炒房族组团变开发商 主打“夹心层”建中低价房

　　仅凭个人一己之力，便将几千万、几亿，甚至几十亿元的土地收于囊中，这在常人看来如同痴人说梦，钱生辉却不以为然。眼下，由其创立的国内首家“个人拍地俱乐部”，把从前只会把大把钞票扔进楼市的炒房一族，改造成一群募资拿地、开发建房的投资者。

　　昨天傍晚，在位于徐家汇天钥桥路、南丹路的一幢商务楼里，钱生辉接受了记者的专访。在谈到“拍地族”的入会门槛时，钱生辉毫不避讳地开价——至少100万元。对于钱生辉及其20名拍地会员拿地、建房的狂想，沪上房产专家坦言，这基本只是个梦。

　　创办初衷：用炒房的钱拿地

　　由钱生辉发起的“个人拍地俱乐部”刚刚才在上海挂牌成立。这一机构旨在募资拍地、开发建房，其最终目的，如同钱生辉个人的名字一样，就是让来自个人投资者的私募资金，在经过房地产项目的一整轮开发、流转之后，更加值钱，更加熠熠“生辉”。

　　“市场中有那么多投资者在炒房，何不把他们的投资需求梳理一下，将炒房用的资金集合起来，共同拿地块、造项目呢？”在钱生辉看来，房价之所以不断飚高，除土地价格因供求失衡不断高涨，更主要的原因，在于房地产市场的投资需求得不到有效疏导。

　　“个人炒房的钱动辄上百万，甚至上千万，如果用这些钱去拿地、开发项目，并不是没有可能的。”钱生辉名下的房地产投资咨询公司，过去就有一批购房的会员。当得知其要组建“个人拍地俱乐部”，这些曾经的炒房一族被吸纳入会，成为买地的投资者。

　　入会门槛：百万资金“打底”

　　事实上，钱生辉所谓“个人拍地俱乐部”，更多像是一种私募。根据不同的地块、不同的项目，由专业的房地产投资咨询公司出具可行性报告，向个人募集资金，在土地市场上拿地，随后成立专门的项目公司，着手整个房地产项目的开发、建设、销售等。钱生辉在接受采访时特别强调，他发起的这个“个人拍地俱乐部”，最根本的目的，是要把类似于土地这种“原材料”掌握在手中，“跟炒房比起来，拿地的"水分"要少很多。”

　　钱生辉私下透露，截至目前，首批入会的会员虽然不到20个，但都表达了想要进军土地市场的迫切愿望。他们中大多数是企业的老板、高管。投资购房，曾是他们共同的爱好，如今的募资拿地，又成为这群投资客的新兴趣和新爱好。

　　“"俱乐部"今后是否会重点吸纳像温州炒房团那样资金实力雄厚的浙商，甚至是山西的"煤老板"？”在回答记者的上述问题时，钱生辉笑了，甚至毫不避讳地谈起入会“门槛”来：“不排除有这样的可能。我想每名会员至少该有100万元的资金"打底"吧！”

　　事实上，放眼当下的地价，特别是在上海，一些热门的住宅地块动辄上亿、数十亿，房地产项目开发这出“有钱人的游戏”，若个人没有动辄千万的身价，就算再怎么形成合力，在与那些拥有雄厚实力的房地产开发企业同台竞争、竞价时，根本“玩不转”。

　　开发方向：定位中低价商品房

　　在发起组建“个人拍地俱乐部”之初，钱生辉便将这一新型募资拿地模式在日后的主要发展方向，定位于中低价商品房的开发建设上。在其看来，这一块房源的稀缺，直接导致目前房地产市场上众多“夹心层”的存在，即那些买不起大房型、又达不到政府所规定的保障性住房标准的群体。

　　据悉，上海的郊县以及长三角的一些二、三线城市的土地市场，将是“个人拍地俱乐部”首个进军的目标。钱生辉坦言，上海的地价，尤其是市中心区域，已经非常高，仅凭几个人、几十个人的投资，无法拿到一些价格昂贵的高端、热点地块的。基于中低价房的项目开发定位，“俱乐部”在拿地伊始既要做好项目可行性分析，又要千方百计地筹措拿地资金，不断充实自己的资金体量，再综合考量该出手怎样的地价、开发怎样的项目。

　　而对于房地产项目开发的周期，钱生辉给出了一个有些理想化的时间——1年。尽管只是“纸上谈兵”，但钱生辉的这一表态，不免让人将这样一种决绝，与当下部分开发商“囤地”、“捂盘”、“惜售”的“小家子气”对比起来。

　　囤地嫌疑：从“炒房”到“炒地”

　　在听闻有人要募资拿地时，大多数业内人士的第一反应便是，这群人要从“炒房”转向“炒地”，从空置商品房转向囤积土地，以求既得利益的最大化。近些年，延迟项目启动的时间，拖长项目开发的周期，已成为不少开发商的惯用招数。实践中，“捂地”所获得的市场利益要远远大于“捂盘”，违规“囤地”现象在国内一线城市比比皆是。

　　钱生辉及其带有浓重投资色彩的“会员”们，是否也是看到了“囤地”能够让钱来得更快、更多一些呢？钱生辉信誓旦旦地回答：“否！”他解释说，“个人拍地俱乐部”尽管从表面上看，像是把买房投资，转为了一种买地投资，但事实上，整个房地产项目的开发，都需要后期资金的投入。

　　“不捂地、不捂盘”，把大量用于炒房的个人资金，转化为拿地拍地、项目开发的资金，造出更多的房子增加市场供应量，以期在最大限度上实现募集资金的滚动开发，既是钱生辉自己给出的承诺，更是众多愿意自掏腰包“砸钱”的投资者们共同的期许。

　　专家观点

　　个人开发房产，难

　　“靠募资拍地建房，这在国内基本上还只是个梦。”对于钱生辉发起的“个人拍地俱乐部”，上海易居房地产研究院发展研究部部长杨红旭并不看好。

　　杨红旭表示，部分房地产企业“囤地”带来的高利润，导致追逐利润的其它行业资本进军土地市场。尽管“囤地”的投资利润远高于“炒房”，但其中风险也不容忽视。个人购地后，很难再转让给其它企业和个人，土地开发对于个人来说难度太大。“无论是募资还是拿地或是建房，各个环节都无法有效控制，且现有的个人征信体制尚不完善，都会使具体操作中出现很多问题。”杨红旭甚至认为，“个人拍地俱乐部”很快就会烟消云散。

　　沪上房地产分析师薛建雄认为，一些中小城市确实有私人老板买地，再以入股的方式进行后续开发。“但以合资的形式拿地建房，存在很大问题。”薛建雄质疑，房地产的开发流程相当复杂且周期长，这之中任何一个环节都存在巨大风险，对于“个人拍地俱乐部”这样的私募方式，如何规避、监管其中的风险，确保投资者资金始终处于安全状态，值得深思。 (来源：新闻晚报)