上海投资性房贷趋于从紧 可能成为楼市拐点前兆

　　上海样本：投资性房贷趋于从紧

　　一叶落真能知秋？

　　历经前两个月的回调，上海中资银行个人住房贷款在11月份出现反弹，当月增量为107亿元，较上月多增约16亿元。这也是全国的缩影，11月份按揭贷款增量相当可观。但市场对房贷增长的未来走势却并不乐观。

　　12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出完善促进房地产市场健康发展的四项政策措施。其中就包括加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险；加强房地产信贷风险管理。市场担心的是，这些要求会否引发新一轮的房贷调控？

　　“据我所知，一是目前还没有新的（监管）政策，二是（银行）会加大对政策执行的监督力度。其实质对投资性房贷肯定是不利的，对房地产市场的影响应该也是偏紧的。”12月16日，一家上市股份制银行管理层人士告诉本报记者。

　　根据记者对多家银行的采访，上述观点获得普遍认同。如有的大型银行和股份制银行零售信贷业务部负责人直言，只要不折不扣得执行“二套房贷”政策，就能有效抑制投资、投机性购房；而国家对商品住房供应结构的调整，也将引发按揭贷款的结构调整——银行的房贷政策将继续支持自住和改善型住房消费，同时，严格限制二套以上以及投机性购房。

　　而上海银行业人士透露，在11月底的内部会议上，面对在座的辖内中小银行负责人，上海银监局有关负责人强调，切实贯彻落实“二套房”按揭贷款政策；并重申“对房贷业务中的各种违规问题，一经查实，监管部门将予以严肃处理，绝不含糊”。

　　从严执行现有政策

　　对于12月14日的国务院常务会议决策，投资者普遍做出了偏紧解读，房地产板块连续两天出现普跌。

　　12月15日，中信证券研究部房地产行业分析师陈聪指出，会议提到的政策措施中，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，是可能会带来实质性影响的决策。

　　“上周前政府已将二手房营业税征免从2 年延长至5 年，严控二套房贷、严查土地开发等举措也正在进行之中。”中投证券房地产行业首席分析师李少明表示，“从过往的经验看，在房价过高的背景下，提高利率、提高首付成数的信贷控制对抑制投资投机性购房对房价的过快上涨是最直接有效的”。

　　多位商业银行相关人士称，目前尚未收到最新的监管要求。12月15日，一家大行零售信贷业务负责人表示，从会议要求来看，首先问题是规范执行，因为现有的“二套房”按揭贷款政策本身就是差别化的。

　　“只要二套房贷首付和利率政策不折不扣执行，力度就已经很大，没有必要出新政策，足够抑制投资投机购房需求了。”一家股份制银行个贷负责人直言。比如，首套和改善型住房按揭贷款利率在基准利率上打7折，即4.158%；而二套房贷利率执行基准利率的1.1倍，即6.534%，等于高出首套房贷利率57%。

　　陈聪表示，（房地产行业）景气持续度有赖于低利率环境的维系，而差别化信贷利率执行可能将使得个人住房贷款加权平均利率出现上行压力。

　　而对于“二套房贷”核心在于执行严格；“有些银行的执行不严格，导致劣币驱逐良币，把市场和心理搞乱了。”前述大行相关负责人直言。

　　对此，监管部门已多次进行风险提示。11月底的相关会议上，上海银监局要求辖内中小银行，切实贯彻落实“二套房”按揭贷款政策，坚决执行40%及以上的首付比例、利率严格风险定价和资信严审的原则，首套房优惠政策绝不可延伸使用。

　　上海银行业人士透露，根据要求，凡出现对二套房贷界定不清的情形，应从严把握。比如，对已利用银行贷款购买自住房，再次申请购房贷款而不能提供家庭住房面积有效证明的，一律按超过当地平均住房面积对待，执行“二套房贷”政策。

　　而令上述银行人士担忧的是，投资投机型购房大量涌入，在刺激对房贷需求的同时，也有可能引发信用风险，特别是房价下跌时风险缺口会暴露得更加明显。

　　对上海18家银行的个贷统计显示，今年前三季度，共向第三套及以上住房发放贷款的笔数达到去年全年同口径的14倍左右。“虽然此类房贷占比很低，投资投机型客户对银行信贷的依赖性强，同时对房价波动也极为敏感，房价下跌的市场风险有可能引发断供行为。”前述沪上银行人士直言。

　　争议二套房贷“1.1倍”利率

　　加大差别化信贷政策执行中，“二套房贷”政策中的利率如何确定，正成为当前银行业关注的焦点。“（二套房贷）是否会继续强调1.1倍？这个很有意思。”前述股份制银行相关负责人直言。

　　“1.1倍”源于2007年9月27日央行、银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称“359号文”）。其中提及，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

　　但“目前已不再提1.1倍了。”一位知情人士透露。原因在于2008年12月20日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发〔2008〕131号）》。

　　其中规定，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

　　“对于二套房贷利率，有的银行自己提得很高。而从银监会管理风险的角度来讲，首付是最关键的。”前述知情人士称。

　　而对于风险定价的问题，实践中存在“跑偏”或流于形式的情形。有的银行对风险定价有着不同理解；“如二套房利率不让打7折，有银行就打7.1折，这跟7折没区别。”上述股份制银行个贷负责人说。

　　上海银行业人士透露，今年以来，商业银行个人住房贷款业务领域的竞争愈演愈烈，一些银行盲目抢占市场，部分多套房贷款的成数没有体现首付高成数的原则，利率没有体现梯级定价的原则，有些银行对多套房贷款的成数控制和利率适用仅计算在本行内贷款套数。

　　这种表面合规，令风险控制流于形式。如某客户在银行连续申请五笔住房贷款，第2-5套房的利率分别是基准利率的1.1、1.11、1.12和1.13倍，而贷款成数分别是0.6、0.59、0.58和0.57，尽管利率、成数有别，而仅仅是应付监管要求出发，根本上没有按风险进行严格控制。

　　揽客的做法还包括，少数银行通过所谓的产品创新，利用长期限贷款套用短期限利率的做法来吸引客户；直接通过向中介和客户支付“房贷返点”的做法来挖取客户。

　　“风险定价首先是一种理念，需要慢慢引导，更重要的是严控客户准入。”前述大行相关负责人坦言。

　　对于房贷业务中的不理性行为，监管部门已多次进行风险提示。早在今年7月下旬，银监会新闻发言人就强调，对二套房贷款业务中的各种违规问题，一经发现，将及时予以严肃处理。而在上述11月底的会议上，上海银监局有关负责人再次重申这一要求。

　　“我们认为，接下来对购房差别化信贷政策执行力度的加大对投资投机性购房的冲击可能逐步显现，而收紧二手房营业税也将部分削弱购房者的购房意愿。”李少明表示。陈昆才 上海报道