市场人士：房地产拉动作用强建议不调控优惠政策

　　2009年年底就要到了，去年年底出台的为期一年的稳定房地产市场的政策是否会调整，就成了市场关注的热点。但鉴于房地产业作为“重要支柱产业”对经济的拉动作用，一些市场人士建议近期不应调整房地产调控政策。

　　10月21日，国务院常务会议首次提出，将保增长、调结构和管理通胀预期的关系列为今后几个月的重点调控内容。这一提法与此前持续逾半年官方强调的“把促进经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务”有了明显变化。当前，房地产市场各方最关心的是房地产政策的变数会有多大。

　　在短短半年内楼市经历了从量价齐涨到量跌价涨的快速转变，目前楼市已到了敏感期，任何风吹草动都有可能带来变数。年底是政府决定明年施政政策的关键时期，国家会否推出新的楼市调控政策近期受到社会各界的关注。

　　据透露，现在方方面面仍旧处在调研阶段，考虑到房地产市场牵一发动全身，至于楼市新政明年怎么办，一些年底到期的楼市政策是否存续，这一切都要等12月中央经济工作会议结束之后才会有定论。

　　中国楼市泡沫加剧

　　自9月以来，“地王”频出再次成为引人注目的现象。来自安居客的数据显示，今年三季度，各大房地产企业都加大了土地储备，土地储备前十名的房企，其土地储备之和已达3.05亿平方米。

　　有关专家指出，由于楼市的持续好转，加上资本金比例下调的最新利好政策，去年还在资金困境中挣扎的中国地产商，现在似乎已经缓过气来。摆脱资金之虞的地产企业寻找新的土地储备已成当务之急，而近期不少开发商确实已开始了新一轮的跑马圈地。

　　另外，随着经济刺激计划逐步奏效，宏观经济“触底回升”的概率在增大，而通胀预期也在加强；因此，现金充裕的开发商此时拿地，一定程度上也出于抵御通胀的考虑。

　　今年以来，大型上市公司在融资圈地中优势凸显，这也刺激了那些未上市的房企加快上市进程。业内预计，四季度房企海外融资或达近千亿元人民币，远超历年同期最高水平。

　　融资再圈地，上市公司在资本市场的优势凸显。大型上市房企的扩张行为刺激了地产同行们，房企上市正在形成一股汹涌奔腾的潮流。

　　买地——圈钱——再买地，在资本市场疯狂的2007年，如此循环的资本运作模式让不少地产企业获益匪浅。如果大型上市房企没有在股市上圈到钱，即使地产销售形势再好，一时也无法调动大笔资金四处圈地。在资本上获得的支持，对这轮圈地运动起到了非常重要的作用。

　　今年的经济形势逐步企稳，与去年房企对土地毫无问津的气氛不同。今年一线城市和二线城市的开发商拿地热情高涨，“地王”频现。其他一些城市也是水涨船高，全国的地价水平都呈上涨的趋势。

　　值得一提的是，地价与房价之间一直存在着“面粉贵导致面包更贵”的说法，地价水平的上涨直接导致房价的成本上涨，在开发商保持利润不变的情况下，房价上涨后劲依旧强劲，未来房价上涨的可能性很大。

　　安居客的分析人士表示，虽然目前新房在品质、地段和资源附加值上具有优越性，但以租金回报率衡量，多数楼盘定价并不具备投资价值。但现在来源于垄断型和高收入行业的购买力异常强劲，因此，高价楼盘并未曲高和寡。

　　楼市调控信号明显

　　去年第四季度伴随金融危机和楼市低迷产生的楼市调控新政不少即将到期。据了解，“国十三条”、二手房税收优惠等一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。随着国家有关部门开展新一轮房地产市场调研工作，鉴于政策对房地产市场一贯的影响，政策风向是否转变几乎成为当前开发商和购房者最关注的话题。

　　10月9日，国土资源部智囊机构中国土地勘测规划院发布了一篇题为“房地产行业价涨量跌现象探析”的报告指出，9月份以来出现的“价涨量跌”问题可能是个危险的信号，没有实体经济复苏和适当的调控政策应对，房地产行业会走向一个更危险的极端，并建议年底可以考虑适当从紧的政策对房地产市场进行调控。

　　而国家信息中心10月15日发布的报告认为，要真正促进消费增长，需要对中国住房政策作出必要调整，避免居民住房支出增长过快产生对其他消费的挤压，还应完善社会保障体制，有效降低居民储蓄。

　　该报告认为，居民在住房方面的支出增加过快，可能使其他消费受到严重挤压，消费在经济增长中的份额不断下降。因此需要在住房政策方面作必要调整，正确处理住房与经济增长的关系。避免住房过度市场化导致低收入群体买不起住房，以及带来经济结构失衡和扭曲。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥在国庆前表示，住房部不支持高房价，希望各地增加普通商品住房的供应。除了加大土地供应，加强市场监管和推进保障房建设，也成为“不支持高房价”的行动注解。包括中央投资在内，齐骥预计今年全年对于保障性安居工程的最高投入将达到3000多亿元。

　　日前住房和城乡建设部也全文发表了一篇住建部部长姜伟新的署名文章。姜伟新指出，必须建立分层次供应的住房体系，鼓励自住型和改善型住房需求，抑制不合理住房需求。

　　而银监会早前发文要求各商业银行严格执行关于二套房按揭贷款的规定，收紧此前被各地放松的二套房房贷政策。北京市银监局发出了从9月1日起执行《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》。上海银监局在10月10日下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中再度强调，上海各商业银行“特别要严格执行二套房贷的相关监管要求”。

　　分析人士认为，如果出台调控楼市的新政，最有效、起决定性作用的还是二套房贷和利率政策。随着明年国家货币刺激政策的逐步退出，热钱将大大减少，明年开发商的资金流量也会收缩，一旦二套房贷收紧，有可能使楼市产生180度的转变。

　　而目前市场上的投资、投机需求都要依靠低门槛的二套房贷政策，收紧二套房贷将使房地产的投资价值降低，预计将减少市场上超过一半的购房需求。

　　中原地产的相关人士就认为，政府出于保增长的需要，如果楼价持续走高而令楼市成交量的萎缩程度超过政府可控预期，将不排除会通过取消二手房优惠税费政策，来抑制三级市场需求，分流客源到一手房市场，保证一手房市场的平稳。去年10月出台的包括营业税在内的多项楼市优惠政策，明年是否存续，再度成为市场焦点。

　　某接近住房和城乡建设部的人士表示，二套房贷松绑和营业税减免政策规定今年年底截止，在制定时就有一定的提前量。当时的判断是，通过一年的政策提振，楼市走好，这两项容易引发投机的政策功成身退。

　　据透露，相关职能部门已经为楼市新政做好几套不同预案，最后采取哪种方案，就要看12月的中央经济工作会议如何为中国经济定调。 (来源：中国商报)