北京：从发展计划看南城二手房

　　11月初，随着《促进城市南部地区加快发展行动计划》的“落地”，包括宣武、崇文、丰台、大兴和房山在内的城南五区将迎来历史性的发展契机。根据《行动计划》文件中所提及的投资目标，未来三年市区两级财政对城南地区的直接投资将超过500亿元，加上其带动的社会投资，总投资金额将达到2900亿元。

　　此前，由于受到历史和客观条件等各类因素的制约，我市的发展重心曾一度向北、向东偏移，而“奥运经济”概念的诞生在极大的推进北部区域跳跃式发展的同时，也使得南北城之间的发展失衡状况进一步加剧。不仅如此，从之前全市各区空间发展及具体规划来看：首先，前期受政策倾斜、触角已延伸至通州的东部地区借CBD东扩计划二次飞跃，其商务中心区概念将直接扩展到东四环；其次，成功打造金融街商圈的西部地区也已出台了西扩规划，未来国际化金融中心的区域定位将进一步强化；再次，得益于中关村、众多知名高校的北部地区加之“奥运效应”的强势推动，其以高新技术产业及科教文化为主的发展方向已使其竞争优势不断巩固；东、西、北三面齐头并进的同时却独缺南部促进方案。在此背景下，由市34个部门和城南五区共同参与制定的这份行动计划经过3年的酝酿和筹划终于尘埃落定，直接惠及人口占全市常住人口的27%，毫不夸张的说，这一难得的崛起机会将把此前屡次与各项规划方案擦肩而过的南城打造成“后奥运时代”名副其实的明星之城，而比肩奥运的2900亿元资金投入必将使其发生脱胎换骨的变化，带动南城全方位、多角度、立体化的向前发展。

　　下面，我们按照产业功能、交通以及特色商圈等多个角度对城南的规划前景进行逐一分析：

　　第一，较之于东、西以及北部鲜明的产业特色而言，前期发展相对滞后的南部地区尚未形成自身独有的产业功能定位，但与之共存的则是区域内无限广阔的可供开发空间以及潜力巨大的投资机会，而其连接津冀的地理位置更为大北京战略的相互联动凭添了诸多助力。首先，随着第二机场落户大兴，其大型枢纽机场的定位已确立，未来其将作为北京机场运输能力的重要补充日益发挥其不可替代的作用；其次，依托“环渤海经济圈”的发展战略，选址丰台的“京南国际物流港”更突显了未来南部地区物流集散地的战略地位；最后，凭借上述物流概念的推动，先期初具规模的大红门服装批发市场、新发地蔬菜批发市场以及玉泉营地区花卉、汽配建材为主的发展格局将得到进一步促进和完善，其产业功能定位也将逐步清晰和多元化。

　　第二，继首条连通南北的地铁5号线开通后，未来几年内包括高速公路、地铁轨道交通以及航空在内的三维立体交通规划将渐成规模。其一，二至六环的市内路网加之连接外省市的京石、京开、京津唐以及天津地铁二号线将使南城形成五横四纵的便利交通；其二，大兴线、亦庄线以及房山线已定于2010年底建成通车，而规划在建的7号线、10号线二期以及14号线也悉数从南城穿过，三横三纵的蛛网状地铁路网已向南城作出了明显倾斜，其势必为区域内各项事业的跨越式发展提供必要的交通保障。

　　第三，此前各城区经济发展的失衡和由此衍生出的人口结构等问题在一定程度上导致了房地产开发项目的地域化及差异化特征，进而造成了目前区域间二手房交易价格的巨大落差，尤其是南城（除隶属首都经济核心区的宣武和崇文以外）价值洼地的成型。不过，城南计划的适时推出即将改变之前的常规置业导向，在多业态综合发展的基础上最大限度的发挥其置业投资价值，引领其迈向与各区均衡发展、大踏步前行的轨道之上。

　　为此，我爱我家市场研究中心对城南进行了由北向南、自东向西的梳理，选取了7大潜力商圈的二手房买卖及租赁市场进行数据调研统计：

　　1、方庄及泛方庄地区：

　　作为全市最早的大型居住社区之一，其完善的配套设施及便捷的出行条件一直备受置业者的关注，但由于南北城间建设步伐的不对等以及置业理念的偏移，目前区域内二手房买卖交易均价为16000-16500元/平米，均价水平较其他三面等距区域内的二手房价仍有差距。租赁市场，1居的租金价格为2000元/月?套，2居的租金价格为2500-2600元/月?套。

　　2、旧宫地区：

　　位于南四环外的旧宫地区即将受益于规划中的地铁10号线二期，目前区域内的二手房交易均价为10000元/平米，未来升值空间较大；且其西面毗邻大红门服装批发市场等商业项目，确保了此区域内租赁市场的稳步繁荣，根据房源的新旧程度划分，当前房源较新的1居室的租赁均价为1700元/月?套，老旧小区1居室的租赁均价则仅有1400元/月?套；二居室的租赁均价则从1700-2300元/月?套不等。

　　3、亦庄经济技术开发区：

　　作为北京的重点建设新城之一，亦庄的区域发展前景毋庸置疑。定位于高端产业服务基地等城市功能的亦庄目前已有众多知名大型企业入驻，区域内高水平的规划建设目标以及人群结构的高端使其住宅项目也更为宜居，小区绿化程度普遍较高，目前的二手次新房交易均价已达到18000-19000元/平米，仅有部分回迁房的交易均价保持在9000-10000元/平米的水平线上。租赁方面，1居室的租赁均价为1800-2500元/月?套，2居室则介于2000-4000元/月?套的区间段。

　　4、马家堡地区：

　　借助地铁4号线的利好，辐射南三、四环之间的马家堡地区发展迅速，区域内住宅项目不仅包含80年代的老社区也新增了众多新盘，房源类型的多样化导致其目前的二手房交易均价在13000-18000元/将平米之间；租赁市场上的1居室租金均价为1500-2000元/月?套，2居室则介于2000-2500元/月?套之间。

　　5、西红门地区：

　　随着轨道交通的纵深发展，多条地铁交通线惠泽南城，而即将于明年开通的大兴线更是多站点贯穿隶属大兴的西红门地区。作为京南地区重要的交通枢纽，目前区域内的二手房交易均价为11000元/平米；租赁市场，1居室的租金均价为1300-1400元/月?套，2居室的租金均价为1700-1800元/月?套。

　　6、黄村地区：

　　涵盖大兴工业开发区重点建设项目在内的黄村地区位于南五、六环间，地理位置相对较远，但地铁大兴线的开通在即将快速提升该区域的整体面貌。目前区域内的二手房交易均价已攀升至11000元/平米，其中房龄较老的二手房源均价为9000元/平米，而较新的二手房交易均价则为13000元/平米。租赁价格，1居室的租金水平为1300元/月?套，2居室的租金均价为1700元/月?套。

　　7、丰台核心区：

　　以丰台区政府所在地——丰台镇为中心向四周辐射的这片区域已初具规模，其间不仅有规划中的丽泽金融商务区，还包括了在建地铁9号线途径的六里桥、花乡等地。目前区域内的二手房交易均价视房源新旧程度大至介于12000-17000元/平米区间；租金方面，老旧1居室仅为1500元/月?套，房龄较新的1居室为2000元/月?套，2居室新旧房源的租金价格分别为2300元/月?套和2800-3000元/月?套。

　　遵循《行动计划》中所提出的“一轴一带多园区”的产业发展格局，依托众多交通路网建设规划和全市整体发展战略，未来的城南五区将逐步实现“以功能提升为重点改善城市南部地区发展形象，以基础设施提升为重点优化发展环境，以产业集聚和业态创新为重点带动区域经济，以公共服务提升为重点促进民生改善”的发展思路，使其成为“后奥运时代”的标志性代表，为实现北京各区域间的和谐、均衡发展打下坚实的基础。 (来源：人民网-房产频道)