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炒房族组团变开发商 主打“夹心层”建中低价房

来源:中国新闻网
2009年12月04日16:21
  仅凭个人一己之力,便将几千万、几亿,甚至几十亿元的土地收于囊中,这在常人看来如同痴人说梦,钱生辉却不以为然。眼下,由其创立的国内首家“个人拍地俱乐部”,把从前只会把大把钞票扔进楼市的炒房一族,改造成一群募资拿地、开发建房的投资者。

  昨天傍晚,在位于徐家汇天钥桥路、南丹路的一幢商务楼里,钱生辉接受了记者的专访。在谈到“拍地族”的入会门槛时,钱生辉毫不避讳地开价——至少100万元。对于钱生辉及其20名拍地会员拿地、建房的狂想,沪上房产专家坦言,这基本只是个梦。

  创办初衷:用炒房的钱拿地

  由钱生辉发起的“个人拍地俱乐部”刚刚才在上海挂牌成立。这一机构旨在募资拍地、开发建房,其最终目的,如同钱生辉个人的名字一样,就是让来自个人投资者的私募资金,在经过房地产项目的一整轮开发、流转之后,更加值钱,更加熠熠“生辉”。

  “市场中有那么多投资者在炒房,何不把他们的投资需求梳理一下,将炒房用的资金集合起来,共同拿地块、造项目呢?”在钱生辉看来,房价之所以不断飚高,除土地价格因供求失衡不断高涨,更主要的原因,在于房地产市场的投资需求得不到有效疏导。

  “个人炒房的钱动辄上百万,甚至上千万,如果用这些钱去拿地、开发项目,并不是没有可能的。”钱生辉名下的房地产投资咨询公司,过去就有一批购房的会员。当得知其要组建“个人拍地俱乐部”,这些曾经的炒房一族被吸纳入会,成为买地的投资者。

  入会门槛:百万资金“打底”

  事实上,钱生辉所谓“个人拍地俱乐部”,更多像是一种私募。根据不同的地块、不同的项目,由专业的房地产投资咨询公司出具可行性报告,向个人募集资金,在土地市场上拿地,随后成立专门的项目公司,着手整个房地产项目的开发、建设、销售等。钱生辉在接受采访时特别强调,他发起的这个“个人拍地俱乐部”,最根本的目的,是要把类似于土地这种“原材料”掌握在手中,“跟炒房比起来,拿地的"水分"要少很多。”

  钱生辉私下透露,截至目前,首批入会的会员虽然不到20个,但都表达了想要进军土地市场的迫切愿望。他们中大多数是企业的老板、高管。投资购房,曾是他们共同的爱好,如今的募资拿地,又成为这群投资客的新兴趣和新爱好。

  “"俱乐部"今后是否会重点吸纳像温州炒房团那样资金实力雄厚的浙商,甚至是山西的"煤老板"?”在回答记者的上述问题时,钱生辉笑了,甚至毫不避讳地谈起入会“门槛”来:“不排除有这样的可能。我想每名会员至少该有100万元的资金"打底"吧!”

  事实上,放眼当下的地价,特别是在上海,一些热门的住宅地块动辄上亿、数十亿,房地产项目开发这出“有钱人的游戏”,若个人没有动辄千万的身价,就算再怎么形成合力,在与那些拥有雄厚实力的房地产开发企业同台竞争、竞价时,根本“玩不转”。

  开发方向:定位中低价商品房

  在发起组建“个人拍地俱乐部”之初,钱生辉便将这一新型募资拿地模式在日后的主要发展方向,定位于中低价商品房的开发建设上。在其看来,这一块房源的稀缺,直接导致目前房地产市场上众多“夹心层”的存在,即那些买不起大房型、又达不到政府所规定的保障性住房标准的群体。

  据悉,上海的郊县以及长三角的一些二、三线城市的土地市场,将是“个人拍地俱乐部”首个进军的目标。钱生辉坦言,上海的地价,尤其是市中心区域,已经非常高,仅凭几个人、几十个人的投资,无法拿到一些价格昂贵的高端、热点地块的。基于中低价房的项目开发定位,“俱乐部”在拿地伊始既要做好项目可行性分析,又要千方百计地筹措拿地资金,不断充实自己的资金体量,再综合考量该出手怎样的地价、开发怎样的项目。

  而对于房地产项目开发的周期,钱生辉给出了一个有些理想化的时间——1年。尽管只是“纸上谈兵”,但钱生辉的这一表态,不免让人将这样一种决绝,与当下部分开发商“囤地”、“捂盘”、“惜售”的“小家子气”对比起来。

  囤地嫌疑:从“炒房”到“炒地”

  在听闻有人要募资拿地时,大多数业内人士的第一反应便是,这群人要从“炒房”转向“炒地”,从空置商品房转向囤积土地,以求既得利益的最大化。近些年,延迟项目启动的时间,拖长项目开发的周期,已成为不少开发商的惯用招数。实践中,“捂地”所获得的市场利益要远远大于“捂盘”,违规“囤地”现象在国内一线城市比比皆是。

  钱生辉及其带有浓重投资色彩的“会员”们,是否也是看到了“囤地”能够让钱来得更快、更多一些呢?钱生辉信誓旦旦地回答:“否!”他解释说,“个人拍地俱乐部”尽管从表面上看,像是把买房投资,转为了一种买地投资,但事实上,整个房地产项目的开发,都需要后期资金的投入。

  “不捂地、不捂盘”,把大量用于炒房的个人资金,转化为拿地拍地、项目开发的资金,造出更多的房子增加市场供应量,以期在最大限度上实现募集资金的滚动开发,既是钱生辉自己给出的承诺,更是众多愿意自掏腰包“砸钱”的投资者们共同的期许。

  专家观点

  个人开发房产,难

  “靠募资拍地建房,这在国内基本上还只是个梦。”对于钱生辉发起的“个人拍地俱乐部”,上海易居房地产研究院发展研究部部长杨红旭并不看好。

  杨红旭表示,部分房地产企业“囤地”带来的高利润,导致追逐利润的其它行业资本进军土地市场。尽管“囤地”的投资利润远高于“炒房”,但其中风险也不容忽视。个人购地后,很难再转让给其它企业和个人,土地开发对于个人来说难度太大。“无论是募资还是拿地或是建房,各个环节都无法有效控制,且现有的个人征信体制尚不完善,都会使具体操作中出现很多问题。”杨红旭甚至认为,“个人拍地俱乐部”很快就会烟消云散。

  沪上房地产分析师薛建雄认为,一些中小城市确实有私人老板买地,再以入股的方式进行后续开发。“但以合资的形式拿地建房,存在很大问题。”薛建雄质疑,房地产的开发流程相当复杂且周期长,这之中任何一个环节都存在巨大风险,对于“个人拍地俱乐部”这样的私募方式,如何规避、监管其中的风险,确保投资者资金始终处于安全状态,值得深思。 (来源:新闻晚报)
责任编辑:刘士朋
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