经济观察：美国“两房”脱困举步维艰

　　新华网纽约11月27日电（记者杨蕾）作为美国两大住房贷款融资机构，房利美和房地美在金融危机中遭受重创。最近，房利美表示将从下月起提高抵押贷款信用评分最低标准，并将根据借款人收入状况限制贷款总额，希望借此改善公司的财务状况。但是，在美国失业率居高不下、消费不振、房地产市场还未真正复苏的情况下，“两房”要想摆脱困境仍然困难重重。

　　无力止损

　　房利美和房地美本月初公布的财报显示，“两房”第三季度亏损累计高达239．1亿美元。

　　其中，房利美已是连续9个季度报亏。财报显示，房利美第三季度净收入为59亿美元，比上季度增长5．36％；但由于信贷支出增至220亿美元，相关损失拨备猛增，导致公司当季亏损额升至189亿美元，环比增加24．34％。如果考虑支付优先股的8．83亿美元股利，房利美第三季亏损更达198亿美元。

　　房地美的情况相对好一些。该公司首席执行官霍德曼表示，得益于美国股市上半年来的持续上扬，房地美持有的股权资产实现增值，这使得公司的净资产账面价值出现增长。该公司第三季度实现收入33．8亿美元，亏损额从去年同期的253亿美元减少到50．1亿美元，在向美国财政部支付了13亿美元股息之后，公司第三季度普通股每股亏损1．94美元。

　　从财报看，信贷违约是困扰“两房”的最大问题。房地美第三季度信贷损失以及违约率持续上升，其中90天以上贷款违约率上升至3．33％，大大高于去年同期的1．22％和第二季度的2．78％；此外，新增坏账76亿美元，比去年同期上升了46％。房利美也预计，受抵押贷款坏账等影响，未来一年内公司信贷亏损或将进一步提高。

　　再盼救援

　　房利美正绞尽脑汁设法弥补公司巨额资金缺口。该公司已向法院递交申请，向已经破产的雷曼兄弟公司索赔158亿美元。房利美还试图通过出售税收抵免额度从巴菲特和高盛公司等处筹资。不过，美国财政部没有批准这项交易。

　　不得已，房利美第四次向美国财政部申请救助，金额为150亿美元，从而使美国政府对房利美的救助总额达到609亿美元。此前，“两房”共计向政府申请了960亿美元的救助金，而美国政府曾经承诺对它们提供最多4000亿美元的救助。

　　“两房”对于美国住房抵押贷款市场举足轻重，如何使“两房”解困对于奥巴马政府稳定金融体系和住房市场至关重要。奥巴马和美联储主席伯南克以及美国财政部长盖特纳近来先后重申将立法解决“两房”的问题。

　　前景堪忧

　　即使得到政府援助，面对失业率高企、消费不振、房地产市场复苏前景不明等一系列问题，“两房”前景依然堪忧。

　　美国10月份失业率升至10．2％的26年来最高水平。就业市场未改善，美国家庭面临着收入减少、资产缩水、负债率上升的现实，消费和投资受到严重制约。

　　为提振房市，美国政府推出了首次购房免税8000美元的政策，美国房市随之呈现出趋稳迹象。但经济学家担心，随着该计划明年4月底终止，未来情况不容乐观。高盛公司的研究报告认为，政府的计划大约将房价抬高了5％，计划一旦终止，房价将急剧下滑。

　　由于就业市场和房地产市场疲弱，房屋止赎规模继续扩大。专业机构“不动产追踪”公司发布的有关数据显示，10月份包括违约、拍卖和收到银行收回房产通知在内的止赎案件数量虽较9月份下降3％，但与去年同期相比仍高出18．9％。该公司估计，今年约有创纪录的340万家庭会收到房屋止赎通知，比去年猛增48％；2010年该数据将刷新纪录，2011年也只会稍有改善。

　　美国内华达大学经济学系主任斯蒂芬米勒表示，“我们仍然面临房屋止赎大量存在的问题，而这将继续压低房价。”根据美国全国地产经纪商协会公布的数据，不良房产交易占到三季度所有房屋交易的30％，而同期房屋均价同比下滑了11％。

　　此外，“两房”还面临着来自抵押贷款保险公司方面的风险。随着抵押贷款违约率继续上升，抵押贷款保险公司支付索赔金的能力令人担忧。10月份，评级机构标准普尔已下调了“两房”最大的抵押贷款保险公司的信用评级。

　　房利美拥有总额大约为1095亿美元的抵押贷款保险，房地美拥有634亿美元的抵押贷款保险及122亿美元的债券保险。如果在损失发生后，不能足额从抵押贷款保险公司获得赔偿，这两家公司需要的政府救助规模将更大。