官司缠身 宝龙折价上市遇冷传警讯

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　　最近，房企排队赴港IPO已经成为内地房企赴港上市潮中一道风景。上月，福建开发商宝龙地产成功赴港上市备受市场关注。

　　降价招股 投资者缺乏热情

　　10月14日，宝龙地产在港交所首日挂牌上市，险守招股价，逃过首日破发魔咒。但没能坚持多久，在第四个交易日跌入破发团队。

　　而由于香港资本市场新股发行方面的波动情况以及公司面向散户发行部分只有22%认购率，原定于10月9日挂牌的宝龙不仅延迟上市，招股价也降到2.75港元，上市融资金融减少近一半。

　　据悉，宝龙自从2007年就开始了上市的准备工作。去年4月，宝龙即已经通过港交所的聆讯，只差临门一脚之际，由于资本市场形势不佳而放弃上市。

　　公开资料显示，宝龙地产是一家商业物业开发商，公司主力于二线城市发展大型商业项目。宝龙地产主席许健康在今年以80亿人民币身家排在胡润中国百富榜第26位。

　　盈利模式风险不小

　　早前，宝龙地产主席兼总裁许健康表示，由于公司是以长期出租的模式发展，以及专注于二、三线城市开发大型综合性商业地产项目，因此经营模式与其他地产股不一样。

　　宝龙地产的运作模式与大多数已经上市的地产商不大一样。

　　公司的商业模式为：在福建，江苏，河南，山东，安徽等二三线城市以低廉的土地成本，发展住宅，商场，酒店为一体的大型商业综合体，销售所有的住宅及约50%的商业地产，持有其余50%的商业地产。

　　首席执行官许华芳表示,公司专注於内地二、三线城市打造商业中心,发展大规模、多功能及一站式的购物中心,销售住宅及步行街以收回成本,余下商业物业持有作长期出租。

　　宝龙执行董事刘晓兰称，目前宝龙的投资性物业收入主要来自于福州、郑州、青岛这三地的物业收入。但据经济观察报援引一位商业地产界资深人士的话报道称：“宝龙的福州广场做得还不错，但郑州和青岛的都有待考验。地点偏远，很多是自营的游乐场和奥特莱斯，招商平平。”

　　据了解，目前国内大多数房地产开发商都将所开发的物业进行出售，但宝龙通常以70%左右商业面积自持，并以此获取稳定的租金收益和物业升值增值。这也导致其持有物业的回报周期比较长，需要较长的经营与维护，经营成本与风险会更大。

　　宝龙地产招股书显示，公司绝大部分实际盈利均来自物业开发，物业租赁尚未成为重要的利润来源。

　　对此，国泰君安(香港)中资地产行业研究员姚峣分析认为，由于09年中国商品房销售基数太高，预计2010年全国新房销量将同比下降20%，这为中资发展商2010-2011年的盈利带来不确定性。

　　青岛宝龙城市广场官司缠身

　　宝龙地产旗下项目的特征明显：均以“宝龙城市广场”命名。宝龙的不少城市广场项目位于城市新区，城市新区需要更长的的养商期，消费能力也相对有限，这种模式能否顺利的进行复制尚存疑。

　　青岛宝龙城市广场位于城阳区,占地近500亩,建筑面积75万平方米,是宝龙集团斥资近20亿元人民币在青岛开发建设的高端城市综合体项目。

　　最近，青岛宝龙城市广场因质量交房问题，被购房者告上法庭。

　　日前，在青岛建管局公布的上半年工程质量投诉排名房地产开发企业名单上，宝龙集团（青岛）置业发展有限公司以被投诉数量11起以上排第二位。

　　另据媒体报道，宝龙在青岛宝龙城市广场开业后，还将一些铺面卖给了韩国的乐天玛特超市，后来因为这些商业物业未能按时交付，乐天玛特将宝龙告上了青岛市中级人民法院。乐天玛特内部人士告诉记者，双方确实存在房产纠纷，并打了官司，但不愿多谈细节。

　　而据业主投诉，宝龙还有住房质量和延期交房的问题。

　　宝龙城市综合体的“综合之困”

　　宝龙的商业地产模式存在的一大问题是在短期有一个逐步渐进的过程，需要慢慢成熟，相对来说人气不那么旺，需要投资商有一个培育期。

　　近年来，全国尤其是三四线城市的商业地产可谓是遍地开花，都是以高起点、大规模亮相市场。但是，在这些地产项目热火朝天开工建设的同时，也不难看到过度集中的商业地产开发、重复的商业业态、差强人意的商业管理，导致一些商业项目陷入艰难的生存状态。

　　宝龙地产副总裁林峰利在接受媒体采访时承认，宝龙的商业地产模式存在的一大问题是在短期有一个逐步渐进的过程，需要慢慢成熟，相对来说人气不那么旺，需要投资商有一个培育期。

　　<中国商报>认为，城市综合体往往能成为一个城市的地标性建筑，但从之前的大超市、大百货到大购物中心，袒露的同一个问题就是食量过大但消化能力却跟不上。同样有着大规模、大体量、大功能的城市综合体也很容易犯这种“暴饮暴食”的毛病，贪多求大，导致后期经营风险。

　　全国工商联房地产商会历时半年对中国城市综合体开发的普查调研也显示，目前国内众多号称城市综合体的商业地产项目，均无法完美体现城市综合体的含义，其主要业态主要在3个左右，大部分以住宅和商业为主，建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，这需要市场来检验。 (来源：人民网-房产频道)