山东海景房热销哈尔滨 “寻根”心理成卖点

　　不到两年时间里，山东海景房在哈尔滨市的售楼处数量由不足30家发展到100多家，其中规模较大的售楼处约20家。而市场人士估算，哈尔滨人每月购买山东海景房可达500-800套左右。

　　哈尔滨这个内陆城市的居民，竟成了几千里之外的山东沿海海景房的最大买家。

　　哈尔滨人热衷山东海景房

　　在哈尔滨，购买山东海景房成了时尚。

　　哈尔滨市工商局房产交易市场管理所提供的数字表明，从去年年初开始，不到两年时间里，山东海景房在哈尔滨市的售楼处数量由最初的不到30家发展到今年的100家左右。2009年3月，哈尔滨市成立了一家海景房超市，入住超市的30家左右的海景房销售商中，经营山东海景房的商家就占四成。在诸多海景房销售处中，主要以销售威海、龙口、青岛、烟台市的房产为主。

　　如今，在哈的山东海景房商家普遍提供每周一次的“看房团”活动——通过向有购房意向的购房者提供单程半价机票、免费提供海景房当地食宿的形式，吸引购房者参与其中。

　　看房团成员一般只需交400元左右的费用即可，如果看中并购房，开发商会将这些费用退回，并提供返程机票。

　　据开发威海石岛某海景房的赤山集团哈市售楼处负责人介绍，今年他们在哈尔滨市已经销售120套。从今年年初到现在，每周定期组织至少两次看房团活动，他们的平均售房成交率在90%以上。

　　一位业内人士估算，目前，哈尔滨市“海景房”近百家销售处旺季的时候平均每月能售出500套到800套的房产。

　　营销方式是根本原因

　　黑龙江大学市场营销学教授由莉颖认为，山东海景房在哈尔滨市的热卖主要有三方面原因：一是哈尔滨是内陆城市，哈尔滨市民对于海的向往心理所致。其次，由于山东海景房的建设者很多是哈尔滨人，加之哈尔滨市民的“山东情结”，哈尔滨市不少市民都是“闯关东”的后代，他们对祖籍山东有非常深厚的感情，在山东多有亲属，随着年龄增长，“回家看看”的想法更为强烈。

　　关键的一点，由莉颖认为，山东海景房能够有效运用巧妙的营销手段，使得房地产商、售房中介、购买者三方形成了稳定的供需链。“看海心理”、“山东情结”被开发商用来做卖点，准，而且有用。

　　调查显示，很多购买“山东海景房”的哈尔滨人一方面把海景房看作是异地的家庭居所；另一方面，山东海景房被当成了投资的一个有效途径。“在金融危机的背景下哈尔滨人仍然大量异地购房，正说明哈尔滨人的投资意识不断扩张。”由莉颖说。

　　专家提醒仍需理性

　　据了解，目前在哈尔滨市推销的山东海景房的平均价位在每平方米3000元左右，相对目前哈尔滨市区房价而言低了2000元，因此，海景房被市民认为保值、升值空间较大。

　　业内人士指出，山东海景房在哈尔滨市的热销其实存在一定的风险：由于目前国家对于住房的政策仍需调整，因而，千万不能由于追求保值、增值因素就盲目投资。

　　据了解，目前在哈尔滨市销售的所谓烟台、青岛、威海的海景房，其实具体楼盘的位置均离主城区较远，一般在二三十公里之外，是类似于哈尔滨的阿城区、呼兰区的“新区”、“郊区”，房价才相对较低，而且距海边越远，房价越低。其实，中介商带领看房团参观的楼盘基本上都不在市区，最近的一处楼盘距离市中心也有七八公里。尤其是冬天，生活更为不便。

　　“尽管海景房周边的景观不错，但由于每年最佳观景期、居住期不过3个月，这对于普通市民来说，无论价格高低都是奢侈品，因而，所购买的海景房空置率高、资产闲置的状况也几乎成为一种常态。”由莉颖说，短暂的居住后，再次销售成为难题。“而且，由于在短时间居住之后对房屋的管理、维护的费用较高。”据了解，尽管山东海景房在哈尔滨市升温，但一方面由于山东海景房在本地的购买力不足；另一方面目前哈尔滨市许多有实力、有一定品牌知名度的代理企业尚未介入这个市场，这使得哈尔滨市的海景房销售市场仍是良莠不齐。

　　据了解，在哈尔滨市开办一家山东海景房销售处，只需提供外地楼盘的销售资质，就可以在工商部门注册。正是由于该行业的准入门槛低，而利润丰厚，无需大量投资和承担风险，于是大大小小海景房销售处在哈尔滨市遍地开花。但其中的风险，还没有人给予足够的重视。 (来源：中华工商时报)