海南国际旅游岛概念升温 房地产股市全面回暖

　　经过与海南十多年的“爱恨纠缠”后，苏格兰柏斯房地产公司总经理万年又回到了海口。

　　最近几天，万年又在海口敲定了一块地。在此之前，他们开发的楼盘“观海台壹号”已基本售完，仅公寓均价就超过7000元每平米。而在去年底，海口房产均价只是这个价格的一半。

　　在上个世纪90年代初那场房地产泡沫中，万年眼睁睁看着自己即将完工的楼盘成为烂尾楼，伤心之余回到了成都，却始终未放弃过对海南的关注。看着内地城市逐渐开放以及房价飙升之后，他又重回海口。在得知海南要建国际旅游岛的消息后，万年更坚定了信心，并改变了成都、海口两头兼顾的战略，把工作重心完全转移到海南。

　　不仅仅是万年，全国各地知名开发商都敏锐地嗅到了国际旅游岛规划带来的机会。在资本市场，沉寂已久的海南板块也遭到资金轮番炒作。特别是在11月初，市场盛传国际旅游岛规划即将出台，海南板块因此大涨，多只个股涨停。

　　但与外界的看好有所不同，经历过房地产泡沫并目睹琼股凋零的海南人尚存疑虑，他们担心这又是一次美丽的泡沫。不过，参与国际旅游岛政策制定的学者们认为，海南终将借国际旅游岛过渡到自由贸易区。也许迟到了20年，但建成中国最大的特区终归是海南的宿命。

　　海南，又一次站到了命运的十字路口。

　　房股齐热 国际旅游岛概念升温

　　提要：关于海南国际旅游岛规划即将获批的消息，打破了资本市场海南板块股票的多年沉寂，也使得海南房地产业再次升温

　　伴随着琼字头“老五家”的凋零，海南板块在股市上沉寂已久。这种沉寂在本月初被突然打破，多只个股连拉涨停。这一切，源于海南国际旅游岛规划将于近日获批消息的流传。

　　实际上，今年以来，海南板块在此消息下已经历了多轮炒作。海南省政府于去年4月发布了《海南国际旅游岛建设行动计划》。今年两会期间，围绕国际旅游岛，全国政协人口资源环境委员会主任张维庆提交的提案提出了六项主要政策：赋予更加开放便利的出入境政策；赋予优惠的旅游购物政策，试行对国人实行限次限量购买免税商品的政策；赋予更加开放的航权政策，在开放第三、第四、第五航权试点基础上给予“南边开口、北边开放”的航路政策；赋予更加开放的海洋旅游政策，进一步开放国际邮轮航线；赋予更加灵活的融资政策，允许海南以公开募集的方式发行旅游产业发展基金；赋予更加开放的旅游相关产业发展政策。8月，国务院正式批准海南建设“海南国际旅游岛综合试验区”，同意海南进一步发挥经济特区优势，在旅游业对外开放和体制机制改革方面积极探索，先行试验。

　　在此期间，大量资金“杀入”海南板块潜伏，甚至不乏明星基金经理的身影。本月初，又有市场传闻称11月11日前后，海南国际旅游岛规划将得到国务院确定。在此消息刺激下，海南板块于11月3日前后启动，并连涨一周。

　　“没有这么快。”11月12日，海南省发改委一位负责人透露，该规划虽然已获得相关部委同意，但国家发改委还对一些细节提出了修改意见。他说，自己刚从北京飞回来没几天，紧接着又要再飞到北京，主要就是为了此事。他还告诉中国证券报记者，规划肯定会伴随着大量实际政策出台，还会涉及到国家财政补贴。

　　“我们希望越快越好，但何时获批还没有时间表。”海南省省长助理、省旅游发展委员会主任陆志远在海南航空的一次新闻发布会上对中国证券报记者表示。主要负责该规划起草的海南省旅游发展委员会副主任邓小刚透露，他们已在全面准备对媒体的宣传资料，主要内容是对规划内容的政策解读，但现阶段文件还是“绝密”。

　　尽管如此，国际旅游岛的广告在海南已多处可见。11月18日，以“国际旅游岛，欢乐海南岛”为主题的海南欢乐节开幕；第二届国际旅游岛大论坛也在海口开讲。

　　在等待获批过程中，“离岛免税”作为最重要内容之一，已初见端倪。去年3月，国务院批准在海口、三亚、琼海、万宁四市开办市内免税店，但只对境外游客开放。目前，只有三亚一家于今年9月1日开业。11月13日，在三亚免税店，其负责人表示，该店营业面积超过7000平方米，将在年底结束试营业正式迎客。他透露，对境内旅客离岛免税的政策“马上就要获批”，预计明年能对境内游客开放。目前，他们已经开始登记感兴趣的境内游客资料。

　　“绝密”文件的广泛流传，不仅给股市带来一轮轮刺激，应声而起的还有海南的房地产行业。

　　“从去年下半年开始，房价就猛涨了。”上世纪90年代初就来“闯海”的李文利(化名)在海南金融业已浸润10多年。他说，海口的房价从去年年底三四千每平米的均价涨到了目前的六七千每平米。虽然此次上涨离不开全国房价上涨的大背景，但国际旅游岛的刺激作用也不容忽视。

　　鲁能、万科、富力、宝安、雅居乐、新世界、天津泰达……不论是在海口西海岸沿途，还是从美兰机场到市区，到处可见全国著名开发商的标牌，它们纷纷在海南大手笔圈地。

　　在中国证券报记者入住的海口黄金海景酒店所在商厦里，一楼大堂的指示牌上，竟标有超过五家从事房地产投资的公司。相邻的宝华商务公寓即将竣工，据说已经基本售完，每平方米均价超过了1万元。

　　在三亚凤凰岛前面的光明路到迎宾大道不到2公里的路上，聚集了近30家售楼部，甚至有楼盘挂出横幅“欢迎哈尔滨购房团”。一些楼盘在大量招聘售楼小姐，会讲韩语和俄语的优先录取。多名当地人表示，如今三亚最差的房子均价也要1万每平方米，海景房都是3万每平方米起价。

　　偏居一隅的文昌市也变得热闹起来。包括香港上市公司航天控股在内的众多企业纷纷涌入。航天控股有关负责人表示，他们将会仿照美国的肯尼迪机场，配合文昌航天城的定位，打造一个海南的航天体验馆和主题公园。

　　“国际旅游岛的概念对楼市还是有很大影响的。我们现在的地块拍到三百万元一亩，几年前还不到一百万元。”海口市西海岸开发建设管理委员会主任邓传明坦承，虽然规划还没正式出台，但已对该区的人气有了很大带动。他负责的西海岸起步区5000多亩地的招商引资工作进展得十分顺利，不久前刚刚和浙江三家企业签署了战略合作书，更多的企业会陆续入住，一个可能比三亚亚龙湾更漂亮的金沙湾将会建成。

　　“海南楼市的上涨与信贷宽松政策有关，但国际旅游岛肯定是推高楼价的一个很好卖点。”万年直言。根据国家统计局公布的数据，今年前10个月，海南省房地产开发投资增长迅猛，共完成投资额219.61亿元，同比增长50.1%，涨幅居全国第五位，已超过去年全年189.31亿元的水平。

　　政热民冷 “美丽泡沫”顾虑犹存

　　提要：海南省证券监管部门一位负责人表示，从接到的反馈信息来看，现在还没有多少上市公司就国际旅游岛规划进行企业发展战略层面的思考

　　在一片热潮之中，不少经历过房地产泡沫和琼股沉浮伤痛的海南人仍心有余悸。“对这个规划，目前更多还是官热民冷。”海南某媒体老总说，企业对规划的认识还不深刻。除了房地产，该规划对其他产业的带动作用还未显现。

　　“如果没有实质性政策，将只是短期利好。”罗牛山董事长胡电铃1993年7月来海南，经过10多年发展，他笑称，“养猪(农业)、育人(教育)、房地产”已成为公司的三大支柱产业，也是将来发展方向。随着国际旅游岛规划的出台，海南的绿色农业、房地产业都会有很大空间，但具体还要看国家给予了多少实实在在的优惠政策。

　　他的看法也是海南多家上市公司负责人的看法。他们均认为，规划从长远看是利好，景区、酒店、餐饮等会直接受益，但利好的程度到底有多大，还难说。目前来看，最直接、最快受益的可能是房地产行业。海南省证券监管部门一位负责人也表示，从接到的反馈信息来看，现在还没有多少上市公司就国际旅游岛规划进行企业发展战略层面的思考。

　　“海南板块现在根本找不到好股票，只能跟着炒炒概念。”开户10多年的股民江先生说，老股民都知道“琼凶极鄂”这一说法。当年中国最牛的板块是海南股，琼民源、琼海虹、琼金盘、琼珠江等等，业绩很差却最容易连拉涨停。所以，要炒海南的股票，看业绩没用，看概念就行。

　　江先生的看法或许有些偏激，但海南板块确实经历了盛极而衰的过程。1991年3月，海南率先成立了股份制试点领导小组，内地第一家民营上市公司就是海南新能源股份有限公司。1992年，除了上海、深圳外，上市公司最多的城市是海口。当时，海南有5家公司在深圳上市，号称“老五家”。伴随着特区大开发的辉煌，“琼字板块”的表现极其耀眼。然而，在海南经济陷入低潮后，“老五家”也光环褪去。琼港澳改为赛迪传媒，琼民源变成了中关村，琼能源、琼海虹、琼珠江也都经历了资产重组。尤其是琼民源，经营业绩不佳却通过造假等手段，创造了1996年股市神话中的“大黑马”，成为了我国证券市场自建立以来最严重的一起证券欺诈案件，被永远留在股民记忆里。

　　房地产泡沫因没有实体经济支撑而破灭，实体经济又因房地产泡沫破灭而陷入倒退。上世纪90年代后期，海南的上市公司陷入谷底。2002年，第一投资上市不久后就亏损，之后七年海南板块竟未添新军。直到今年9月，海南海峡航运股份有限公司IPO过会才结束冰封状态。此时，海南上市公司数量已减少到20家，戴上ST帽子的达7家，占挂牌公司总数的35%，与其他省市产生鲜明反差。

　　这种失落深深烙在海南人心中。“1992年刚到海南的时候，街上每个人都趾高气扬，那种情形今后估计再难看到了。”万年说，经历过极度亢奋后，现在他更谨慎了。四川商会会长曾去参观他开发的楼盘，认为卖得太便宜，力劝他马上提价10%，但最终他没有采纳。虽然看好房地产行业，但他们会很谨慎，短期内不会大规模圈地开发。

　　喜悦暗含着犹疑，盼望掺杂着担心，是不少海南人目前的矛盾心理。出租车司机吴先生认为，海南旅游岛的作用会很有限。在这轮经济危机爆发后，他拉的客人至少下降了20%，如果海南只有旅游业，受宏观经济影响会很大。一名酒店保安说，政府的形象工程已经开始了，污染严重的烧烤摊被关掉了不少，增加了他的生活成本。在一些网络论坛上，一些网友提醒道：“不要忘记，海南曾经倒下在一次次美丽的口号中……别让"国际旅游岛"把泡沫再次吹起！”

　　机遇再临 由“岛”向“港”梦想启航

　　提要：中国(海南)改革发展研究院院长迟福林认为，国际旅游岛规划一旦获批，解决的将是困扰海南多年来的发展定位和发展方向问题，如果企业此时还犹疑不前，将再次失掉改变命运的机会

　　“过去的10多年，海南经历了从辉煌到沉沦到迷茫再到探索的过程。”李文利认为，国际旅游岛绝不仅仅是概念，而应该成为二次创业的契机。企业如果只看到房地产的发展，忽视了规划带来的总体产业导向政策，是短视；如果只盼望实质措施，体会不到海南历史定位即将发生改变带来的机遇，还是短视。

　　“看不到历史性机遇的企业将被淘汰。”最早提出国际旅游岛概念的中国(海南)改革发展研究院院长迟福林直言不讳。他认为，国际旅游岛规划一旦获批，解决的将是困扰海南多年来的发展定位和发展方向问题，如果企业此时还犹疑不前，将再次失掉改变命运的机会。

　　海南多位学者指出，虽然被称为特区，但海南的发展方向并不清晰。1988年建省时提出的大特区概念因历史原因是模糊的，后来决定建立以工业为主导、商贸并举的经济特区，实际上仿照了深圳刚建立特区的模式。房地产泡沫破灭后直到1996年底，海南经济才慢慢平稳，进入21世纪基本复苏。在此期间，海南经历了以贸易为中心、以房地产为中心的种种争论。后来又认为现代化过程不能避开工业化过程，于是确定了“一省两地”战略，在此基础上又提出过“生态省建设”、“海洋大省建设”、“海洋产业建设”等。

　　就连国际旅游岛的提出也是一波三折。迟福林说，上世纪90年代末，随着中国即将加入WTO，大家又再度对海南的前途和命运开始思索。此时，海南如果不开放，就没有希望。然而，随着普惠政策在内地全面推行，海南走区域开放的路子已不符合实际，转而需要走出一条产业开放的路子。在此背景下，他们提交给海南省委一份产业开放拉动产业升级的报告，并首度提出国际旅游岛，设想以免签证、开放航权和免税商品为重点来实现开放。报告交上去后，海南省经过多次讨论，但认识并不统一。2000年后，海南决定在三亚进行试点，将其建设成为国际化旅游城市。直到建省20周年，海南才最终决定全面启动国际旅游岛建设，并将报告提交给中央。

　　“海南旅游岛规划解决了海南开放和发展的大定位，马上会有资金再度大举进入。”迟福林认为，此时海南的产业已有足够能力承接。此外，规划还会带出中央若干具体政策，如免签范围进一步扩大、航权开放等。在环保、金融、基础设施建设方面，国家也应该会从财税上给予支持和政策倾斜，土地使用的灵活性将更大。对这一切，企业要有足够的清醒认识。

　　实际上，海南的宏大梦想不仅仅是旅游岛。此次规划叫国际旅游岛，而不叫国际旅游省，透出了海南人浓浓的“岛”情结，其背后折射出挥之二十年不去的“自由港”终极目标。

　　海南大学教授曹锡仁看来，改革开放30年后，中国下一步究竟应该怎么走成为新的命题。此时，把海南重新拿出来实验，创造一个更加自由化、更加国际化的独立区域，从而来解决国家发展的国际化、全球化问题，具有新的战略高度。因此，国际旅游岛的提出只是最终建立自由贸易区进程中的起步阶段。海南岛还是要像香港、迪拜一样，将来在整个省域全面实行自由贸易。不过，这些政策不可能一步到位，只能是在实践中逐步实现，最终逼近一个目标，即自由贸易港或自由贸易区。

　　从世界版图看，海南的历史意义甚至比自由贸易区还要远大。“我们现在正在做一个课题研究，即海南未来在中国和东盟自由贸易区的区域内要扮演什么角色？”中国(海南)改革发展研究院院长迟福林指出，随着国际旅游岛的确立，海南应该重新审视自己在东南亚地区的地位。

　　如果将海南宏大的梦想分解，那么目前迟福林全力推动的是建立海南日用消费品免税区。第二个层次的梦想，则是携手香港、澳门以及越南等其他东南亚地区共建旅游经济圈。迟福林说，在建立国际旅游岛的背景下，这一旅游经济圈将会加速形成。圈内的各个地区通过旅游资源互补而共同获益。11月12日上午，海航集团决定增开航班，使得海口往返香港航班由每周14班增至21班，三亚往返香港由每周11班增加至14班，意味着“琼港空中快线”初具雏形。

　　海南第三个层次的梦想，就是前面提到的迟福林正在研究的课题。他认为，未来海南岛在中国和东盟自由贸易区区域中的定位应该是南中国海区域综合性的开发、服务重要基地。可以先建立起旅游经济圈的合作，再逐步延伸到其他领域。比如越南下龙湾到洋浦才几个小时，一旦旅游经济圈开启，贸易加工等领域均能实现合作。

　　巨变在即 梦想等待照进现实

　　提要：梦想的最终实现，必须有制度安排和政策框架作为内涵支撑。同时，要注重总体规划，严控局部泡沫的产生

　　在曹锡仁的记忆中，如今叱咤地产界的冯仑还是当年的那个小伙子。1991年一天深夜，冯仑和潘石屹等5个兄弟骑着4辆自行车，突然敲开了他的门。他们不甘在北京打工，又借了10万块钱重新杀回海南。现在，他们已成为举足轻重的人物，但对于更多老海南来说，时钟仿佛从那时就逐渐慢了下来。虽然长远的梦想已逐渐坚定，但要在短期内找回这失去的十多年远非易事。

　　11月13日，中国证券报记者在三亚寻找那家已经试营业的免税店时，换了几辆出租车，问了多个路人，却没有一个人知道地址。“免税店是骗人的，去那干嘛！”短短十多分钟路程中，第一位出租车司机不停推荐另一家“走私店”，还力邀记者去购买水晶、珍珠。换了一辆出租车，司机又开始推荐来自泰国的“小人妖”表演。马路上，电动自行车、摩的随意穿行，到处兜客，从软件建设来看，海南与国际旅游岛还有相当距离。

　　“认识需要时间。”曹锡仁说，随着对这个战略的理解、消化、深入，再到领会、认同，海南最终会在体制、制度和政策方面产生一系列变化，此时才会使海南的发展进入一个新的历史时期。

　　对这个也许不会很短的过程，学者们充满了信心。他们认为，如今，历史大形势与20年前不可同日而语。海南总体上没有实现建设特区的目标，但也获得了巨大发展，不仅集聚了各类企业、人才，基础设施更是日益完善。如在建的东环铁路全长308.11公里，预计明年底通车，届时，将建立起琼北旅游圈的大循环，进而形成海南完整的“阳光东海岸”旅游产业发展战略布局。此外，三亚和海口机场的扩建也提上日程，一直被外界提及多年的琼州海峡大桥也有望加快审批和实施进度。这些都为海南国际旅游岛的初步实现打下了基础。当务之急，就是要围绕国际旅游岛，把中长期规划尽快做起来。梦想的最终实现，必须有制度安排和政策框架作为内涵支撑。学者们还强调，虽然海南的产业已能承受新一轮资金的进入，但一定要注重总体规划，严控局部泡沫的产生。

　　车沿海口西海岸行驶，李文利看着窗外的夕阳。当年，看了人民日报一篇描写海南的文章，他成为十万人才过海峡中的一员。在经济最低潮的时候，也从未想到离开。在问及对海南前景的看法时，他没有直接回答，只是反问了一句：“这样的岛，这样的椰林，这样的风，在中国还能找得到第二个吗？”(杜雅文蒋家华蒋文革) (来源：中国证券报)