物业税渐近 房价或将回归理性

　　今年国务院公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发改委、住房和城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征讨论也持续了四五年。现在看来，物业税离我们越来越近了。

　　商品房的开发成本将会下降

　　开征物业税，很大程度上将降低房屋的首次购买价格。目前我国居民购房能力还比较低，北京、上海一些大城市的住房价格与消费者家庭平均年可支配收入之比皆高于10倍，有的甚至15倍以上，这与发达国家的3-6倍相比差距太大，而地价是重要的影响因素之一。据统计，我国目前的房价中，土地和税收以及开发商利润约占58%，建筑成本约占42%；而国外72%是建筑成本，土地税费、开发商利润只占28%。而且我们的土地和税收费用一次性支付就必然抬高了购房时的成本。

　　开征物业税就意味着现在能把土地价格这块降下来，然后再把土地价格逐年分摊到以后的70年不断征收财产税，显然第一次购买的价格就能降下来。

　　有利于实现社会分配的公平

　　在我国现行的房地产税制体系中，对房产拥有的税负是较轻的。虽然现行的房产税规定，按照出租房产获得租金的12%或按房产净值的1.2%缴纳房产税，但通常情况下，是对企事业单位征收的，私人拥有住房一般无须缴纳。对房产交易过程的税收明显较重。

　　以私人出售房产为例，在不考虑特定条件下的优惠政策情况下，房产出售一方要按出售价格缴纳营业税，若产生增值后，还要缴纳20%的个人所得税以及按增值额的大小不等缴纳30%-60%的超率累进税；而购买一方则要按购买价格的3%-5%缴纳契税。税赋如此之重在很大程度上妨碍了房产交易的进行，这也是目前我国二手房市场不活跃的重要原因。而另一方面，一旦拥有了住房的产权，只要你不出售，土地占有的税收成本就为零，这种情况导致有些人占有多处房产并私下出租取得收入的同时，有人虽急需住宅，但因成本太高而买不起房并存的现象。这种畸形的资源配置格局显然不利于和谐社会的建设。开征物业税后，在降低房产交易环节税负的同时，增加了房产拥有环节的税负，能盘活现有房地产的存量，促进二手房市场的发展。

　　大家知道，房地产的一级市场(新楼盘)和二级市场(二手房)的价格之间会相互作用、相互影响。开征物业税后必然对二手房市场和租赁市场会产生巨大的刺激作用，二手房市场和房地产中介行业可以趁势兴起，有望彻底改变目前僧多粥少的局面，使二手房供应量增加，二手房价格下降，不但会使支付能力较弱的人买得起或租得起二手房，还会使新房价格下降，支付能力相对强的人买得起新房，从而缓解分配领域中的不合理状况，促进社会公平和和谐社会的建设。

　　有利于遏制地方政府的短期行为

　　现行的土地管理体制下，用地者需一次性缴纳40-70年的大部分税费。这种沿袭于香港特区等地的“批租制”，无疑会给地方政府即时带来可观的收益，往往也为地方政府追求政绩，通过出售土地换取收入，即所谓的“寅吃卯粮”搞建设提供了便利。同时，历任政府的短期行为会造成土地的滥用，以及寻租中的大量腐败现象。与“批租制”的一次性定价不同，物业税代表一种“细水长流”的土地管理体制以及相应的税费制度，可以有效控制政府这种急功近利的行为，而且从长远看来，土地资源的稀缺性决定了物业的持续升值性，一次性缴纳几十年的税费则使得物业保有阶段发生的增值部分主要流向了物业保有者，政府无缘参加土地增值部分的收益分配，而物业税的实施，使业主每年缴付的物业税随着物业的增值而提高，有利于地方政府财政收入的增加，会给国家财政带来巨大的难以估算的收益。即便从国家财政的短期利益考虑，此种税的开征，也能从盘活巨额的不良资产、降低银行的巨额呆坏账中得到收益。

　　房价不会暴跌

　　尽管开征物业税后，房价肯定会下降。但出现大幅度的下跌，可能只是一个难以实现的良好预期而己。一方面，由于我国人口众多，长期以来人们积聚的住房需求到近年才得到释放，尤其是在北京上海这样的城市，除了一些投资需求外，刚性的消费需求非常强劲，在供求规律的作用下，开发商自然不会大幅让价。另一方面，我们应该看到，土地出让金并不是土地价格的全部。目前，开发商拿地，除了需要支付70年的土地使用权出让金外，还要支付最大一块——拆迁补偿费。开征物业税后，开发商不必一次性支付出让金，出让金将由百姓和政府逐年解决，但是开发商还是要支付拆迁费的，这个不能逐年交，必须一次性补偿。这也决定了房价的下降会有一定的极限。 (来源：北京商报)