北京二手房成交量突破20万套 救市新政前途堪忧

　　前言

　　到今年12月31日，楼市和车市将各有一条为期一年的阶段性政策到期。楼市的阶段性政策是：出售两年以上的普通住房可减免5.5%的营业税。车市的阶段性政策是：1.6L及以下排量乘用车按50%征收车辆购置税，也就是目前购买排量1.6L以下的乘用车只需要缴纳一半的车辆购置税。

　　同样是政府为了在消费低潮期刺激消费的阶段性政策，二者在今年都立下了大功，但记者在采访后得知，这两项阶段性政策的未来很可能截然相反：车市的政策利好将会延续，而楼市的利好政策目前延续的希望很小。

　　背景

　　住房转让

　　减免一年营业税

　　国务院办公厅在去年12月21日发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。该政策暂定执行至今年12月31日。

　　二手房成交量首次超过新房

　　本周，上海、广州、南京等地的媒体纷纷援引当地银行的说法，称二套房房贷政策将收紧。这个消息加剧了坊间对楼市“新政”未来走向的猜测，但对此，却始终没有确切的官方声音。

　　如果撰写北京房地产的编年史，2009年将是载入史册的一年。尽管还有将近两个月才到年底，但可以确定，今年二手房的成交量将首次超过新房，成为北京房地产市场的主角，且实际成交量比历史上最多的2007年的9万多套还要多出一倍多。据北京房地产交易管理网数据统计显示，截至10月28日，北京的二手住宅成交量已突破20万套，而此前三年北京的二手住宅成交总和仅为23.7万套。已经有业内人士大胆预测，今年北京全年将超过前三年的二手房成交总和。

　　在住宅市场一直被新房压制的二手房，首次成为楼市主力，不仅成交量暴涨，价格涨幅也很惊人。据北京统计局的数据显示，虽然比楼价疯涨的2007年58.6%的上涨幅度要低，但目前价格对比1月均价8900元，累计涨幅已经超过34.6%，达11980元／平方米。美联地产的研究人士预计，从目前经济走势及市场构成来看，依然将维持着高成交、高价格的趋势。年底价格的上涨趋势将停滞，但是成交量将继续维持在2万套以上，一旦政策出现改变，年底集中过户将导致12月出现比9月更疯狂的成交。全年成交量有望突破25万套，将超过前三年总和。

　　优惠倒计时房主抓紧卖

　　截至今天，营业税优惠到期仅剩50多天的时间，明年优惠是否会延期尚无定论，专家们也意见不一。而有些中介公司已经打起营业税减免倒计时的牌子，一些购房者和房龄不到5年的房主也紧张起来，希望赶在优惠截止前完成交易，北京楼市显现出新政倒计时所带来的特殊现象——买家卖家都着急又都不愿轻易成交。

　　记者在双井桥附近的一个中介公司遇到了白领辛先生，他说：“我最烦"白领"这个称呼了，就因为在万达广场这样的写字楼上班，每天穿着西装，就好像收入有多高似的，其实每个月刨除各种税费、养老保险、公积金，月薪6000只剩下4000多，还要应付各种同事聚会，真剩不下什么积蓄。”辛先生原本计划明年十一结婚，婚房也打算等到明年再买，此前一直锁定双井和大望路那边的次新二手房，因为怕5.5%的营业税恢复，现在正积极看房呢。他现在准备了两个解决方向：第一是还在原定区域购房，只是把两居改成一居，另一个就是放弃五年之内的二手房，在劲松和松榆里购买十年以上的老两居，目前最大的问题是看房太多有些挑花了眼，“咱这犹豫可不是因为选择太多，而是兜里银子太少，最理想的还是能在年前赶上税费优惠的末班车，祝我好运吧。”

　　作为房主，退休的老夏也有类似的困惑，“已经有不下10拨客人看过房子了，但是都砍价太狠了。我们老两口就指着这个房子的钱呢，一半给闺女做嫁妆，一半我们养老。”老夏一方面担心政策变了明年不好卖，想尽快出手；一方面又怕自己着急卖低了，就在这样纠结的心情下，老夏还在坚持着。

　　统计数字也印证了记者的感觉。据北京房地产交易管理网数据显示:10月上旬北京二手房总成交量仅为1923套,其中住宅为1850套,同比9月上旬总成交量11530套及11102套,均下降了83.3%。10月上旬的总成交量甚至不如9月2日一天的成交量。排除黄金周的因素，买卖双方的博弈也加速了这种局面的产生，目前距离营业税减免政策的期限越来越近，房源挂牌量也有明显增长。据链家地产市场部统计，10月9日至20日期间，该公司二手房挂牌量相比上月同期增加了14%左右，其中5年内房产占到七成左右，即增加了10%左右。这些房主摆明了要赶着年底前出手。

　　慎重赶搭末班车

　　如果今年12月31日，营业税优惠政策终止，那么明年出售一套总价100万的房子，就要多出至少5.5%的成本，如果之前取消的土地增值税和印花税再恢复的话，就要增加至少超过6%的成本。按惯例，这些额外的负担都将转嫁到买家头上，那么房价是不是还会上涨呢？

　　21世纪不动产的副总寇海龙告诉记者，在二手房交易费用中营业税所占份额最大。他提醒自住购房的消费者，如果有合适的房产项目，价位在自己可以承受的范围内，可以择机选购。毕竟从目前的京城二手楼市来看，价格方面走势趋稳，并未有下浮的趋势，而税费减免政策的期限将至，消费者可以考虑这趟末班车。但是他同时提醒市民，如果税费优惠政策有所调整，有可能以交易递件日期或交易交税日期作为政策调整的时间界定依据，如果以递件日期作为界定依据则只需在12月31日前递件办交易登记就可以了；但如果以交税日为界定依据，市民则要提前10多天递件办交易登记，确保交易能顺利搭上末班车。

　　“新政”明年估计要变

　　对于新政的前景，我爱我家控股公司副总裁胡景晖在接受记者采访时表示，延续和取消的可能性各占50%，若明年优惠政策不能延续，则直接导致房龄在3至5年的二手商品房交易量出现下滑。而且，交易税费税基的恢复也将会加大业主税费缴纳的额度。考虑到业主交易税费转嫁已成惯例，税费政策调整将直接加大购房者的购房成本。他明确表示，“我想不出取消税费优惠后谁会受益，因为表面上国家的财政收入增加了，而如果交易量下降严重的话，最终国家的税收总额还是会减少。”

　　胡景晖还对比了车市新政和楼市新政的最大区别，总体上看，这一年下来，车市的新政让车价往下走，而楼市的新政把房价推上去了。另外，他认为新政是一个系统工程，除了营业税的减免，还有之前取消的土地增值税和印花税，以及首次购房贷款所享受的利息7折优惠，所以还存在另一种可能：明年恢复一部分，比如5.5%的营业税依然减免，但是恢复土地增值税和印花税。胡景晖认为，明年的重中之重不是这项工作，而是加大供应量，把开工量不足的问题解决才是当务之急。

　　21世纪不动产的副总寇海龙对此却乐观不起来，他表示营业税的减免政策很难延续下去了，因为房价太高已经成了买房人最大的困扰。而交易环节增加税收是以往最常见的解决办法。他认为，商品房供应与需求失衡，是目前房价持续上涨的重要原因。应尽快出台物业税，以增加物业保有环节的持有成本，将闲置房产挤向市场，增加住房供给，以提高业主售房积极性，加快二手房的流转率，大大增加整个商品房的供应量，平抑房价。

　　北京市中介行业协会副会长周宗楚认为，从目前的市场情况来看，制约房地产市场发展的首要因素是交易成本，交易成本提高，就会影响交易量。降低营业税的目的并不是为了抬高房价，而是减少交易成本，提高交易量，让资金流动起来。如果完全取消一系列的优惠政策，会使房产市场受到影响，对经济发展不利。

　　综合专家的意见，他们似乎对于原封不动的保留5.5%营业税的减免新政持怀疑态度，明年买卖5年内的二手房交易成本的增加似乎已成定局。不管最终的结果怎样，按照我爱我家副总裁胡景晖的估计，最晚本月底将见分晓。

　　本报记者 侯振威 (来源：北京晚报)