房产投资热催生楼市“拼客” 专家：存在较大风险

　　北京房价持续长达半年多的疯狂暴涨，令投资客大量入市，“炒房”现象不断升温，记者近日发现，继国内部分城市爆出合伙炒房的案例以来，北京楼市近期也出现了拼钱炒房的楼市“拼客”。

　　典型案例

　　拼钱买套小户型 首付各掏6万

　　昨天下午4点30分，位于通州区梨园附近的新盘华业东方玫瑰售楼现场挤满了选房人的身影，记者意外遇到了正在看房的陈光和与他一起投资买房的“合伙人”。

　　今年28岁的陈光在位于石景山区的北京某大型企业工作，他告诉记者，他与同学合伙购买的是一套60平方米的小户型，虽然总价不算高，一个人的钱也基本够了，但为了降低风险及投资门槛，还是决定两个人“拼”钱共同投资。

　　陈光说，按照华业东方玫瑰项目毛坯房1万元/平方米的均价，总房款为60万元，首付20%只需要12万元，每人出6万，月供不到3000元，折合每人每月只需要出1500元左右。

　　由于贷款是从明年年底才开始还，2011年年底入住，大概两年以后，他们就可以看市场情况决定是否出售。

　　两年后卖出 每人收益16.2万

　　之所以选择这个楼盘，陈光和同学已经做了充分的“论证分析”：距该项目大概不到50米的楼盘目前已经卖到14000元/平方米，而明年富力地产的精装项目也将进驻该区域，保守估计开盘价至少在16000元/平方米，这使陈光这套低价入市的小户型升值潜力可观。

　　同时，CBD东扩后很多小白领将面临置业问题，而东四环附近的房子已经涨到了20000元/平方米以上，只能选择在通州买房。

　　此外，从地铁四惠站坐八通线到该项目最多半小时的时间，下了地铁走路10到15分钟就能到小区。因此保守估计这个楼盘到2012年售价至少能达到18000元/平方米。

　　折算下来，他们每人分别共出资7.8万元，两年后每人收益约为16.2万元。

　　商品房“拼客”

　　赢利流程图

　　以一套通州近期将开盘的某楼盘为例，投资60平方米的一居室，单价10000元/平方米，两年后涨为18000元/平方米计算：

　　第一步

　　甲乙双方共同出资付首付（如按20%首付计算）

　　甲付10%：6万

　　乙付10%：6万

　　第二步

　　2010年年底开始还贷款，月供大概3000元/月，还款1年后出售，共付36000元，合计每人付月供款18000元，由于该楼盘2011年底入住，因此物业费等杂费忽略不计。

　　第三步

　　收益

　　60平方米×10000元单价＝总房款60万

　　60万×首付20%＝12万

　　出售时按18000元/平方米的售价计算每平方米收益8000元：60平方米合计48万

　　最后收益

　　48万-12万-3.6万＝32.4万

　　合计每人收益：16.2万

　　对话“拼客”

　　《法制晚报》记者（以下简称FW）：现在房价这么高，为什么还选择投资买房？

　　陈光（以下简称陈）：我觉得房价还能涨，所以才买！

　　FW：为什么选择和别人共同投资买房？

　　陈：一个人的资金能力有限，两个人或三个人可以共同承担风险。

　　FW：两个人在投资过程中遇到分歧怎么办，是否要签订协议？

　　陈：两个人必须得信任，在信任的基础上才能干成这件事，对吧。

　　FW：你们是怎么分配资金、利润及风险的？

　　陈：我们是投资、收益、风险都一人一半。

　　FW：准备赚多少出手？

　　陈：什么时候出手谁也说不准，现在这个市场这样（不明朗）。

　　FW：房价已经处于高点，你认为现在投资存在风险么？

　　陈：不算其他的因素，就算通货膨胀，我觉得现在买房不就挺值的么。（我的）要求也不高，保值就可以，能增值更好。

　　FW：买完这套房，还准备再买么？

　　陈：这个要看情况，有合适的就买，没合适的就不买了。以前是盼着房价降，买完了以后就得盼着房价涨了。

　　新闻延伸

　　北京楼市初现合伙炒房

　　记者在网上搜索今年以来有关炒房的新闻，发现合伙炒房的现象在北京还未有报道，而由于今年以来楼市大热，在南方的杭州、福州以及山东济南等地均出现过合伙炒房的案例。

　　而京城的中原地产、链家地产等中介公司相关负责人则对记者表示，由于“拼客”不好判定，所以无法统计其数量的多少。

　　据济南的《生活日报》11月24日报道，当地美巢置业经纪人李先生说：“年初以来有不少客户都来咨询，合伙买房该怎么操作，大部分都是为投资购房的。”

　　而记者在大连论坛－大连天健网上看到，一网友11月25日发帖称，“由于本人预测，高档物业将是近期的房市热点，资金不足，特邀合伙人一起炒房，赢利按比例分成，如套牢只由本人承担。”此帖一出立即引起众网友热议，截至今天上午跟帖量已有30多个。

　　目标锁定纯新盘和低价二手房

　　据了解，目前市场上的拼客主要有两种形式。一种是专业的投资买房人，由于投资多套房产，但没有足够多的资金，与亲戚朋友借款，但利润和风险并不共担。

　　另一种则是有目的的抱团投资，两个或者多人共同出资投资房产，利润及风险按比例共担。这种一般属于刚入市的炒房者，看到投资房产利润大，但苦于资金实力小，便由几个实力相当的人抱团炒房。

　　这些拼房客投资的房产类型主要有两种，一种是处于价格洼地的二手房，或者核心区域的二手房，付款方式多数为全款，炒房周期一般为2-3个月左右，属于短线投资。

　　另一种是新开楼盘，付20%或者40%首付后，还不等入住在项目后期抬高价格后即入市出售，由于未拿到房产证，这些房产的售价相对较低，但需要买卖双方签一份协议，留一部分保证金待房产证下来过户后全部交清。

　　专家观点

　　决策易生分歧 存在较大风险

　　“投资都是有风险的，两个人合作又多了一层决策风险。”今天上午，北京中原地产董事总经理李文杰接受记者采访时表示，两个人一块出资投资房产，如果一方认为投资回报率40%就可以出手，另一方却认为50%才出手，但结果涨到40%又跌回来了，类似于这种决策，存在着很大风险。

　　此外，李文杰表示，投资交易由于存在税率等成本，购房者应尽量避免短线投资。

　　而对于合伙炒房现象，知名财经评论人牛刀则明确地表示反对和不解，他认为根据目前的市场情况，未来央行回收资金的流动性并且加息是必然的，“房子现在面临降价的问题，怎么投资呀？”

　　牛刀表示，现在中国的房价没有低点，“拿到了房不等于拿到了钱”。而对于买房为了抵御通胀的说法，牛刀认为现在房价泡沫比通货膨胀厉害得多，因此无法抵御通胀。

　　投资提醒

　　汉博顾问执行董事王永表示，楼市“拼客”应注意以下几点，以避免不必要的纠纷。

　　第一，签订合同时尽量由出资人共同签署，并注明所占比例。

　　第二，应签署协议明确投资风险的承担以及收益率达到多少比例出售等细节问题。

　　第三，合作双方要对合伙人的债务纠纷等进行充分了解后决定是否进行合资，同时约定出现纠纷后的解决办法，以避免不必要的纠纷，也可以在出现纠纷时有据可依。 (来源：法制晚报)