着力遏制高房价牵动全社会最敏感神经

　　不是强调降低房价，而是着力遏制房价的“过快上涨”：这是负责任和真正想解决问题的态度。为此，货币政策大有反省必要，降低开发环节税费，提高多套房持有和转让税费的办法，应抓紧制定，保障性住房建设的步伐需要加快。如此，这次房产新政当能有个让大家满意的结局，那无论对扩大内需，还是实现经济发展的民生根本目标，都将善莫大焉。

　　国务院常务会议日前专门研究房价，并提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头。”对于持续高烧的城市房价，第一次发出了明确的降温信号。也就是说，承认部分城市房价过高，但是不希望这种趋势再延续下去，以及将着手解决高房价难题。

　　细心人一定能从这条新闻中读出其中措辞的谨慎：不是强调要降低房价，而是着力遏制房价的“过快上涨”。这是一种负责任和真正想解决问题的态度。

　　眼下部分“一线”大城市的过高房价，有其必然性，是各方利益博弈、均衡的结果，也可以说是一种超稳态的结构，此种局面一旦形成，不是蹴然就能改变的。早几天，一份研究报告表示，目前中国城市居民85%的家庭无力买房。但即便如此，中国如此大的国家，剩余15%的富裕家庭，也仍是个庞大的购买群体。每个城市的新房供应量毕竟是有限的，这个富裕群体，有足够的能力消化这有限的流量供应，而且可以维持高房价。

　　毋庸讳言，基于现行的财政体制，地方政府是高房价的直接受益者，不但可以获得土地转让收益，还可以通过高房价，收获GDP，完成经济增长指标。

　　央企也是高房价的重要角色，它们高价拿地，光荣地做“地王”，为高房价奠定了基础，而且通过高房价，获利丰厚。在产能过剩的当口，资金充裕的央企，不敢再投资传统的行业，而盖房子和卖房子才是赚钱的最佳途径。

　　只有高房价，才能把富裕的人群的购买力，急需资金和政绩的地方政府，以及为过剩资金找寻出口的央企，这三方的利益结合起来。要打破这个僵局，非得要有包括财政制度、央企红利上交制度等一系列制度的变革，而这些都需要时间。提出遏制部分城市房价过快上涨，已是一种积极的态度。

　　住房是普通商品，住房需求，除了收入外，公众的预期也是重要的决定因素。今年以来，房价一涨再涨，从不停歇，给人一种强烈的继续上涨的预期。人们的心理当然是买涨。所以，消除上涨预期，是房价回归正常的重要一环。会议发出的这个明确信号，就在于造成一种稳定的预期，为各方调整自己的行为预留空间。

　　房子还是一种资产，可资炒作获利，而炒作对房价有火上浇油之功效。预期当然也影响炒作，降低了过度上涨的预期，炒作的动力也就消失了大半。

　　无疑，相关政策也需要调整。国务院常务会议提出“综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。”房价上涨过度，国土资源部门，在土地供应上难辞其咎。虽然它们一再表明，住宅土地供应是充分的，但是，披露的数据也一再表明，大部分高房价城市的土地供应一再萎缩，根本不敷开发之需。总体说，土地是稀缺资源不假，但是就某一具体城市而言，土地供应过度紧张，却是有关部门人为造成的。其实，一个大城市可以盖房的地方，很像是海绵里的水，要挤总是有的。

　　在宽松货币政策、天量信贷闸门大开下，中小企业获得贷款和在紧缩政策下一样困难，因为大量的资金，进入了央企的腰包，这是它们到处争做地王的基础。这样的资金流向，必然有助推房价之嫌，因此，货币政策大有反省的必要。

　　在住房开发环节，开发商要缴纳数十种税费，所有的税费，都将转嫁给最终的购房者承担。业内人士声称，税费是房价的真正大头。因此，降低税费，是降低房价的不二法门。而与开发环节的税费过重相反，在持有和转让房产的环节，税负却过轻。不但物业税没有提到议事日程，二手房转让的代价，也低得可怜。所以，降低开发环节税费，提高多套房持有和转让税费的办法，应该抓紧制定。

　　如果一种商品，没有替代品，形成垄断之势，消费者不想承受高价格也枉然。住房商品化，似乎走进了一个误区，即以为居民住房完全是个人行为，与政府无干。其实，在任何国家，保障最低居民的住房需求，都是政府的义务。如果只有商品房，那低收入者就只能望洋兴叹，或者“蜗居了”。地方政府的责任，就是为最低收入者提供廉租房，作为高价商品房的替代品。我们欣喜看到，会议提出继续“加快保障性住房建设”，“力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。”

　　严格来说，如果低收入者的住房问题获得解决，部分商品房的高房价，也就不成其为问题了，因为高收入者想有更豪华的住宅，是完全正常的，每个国家的大城市都有高档社区。但是，在低收入者的住房问题没有解决的时候，高房价就对低收入者产生了“外部性”，是不公平的，也是地方政府的失责。

　　问题在于，地方政府对于安居工程的动力不足。比如截至8月底，全国保障性住房建设仅完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6%。这既有心有余而力不足的原因，部分地方政府手里确实没钱，但是，更有积极性不够的原因。很简单，建造廉租房地方没有利益。部分地方还是更喜欢建造经济适用房，这既不平，也缺乏效率，不但其中的腐败和甄别成本过高已经深为诟病，而且，更重要的是，能买得起经济适用房的人，不是真正的穷人，并不需要政府特别关注，不如把钱建造廉租房，解决最低收入群体的急需。

　　也许，有了会议的明确信号，加上相应的政策调整，以及地方政府的更加用心，高房价就维持不了多久了。国人殷切希望这次房产新政能有一个让大家满意的结局，如此，无论对扩大内需，保持经济增长的势头，还是实现经济发展的民生根本目标，都将善莫大焉。

　　（作者系北京航空航天大学金融研究中心常务副主任）

　　来源：上海证券报 (来源：上海证券报)