经济工作会议定楼市微调信号 前景有保有压有控

　　根据某研究院公布的最新数据显示，预计2009年全年，全国一手商品房销售面积和销售额将分别达到9亿—9.5亿平方米和4万亿—4.5万亿元，其中住宅销售面积8.5亿—9亿平方米，销售套数达到850万—900万套，销售额为3.5万亿—4万亿元，规模与增速均有望创历史新高。

　　“中央经济工作会议”，给了盼望中的中国各行业、各产业一个明确的方向，其中涉及房地产行业的内容只有一小部分，即增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度，加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。

　　虽然只有寥寥数句，但其背后的深意却耐人寻味，尤其是首次提出“支持改善性住房需求”，以及将“推进城镇化、放宽户籍限制”作为明年的工作重点之一，均表明宏观经济政策的基调对于房地产业将执行总体稳定、有保有控的原则。

　　-政策释放微调信号

　　本次会议提出了明年经济工作的六大主要任务，其中，在财政政策和货币政策方面，提出要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点。要突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障力度。货币政策要保持连续性和稳定性，增强针对性和灵活性。要密切跟踪国内外经济形势变化，把握好货币信贷增长速度。

　　不过，细微的调整信号已经释放出来。

　　会议明确提出：“要保持投资适度增长，重点用于完成在建项目，严格控制新上项目。”这和此前的“继续发挥好投资对拉动经济和调整结构的重要作用”已经有较大不同。

　　业内人士认为，2010年的“双宽松”政策和2009年的“双宽松”相比，更侧重外松内紧。以货币政策为例，2009年上半年新增贷款达73700亿元，下半年只增长了15500亿元。

　　中国社科院财贸所研究员杨志勇表示，尽管此次对于宏观政策走向的表述仍然是“双宽松”，但是经济政策受短期因素的影响较大，“适度宽松”的提法内涵十分丰富，可以调整的余地非常大。

　　针对中低收入群体的廉租房、普通商品住房和农村危房改造等受到了决策层的高度重视。会议提出，增加普通商品住房供给，支持居民自主和改善性购房需求，增加对保障性住房等方面的支持力度，加强廉租住房等保障性住房建设。

　　-业内专家：慎防房地产泡沫

　　面对如此火爆的楼市，不少业内人士表现出担忧。

　　在刚刚结束的“2009中国住交会”上，著名经济学家成思危指出，应该看到中国房地产的矛盾和问题很突出，特别是最近一个时期房地产价格暴涨，这可能造成在某些城市局部的房地产泡沫，同时这也带来了杠杆率过高的风险。为此，成思危表示，必须通过深度高效的产业链整合，实现房地产增长模式由粗放型向集约型转变，使我国商品房市场合理有序稳步而且健康发展，更好地满足不同层次、不同需求购房人的需求。

　　国务院发展研究中心市场所所长任兴洲在“宏观经济形势与房地产市场发展报告会”上表示，房地产作为经济的支柱产业，一方面国家需要房地产市场推动经济增长，同时，要让它合理平稳发展，要有效遏制房价过快上涨、防范房地产市场泡沫的加剧。而与之相关，房地产发展过快，但信贷政策却相对宽松，因此还要防范相应的信贷风险。“我最担心的是什么？就是房价猛涨的因素，并不是刚性需求。”经济学家郎咸平在世界经济转型期中国企业发展机遇与挑战暨第二届苏商发展年会上说，他通过北京、上海、广州、深圳四地的数据研究得出结论：近几个月，代表中国目前主流购买力的中高档以及写字楼盘的租金不断下跌，意味着刚性需求的下跌。在这种情况下的房价猛涨是资金推动型，其内在原因就是对于企业家而言，投资环境恶化，产能过剩，转而从实体经济投身购买楼盘，大量试图“逃避通胀”的资金涌入楼市，从而将房价炒高，产生大量泡沫。

　　中国最大地产开发商万科企业股份有限公司董事长王石接受《华尔街日报》访问时表示，中国一些最大城市的房地产泡沫可能扩散到中国其他地区，可能会给市场造成破坏性后果。他说，就全国而言，情况还没有发展成为一场房地产泡沫。但就单独城市，以及一些主要城市来说，泡沫是显然存在的。

　　-楼市前景：有保有压有控

　　“中央经济工作会议”预示着明年房地产政策走向何方呢？究竟会带来哪些实质性的影响？“仔细分析今年中央经济工作会议的决议，可以找出很多值得研究之处。”南开大学房地产金融研究中心主任徐保满说：“首先，去年中央经济工作会议"发挥房地产业支柱产业作用"的提法已然不见。当时还提出"稳定发展住房消费"、"发挥房地产在扩大内需中的积极作用"，今年均未被提及。其次，2008年中央经济工作会议所表述的"减轻居民合理购买自住普通商品房住房负担"，现在已变为"支持居民自住和改善性购房需求"。第三，会议提出"要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。"”

　　对于“推进城镇化、放宽户籍限制”这一政策，徐保满主任认为，这对于房地产业的中长期发展是比较大的利好，大量农民成为中小城市和城镇的新居民，必然带来巨量的住房需求，以及商业用房需求等。而总的来说，这次会议确定的政策在总体上将有利于房地产开发投资和商品房的销售。

　　国务院发展研究中心市场所所长任兴洲则表示，对于自住性需求和一部分改善型需求，信贷政策要给予适当的支持，但是要控制投资和投机性的需求，引导信贷资金的合理投向。同时，要在住房租赁市场的发展上给予更多的政策支持，避免大量的购买力全部挤到一级和二级市场上。

　　对于房地产优惠政策的走向，住建部齐骥日前的一个公开的表态更为谨慎。他认为，优惠政策能否“延期”，主要还是看大的经济环境，虽然经济已经企稳回暖，但是基础还不稳固。他说，从遏制下滑到真正健康的“复苏”，不是短期内就能达到的。 (来源：山西日报)