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近日，央视《经济半小时》披露了李泽楷旗下电信盈科在北京通过囤积工体四号地块，赢取比盖房多三倍到四倍的利润。几乎同期，国企房企大鳄中海地产在5天内，斥资114亿巨资分别在佛山、重庆、沈阳购入三块地。再联系此前某研究机构发布的“房企储地榜”，十大企业土地储备超3亿平方米。一时间，市场为之沸腾。
一方面是房企肆无忌惮的囤积居奇牟取暴利，另一方面却是房企大手笔斥以巨资购地，土地储备一再升高。
业内人士指出，缺乏行之有效政策监管下的囤地现象，已经成为房地产发展的恶循环，必须尽快解决。
现象
十年2/5土地被囤积
据戴德梁行统计，1998至2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中，以期规避未来土地资源日益短缺的风险，土地市场“主动性积压”现象严重。
据中原地产调查，选取万科、金地、和黄等40家知名开发企业，2003年到2009年上半年在全国12个城市公开土地市场中获取的270幅地块，有57%的土地尚未入市，其中有27%处于未开发状态。这些地块中，2003到2007年拿地至今尚未开发的有28块。
十大企业囤地3亿平方米 据克而瑞（中国）信息技术有限公司统计，三季度末，土地储备前十名的房企，其土地储备之和已达3.05亿平方米。恒大地产的土地储备面积为5100万平方米，碧桂园土地储备面积为4360万平方米，分列前两名。今年前三个季度，恒大地产销售面积为453.7万平方米，按此销售速度推算，恒大的土地储备够其销售8.5年；前三季度，碧桂园销售面积为233.53万平方米，按此销售速度推算，碧桂园的土地储备够其销售13年。
即便是土地市场最萧条的2008年，开发企业也没放弃囤地。据国务院发展研究中心发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，2005年我国房地产企业平均新增土地储备36.2万平方米，而去年这一数字达到51.11万平方米，提高了41.18％。百强房地产企业平均土地储备总量高达380万平方米。
SOHO中国董事长潘石屹在接受《经济半小时》采访时表示，中国有很多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概占到三分之一左右。
疯狂土地扩张
虽然知名企业都有巨大的土地储备，但没有一家企业满足于此，今年下半年以来，各大企业在各级土地市场斥巨资疯狂购地。
5月份起，万科用仅仅4个月的时间，在全国十多个城市拿下31块、总计820万平方米的土地储备。
9月份前，中海地产在土地市场尚颗粒未收，但进入9月份，在以70亿天价拿下上海长风地块后，又瞄准了蚬壳电器旗下光大地产的土地和项目。一个月时间，便完成了一年的土地储备83%目标。近日，又在短短5天内，斥114亿巨资分别在佛山、重庆、沈阳购入三块地。
中国房地产测评中心主任龙胜平表示，前三季度，十强企业在新增土地储备方面的投资就达779亿。
原因
持有成本太低
囤地现象为什么屡禁不止？一位业内人士一针见血地指出根本原因：“炒地跟炒房一样，就是持有成本太低”。
一位不愿透露姓名的开发企业负责人告诉记者，与开发房产相比，“囤地几乎没有成本”。
虽然根据现行政策，如果开发企业不能在承诺的开发期限内完成开发工作，将受到相关惩罚，“但实际执行中，处罚力度根本跟不上，甚至没有任何处罚”，该负责人告诉记者，因为处罚力度跟不上，加上几乎没有任何开发行为，所以，囤地的成本只来自资金成本，而这种成本对囤地带来的高额利润而言，几乎为零。“目前一般企业的资金成本是一年6%-8%，央企更低，大概在4%-5%左右，而囤地一年地价上涨幅度远远高于此。”
以李泽楷拿的工体四号地块为例，该地按照约定开工日期为2006年9月20日，竣工日期为2008年3月31日，但实际情况却是截至8月21日被转让时，整个工地仅有一个大坑。著名财经评论员叶檀为其算了笔账，该地转让价为1.18亿美元，当初拍卖价为5.1亿人民币，按照当时的汇率，仅为0.6414亿美元，按照2009年8月的汇率，约为0.7467亿美元，考虑到中间费用，大概赚了0.5亿美元，3年利润在78%以上。
政策执行性过差
除了持有成本过低外，现行政策可执行性太差也是囤地现象屡禁不止的重要原因。
一位有过多年开发营销经验的开发商告诉记者，每次政府说要严控囤地现象的政策出台前，业内都要紧张一次，但是，政策出台后，却都彻底放了心，“就像纸老虎，看着厉害，实际上没有任何威慑能力，很难执行。”
根据目前规定，一年未动工可征收土地出让金20%以下土地闲置费，闲置两年以上可无偿收回。
对此，业内普遍认为貌似很严，但实际操作缺乏细节，大有文章可做。上述开发商笑问记者：“如果开发商拿到一块20万平方米的土地，两年开发了1000平方米，这算不算开发？”
另有开发商告诉记者：“把规划做复杂点，总需要修改，拖延时间；抓住政府规划的问题不放，也可以拖延时间；实在不行，在工地挖个大坑，这也算动工吧”。
政策漏洞过大还不是最重要的，最重要的是，从政策出台至今两年多的时间里，全国各地对此政策的执行程度更让所有的开发商觉得此前的担心是多余的。“拿了地不开发的土地比比皆是，超过两年以上的多了去了，但有几块地真正被处罚被收回的？就算被处罚被收回的，开发商的实际损失也远远低于地价款，因为拍得土地后，基本上只要交了首付款，就可以无限期地拿着。”
据不完全统计，从该政策颁布至今，全国出让土地中，因闲置被收回的不超过5例。
业内人士直言，这与地方政府执行意愿不强有密切关系。
北京大学房地产研究所所长陈国强看来，企业之所以敢于大规模拿地和囤地，是基于利益驱动，而地方政府纵容这种囤地的行为，同样也是利益驱动。
供地计划遭诟病
虽然有些企业囤地就是为了获得高额利润，但还有相当一部分企业却认为自己囤地是出于无奈，“政府供地计划缺乏长远性和透明性，如果不囤地，就会陷入被动中，非常不利于企业长远发展”。
华远地产董事长任志强则公开声称：“房地产是要囤地的，手里有粮心中才不慌。”这点得到相当多的开发商认同，即便是披露1/3房企不开发只倒地的潘石屹，也曾公开表示，土地供应不足，地价上涨预期过高，是大部分企业囤地的主要原因。他认为如果国土部能够把原来定的条条框框的东西打破，能够按照中国城市化进程的需要供应土地，这才是让中国房价不会上涨20%，甚至30%的真正方法。
协成机构副总经理缪培丹认为，囤地牟利跟当今中国土地市场制度的不完善有较大关系。政府每年向市场究竟供应多少土地，有太多的不可确定性。正是因为这种不确定性迫使开发商必须为自己买大量的土地，满足未来两到三年的开发需求。
土地的巨大利益 但上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，企业的这一说法纯属借口，他认为企业囤地主要是利益驱动。缪培丹也认为造就囤地现象的主要原因就是土地背后的巨大利益诱惑。
亚豪机构副总经理任启鑫认为，作为房地产开发的源头和生产资料，在现行的土地制度下，位于房地产开发链条顶端的土地本身就具备了极高的价值。由于房地产开发的周期性特点，土地的储备量决定着开发企业能否实现持续性发展以及能否赢得资本市场的助力，因此，对于房地产开发企业来讲，囤积一定量的土地是开发企业维持正常运营和长期发展的关键要素。
在这样的背景下，越来越多的房地产企业参与到囤地中来，而且愈演愈烈，“全国最大地主”的门槛从1000万平方米上升到2000万平方米再上升到3000万平方米，到今年，全国最大地主恒大地产的土地储备已经高达5100亿平方米。
钱多了必须买地 今年下半年以来土地市场异常活跃，各大企业争相购地，各城市的最高地价一再被刷新，而这与资本市场的活跃和充裕有密切关系。
“土地市场的活跃与开发商手中的资金量有很大关系”，东亚地产营销总监贾玉鹏告诉记者，“今年的土地市场和2007年很像，市场销售形势非常好，开发商手里积蓄了大量资金，这些钱不可能趴在账面上，必须花出去滚动起来，唯一的去处就是买地。”虽然买了地未必能马上动工开发，但从企业行为看，不买地显然是不行的。
中易安房地产担保有限公司市场营业部总监徐东华也认为，囤地普遍主要还是因为开发商不缺钱。2008年，开发商受“钱荒”影响不太轻易出手拿地，而今年经历了上半年的房地产旺销，大部分房产商收回了大量资金，加上信贷宽裕，开发商资金很充裕，再加上对未来预期看好，拿地手笔自然加大。
不过，采访中，业内人士均表示，目前开发商炒地行为还是多集中于二三线城市，一线城市的开发商会囤地但不怎么炒地。
影响
囤地造成房价飙升
中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，囤地对房地产行业的影响是多方面的，一是土地成本会不断增高，资金成本随时间发展而不断升高，同时这也是种资源的浪费；二是会对市场统计造成困扰，干扰宏观决策；三是社会舆论会对房地产行业形成负面影响；四是加剧土地供不应求，造成房价攀升。
这其中，最重要的就是第四点。
尽管部分开发商代表拒绝承认囤地推动了房价上涨，但大部分业内人士都认为囤地现象愈演愈烈的确在房价上涨中扮演了不可或缺的角色，甚至认为囤地是房价飙升的根本所在。
任启鑫分析，囤地行为分为主动囤地和被动囤地两类，其原因各有不同。由于楼盘定价往往不是简单的成本计算法，而是参考周边在售项目的售价来制定，因此，囤积优质地块往往伴随着价值的快速增长，开发企业可以从中获取更高的利润回报，主动囤地的开发商便是出于此种目的来减慢办理报批手续以及开发步骤，从而实现囤积居奇。被动囤地的开发商则有多种原因，在政府未实行土地一级开发制度前出让的地块，很大一部分是因为前期动迁未能及时完成而被迫囤地。实行土地“招拍挂”制度后，一些开发商也是由于过于乐观地预估了市场行情，高价拍地后如快速开发，将面临着无利可图的窘境，因此不得不放缓开发步骤，选择囤地，待区域价值提升后再入市销售。但无论是任何原因造成的开发商囤积土地，都会扰乱市场的正常供需平衡，人为造成供不应求的假象，推动房价上涨，不利于房地产市场的平稳、健康发展。
缪培丹认为，现今的楼市虚高的根本原因就是从土地上表现出来的，2007年大宗地王刺激楼市的投资业者的购房热情高涨。2008年的金融危机阴影，将所有地产企业资金链基础的脆弱显露无遗。老地王开始在那里长草，2009年财政和货币政策放宽，不严格监控信贷资金投向，使得信贷资金流入房地产领域来创造一个又一个“地王”，再次造成房价成本居高不下。并且现今高价囤地行为，也通过高地价带动土地周边在售楼盘价格高涨。而2009年在新地王不断涌现的情况下却出现了商品房的供应不足，政府供应再多的地都会被开发商囤积在手中，形不成真正的供应量，那么供不应求这种假象就得不到改变，充分地说明了现今楼市的囤地囤房交替现象，是房价飙升的根本所在，也是造成房地产市场泡沫原因所在。
建议
政策要从细节入手
金地北京公司总经理严家荣认为，其实，市场并不缺乏监管囤地的政策，但是缺乏行之有效的政策。要解决囤地问题的话，主要还是要加大执法力度，加强对土地招拍挂和批后监管环节的监管。
缪培丹认为，囤地的暴利可以说就是房地产市场极度泡沫化的标志。当房地产泡沫集聚到一定程度，房价一路飙升必然刺激开发商大规模拿地建房，泡沫就开始从商品房蔓延到土地。政策制定者决不能无视这一危险信号，否则就是对开发商囤地、炒地行为的变相激励。首先要合理控制单宗土地出让规模，同时要严格规定每宗土地的开发时间和加大闲置土地的处置力度，以此来规范房价。
有开发商认为，要真正制止囤地现象，就必须从付款进度和开发进度两方面着手控制。土地出让文件中，必须规定开发商应该在竞得土地后多长时间内缴清地价款，否则将处以高额罚款甚至没收。同时，开发商在竞拍土地时，也应该列出开发计划，约定在开发年份内完成所有开发面积，否则将处以高额罚款甚至没收。“这样从出让制度上加大对开发商的约束，加大他们持有土地的成本，迫使他们没有能力囤地，必须把土地滚动起来，让土地供应切实变成房子面积供应。”
任启鑫建议国土管理部门将大体量地块割裂成小宗出让，减少开发商囤地冲动。同时，政府还应加快土地相关各环节的批审流程，减少人为因素造成的土地开发进度缓慢。
加强政策执行力度 此外，最关键的还是政府要真正把政策执行下去，“有法不依，比无法可依更可怕”。
采访中，记者了解到，政府每年都在出文件强调要严格处理土地闲置现象，但每年都雷声大雨点小，这使得开发商对类似的政策已经完全没有危机感，将其视为“狼来了”。
缪培丹认为，其实国家早就三令五申，严打囤地炒地等行为，如《国务院关于促进节约集约用地的通知》，重申土地闲置满2年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。然而由于跟进措施和执行力度太弱，缺乏对囤地炒地者来一次釜底抽薪式的痛究，导致囤地炒地行为恣意横行，囤地现象愈演愈烈。
搜房控股董事长莫天全表示，如果囤地现象继续下去，政府应该出面管一管，“不仅要有政策，而且要真正执行下去”。
李文杰认为，解决囤地问题，可从三方面入手：一是尽可能提供手续齐备的招拍挂土地；二是尽可能严格执法，严格监控竣工日期；三是政府加大土地供应力度。
土地财政应该改革 当业内焦点都集中在土地政策的软弱和开发商的放肆上时，一部分业内人士把关注点放在了土地供应制度背后的土地财政模式上，并认为，如果土地财政模式不变，很难解决“囤地”这一毒瘤。
上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强撰文表示，在现有的土地财政模式下，地价越高，地方政府的获益越大。在这一激励机制下，地方政府利用对土地一级市场的天然垄断，通过控制土地供应来调控市场。各地成立的土地储备中心实际上就是一个巨大的土地囤积中心，在这个市场上，不但有企业或主动、或被动地“囤地”，政府的“囤地”行为也不能忽视。
因此，他提议，首先要削弱土地出让与地方财政之间的激励关系，通过税制改革平衡地方政府事权和财权的对应关系，不再逼迫地方政府通过卖地来解决资金困局。其次，激活国有企业闲置土地的流通与转让。再次，建立土地二级市场，这可以有效打破政府对土地出让的绝对垄断性。
这种市场机制确立后，将有利于土地市场的稳定，“囤地”现象也将获得有效制约。
杨红旭建议，有关部门要真正做好查处闲置用地工作，除了敢于向那些不良企业“开刀”之外，还须利用制度规范地方政府的行为。比如，国务院曾经下发有关通知提出：建立节约集约用地考核制度，制定单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法。既然部分城市闲置用地过多，那么就别想再申请新的用地指标。
政府在行动 面对市场对囤地现象的强烈谴责和质疑，从中央到地方的各级政府也在加紧监控。
10月以后，国土部门敦促地方政府在增加供地的同时，也开始督察土地开发，同时规定，在新土地出让合同中防止土地闲置。
据悉，最近北京市的四块“地王”土地合同签订中，土地出让合同都采取了新合同版本，要求开发商在签订土地出让合同时，要写上竣工日期等要约，如果开发商闲置土地不开发，政府不但可以依约收回，更可以将开发商诉诸法律。
9月份开始，广州政府就开始对以往的地王进行调查、处罚，甚至没收土地。
本报记者鲁欢 赵丽萍 制图吴尚楠 (来源：人民网-《京华时报》)
来源：人民网
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