发改委核准上海迪士尼项目 占地116公顷小于预期

　　发改委核准“迪士尼”

　　言焱 上海报道

　　11月23日13点10分左右，发改委网站公布了“迪士尼”项目的公告。

　　“2009年10月，经报请国务院同意，我委正式批复核准上海迪士尼乐园项目。该项目由中方公司和美方公司共同投资建设。项目建设地址位于上海市浦东新区川沙新镇，占地116公顷。项目建设内容包括游乐区、后勤配套区、公共事业区和一个停车场。”

　　川沙新镇，指原川沙镇、机场镇行政辖区范围及浦东国际机场范围。

　　116公顷，为1.16平方公里。按照发改委的公告理解，包括后勤、公共事业、停车场在内的总用地规模也仅有那么大。

　　“太小了，比香港的还小。”一位关注迪士尼的资深证券人士有所失望。2005年开放的香港迪士尼乐园，已经受限于该地区的城市土地资源，尚且有126公顷的规模。

　　“上海完全有能力可以将迪士尼乐园做成亚洲最大、最好的一个乐园。”一位基金公司房地产研究员认为。

　　此前，市场预期，整个迪士尼项目的占地将会在4平方公里以上，甚至媒体有过10平方公里的报道。“事实上，现在进行动拆迁的规模也在4平方公里。”

　　发改委核准公告虽然明确的迪士尼项目的地址，投资构成、和项目用地规模。但没有说明，此项用地是整个迪士尼项目工程，还是分一、二、三期进行。

　　消息人士告诉记者，上海市政府已经与迪士尼公司签署了上海主题公园的框架协议，明确了项目共分为三期，实行滚动开发。上海方面将与华特-迪士尼公司成立一家合资公司。中外方股权比例为：57％、43％。

　　有消息人士提醒记者说，在11月底，上海方面可能召开新闻发布会来具体交待选址和建设用地规模的问题。

　　伴随甚至领先发改委公告，先知先觉资金进场布局。界龙实业、中路股份、陆家嘴等迪士尼概念股盘中出现直线拉升。

　　香港的经验证明，迪士尼概念股疯狂的炒作使投资者遭严重损失。

　　“（香港）迪士尼概念股票有一年涨100倍，反过来说，总有人亏。”某迪士尼概念上市公司高管向记者表示，“现在连公司自己看不清楚，股价已涨到天上去了。”

　　有浙江某地著名游资营业部放话出来，要将某迪士尼概念股拉抬至50元（目前价格20元左右，已经严重脱离基本面）。

　　记者暂无法证实上述消息的准确性，但从股价历史异动成交席位来看，浙江游资深度参与迪士尼概念股票炒作是不争事实。

　　11月11日，斯米克换手率达20%，成交席位显示：9个上榜的营业部中，有3名来自浙江地区，分别为：银河证券股份有限公司绍兴证券营业部、安信证券嘉兴中山东路证券营业部、中信建投杭州市解放路营业部。加上江湖盛名的国信证券泰然九路证券营业部。当日斯米克的交易已被掌控于游资手中。面对疯狂的炒作，专业的研究机构给出了警示。

　　兴业证券分析师聂清廉、张忆东发布名为《分辨黄沙和真金》研究报告，提醒投资者：上海迪士尼项目是大浪淘沙，黄沙是纯粹基于地产升值而一次性受益的主题类股票；真金：则是受益迪士尼产业链的股票、消费类股票，长期业绩增长受益。

　　兴业证券聂清廉提醒，“由于在迪士尼项目周边拥有地块的股票炒作较多，价格已然不菲，如中路股份、界龙实业等热门股票PB分别高达13.9倍和18.6倍，静态PE分别达466倍和516倍。”

　　针对市场所热衷的土地升值、开发预期。记者请教多数房地产开发专业人士，给出的答案是，对于拥有非商业开发型地块的相关公司，其拥有的土地，最终可能会被政府部门以动拆迁方式收回，企业不能自行开发。中路股份、界龙实业拥有的土地即属于工业用地，而不能直接用于商业开发。