打击囤地增加有效供应 北京加推300公顷土地

　　为了平抑高涨的地价，北京市国土资源局打破年底供地淡季的规律，于12月3日宣布，在已经全面完成全年工地计划后，加推300公顷土地。但是，就在国土局宣布加大供地的次日，东南五环外的亦庄却拍出了1.8万元/平方米的天价地。

　　业内人士认为，要降低地价，必须更大力度地加大土地供应，同时增加工地计划透明性，以从根本上降低开发商对土地资源的惶恐和涨价预期。

　　岁末加推300公顷土地

　　12月3日，北京市国土资源局发布今年北京土地供应情况及明年供地安排，并明确表示，在已经全面完成今年经营性土地供应计划的同时，将在12月加推300公顷土地，以平抑日益高涨的地价。

　　据介绍，截至11月底，北京市土地交易市场已推出经营性用地138宗，总面积达1337公顷，相当于去年同期的261%；其中住宅用地1007公顷，商服用地330公顷，已全面提前完成全年土地供应计划。

　　据了解，截至11月16日，全市累计实现投资1009亿元，提前45天完成“千亿投资任务”。预计到年底，可完成开发面积约4300公顷。按照《北京市2009年度储备开发计划》，本市计划的年度土地储备开发总规模为13500公顷，完成开发面积3600公顷，供地1600公顷。这就意味着，本市土地储备的三个指标已全部提前超额完成。

　　北京市土地整理储备中心常务副主任王兵介绍，12月北京国土局将继续加大土地供应，共将推出300公顷土地，包括大望京、房山、朝阳、顺义、丰台等轨道交通沿线的热点地块。其中，最受业内瞩目的就是东三环国贸桥东北角的中服地块。目前，远洋地产SOHO中国、大连万达、保利地产等地产大鳄均表现出浓厚的兴趣。有业内人士认为，该地的一级开发商远洋地产希望最大。

　　明年政府主导一级开发

　　目前，北京市的土地一级开发一直由企业和政府共同完成，但从明年起，政府将全面主导土地一级开发。初步计划明年安排土地储备开发投资800亿元至1000亿元。

　　据王兵透露，从明年起，除了6000多公顷遗留土地外，北京土地一级开发市场将全面转向由政府主导，由土地储备中心收购储备的格局。

　　据了解，目前北京还有6000多公顷土地多年来一直由企业进行一级开发。对这些土地，王兵表示，政府还要加速对其进行清理，扶助企业加速开发，形成供应，但不会一刀切。

　　即使是由政府主导土地一级开发，也会按照市委市政府的要求，广泛拓宽渠道，可由企业代资或不代资进行实施，开发单位是土地储备中心，实施单位依然可以是企业。

　　据透露，北京明年还将继续加大政策性保障性住房的供地量。今年保障房供地占住宅用地的50%，明年将达到60%到70%。

　　市场未领情依然猛涨

　　虽然政府明确表示加推的300公顷土地就是为了平抑地价，但市场显然并不领情。

　　计划宣布当天，中建国际建设有限公司和北京保利兴房地产开发有限公司联合体就在众多品牌开发商的竞争中，分别以17.2亿元、14.7亿元和16.1亿元一举拿下奥林匹克公园南区的3号地、4号地和5号地，楼面地价分别高达18022元/平方米、19288元/平方米和18390元/平方米，创下今年商业立项土地交易的最高价。

　　次日，远洋地产旗下的北京远东新地置业有限公司以48.3亿元的高价竞得东南五环外亦庄新城地块，楼面地价高达1.8万元/平方米，一下将五环外地价推向新的高点。据了解，该楼面地价几乎与周边项目售价相同。

　　某地产研究机构负责人告诉记者，在当下的市场背景和土地市场表现下，亦庄新城此地块的表现“已经见怪不怪了，现在没有制造地王的勇气就拿不到土地”。

　　据了解，5月份富力夺得东三环和东二环之间的广渠门外10号地，楼面地价为15141元/平方米；6月份，中化方兴夺得东四环内的广渠路15号地，楼面地价为16000元/平方米。

　　降地价须透明供应量

　　政府刚宣布加推土地，地价就飙出了新高，如此事与愿违，究竟为何？

　　阳光100集团常务副总裁范小冲认为，原本加大供应量是降低地价的最好方式，但现在地价创新高表明开发商对土地供应的可持续性和供应情况的透明度没有信心。“要真正解决土地价格问题，就必须要继续加大供应，同时明确明后年的土地供应计划，让开发商明白土地资源的供应是可持续的，而且明白会在哪里有供应，这样才能降低他们对土地供应的不确定性，减少争抢土地的现象。”

　　范小冲的观点得到另一位不愿透露姓名的开发商的认同。他告诉记者，目前很明显北京的土地市场是僧多粥少，越来越多的开发商云集在北京，但商品房土地供应却日益减少，尤其是市区的土地，更是一地难求，所以才会出现今年这样连靠近五环的土地都被视为优质地块的情况。“更何况，今年土地市场上国进民退的形势太严重了，在央企为代表的国家队面前，民营企业几乎毫无招架之力，地价就这么被哄抬上去了。”

　　该人士指出：“放到两年前，要说南五环的地能卖到18000一平方米，谁也不会相信的，但现在却成了现实，而且有了第一次，就会有第二次、第三次，这也意味着如果这样的情况持续下去，五环周边不但1万元/平方米的房价会成为历史，而且很快会跨过2万元/平方米的房价。”

　　打击囤地增加有效供应

　　据统计，截至7月底，全国未开发存量土地面积达到了65514万平方米，以1-7月月均开发面积1827万平方米计算，存量土地可供开发35.8个月(约为3年)，如果考虑到“招拍挂”之前积压的土地，实际可供4年以上开发。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，土地市场供不应求除了供应层面问题外，开发商囤地也是重要原因。

　　高价拍地——囤而不开——加剧供不应求趋势——地价上涨——获利出手或者高价开盘。这几乎成为相当一部分开发商的经营之道。

　　业内人士认为，如果这些土地能积极入市，将很大缓解市场供需问题，也能降低房价。

　　上述不愿透露姓名的开发商告诉记者：“除了开发商囤地，其实政府宁可不推地也不愿低价推地的行为，无形中也助长了囤地。这样的情况下，单纯指责开发商是不公平的。应该加大土地市场的规范，但这种规范并不仅仅是规范出让形式和开发商行为，也应该规范作为供应方的政府行为。”

　　本报记者 鲁欢 (来源：京华时报)