富力联合体须缴土地出让金102亿 违约罚款51亿

　　富力联合体昨日255亿元拍下亚运城地块

　　3天内必须缴纳40%土地出让金102亿元

　　市国土房管局：

　　挂牌出让先于新政出台

　　故首次缴款无须达五成

　　昨日下午，富力联合体和保利联合体在经过47轮竞价后，前者终以255亿元高价拿下亚运城地块。这就意味着，25日前富力联合体必须缴齐出让金的40%即102亿元，两年内255亿元资金必须全部到位。

　　文/记者蒋悦飞 李婧（除署名外）

　　国企联合体落败

　　中信地产未举牌

　　土地储备已足够？

　　中信地产未举牌

　　为政府收益保底？

　　曾是最大热门之一的保利、万科、中海这一国企联合体昨日却功亏一篑，业内人士分析：“这既有已拿地较多的原因，也有其中个别公司发展战略的问题，也有近期国家宏调、国企是否要顶风而上拿地王的因素。”

　　其中，中海地产下半年频频高价拿地,已为之砸下250亿元,远远超过预算的134亿元，目前公司土地储备可满足4年的开发需要；保利今年已在全国拿地逾400亿元，同时，保利在广州从未开发过千亩大盘，缺少经验；万科曾以地王价在番禺拿下的金色城品销售已较为吃力，这对亚运城拿地或有影响。

　　同时，挂牌阶段报出180亿元高价的中信地产为何全程未举牌参与竞价？业内人士认为，此次中信孤军奋斗，有点势单力薄，而且中信地产正在积极筹备上市，拿高价土地，对上市而言绝无裨益。还有业内人士认为，“中信是否只是前来探路、做政府土地收益保底的陪衬”，“因为根据挂牌出让规则，如果挂牌阶段只有两家报价，将以报价高者竞得，但政府土地收益将受损，甚至达不到175亿元的保密底价而流拍。中信180亿元的报价刚好超过175亿元的保密底价”。

　　255亿分三次付

　　由于亚运城项目挂牌出让先于国家新政出台，本次出让仍将继续按挂牌公告文件的约定执行：

　　12月25日前缴交40%的土地出让金102亿元

　　明年12月10日之前缴交30%的土地出让金76.5亿元。

　　2011年12月10日之前缴清剩下的30%土地出让金76.5亿元

　　按照国家最新政策，今后开发商拿地，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可约定两年内缴清，首次缴款比例不得低于50%。以此计算，首付就达到了127.5亿元，极大地考验了富力联合体的承受能力。然而，市国土房管局相关负责人表示,由于亚运城项目挂牌出让先于国家新政出台，本次出让首批资金只须缴纳四成。

　　市国土房管局表示，此次卖地分批交钱分批给地，即便出现问题，也可以保证后期开发。土地出让合同中约定，开发商单方解除或提前终止履行合同的，要支付出让价款总额20%的违约金，就是51亿元。违约金不足以赔偿实际损失的，开发商还应赔偿实际损失。

　　可能通过银行融资

　　业内人士表示，由于数额庞大，对各家公司的资金链压力比较大。由这3家房企上半年的财务报表看，截至6月30日，碧桂园各种现金为94.32亿元，而富力地产包括限制性资金在内的库存现金为59.79亿元，其中，非受限的资金52.4亿元。在雅居乐的中期资产负债表中，截至今年6月末的现金及现金等值项目为49.12亿元，另外还有18.75亿元的有限制现金。

　　“从这3家公司的财务来看，过百亿元的地价款对他们影响很大。”著名地产营销人士谢逸枫认为，要想在两年内出齐资金，这3家公司必须尽快在亚运后卖出部分楼盘回笼资金，“如果到时候卖不到预期价位，就会很棘手。”

　　另一条出路是去股市融资。但多数业内人士表示，虽然这3公司都是H股上市公司，但在股市中大量融资的难度较大。

　　“最大的可能就是通过银行抵押贷款融资。”房地产专家韩世同表示，筹措资金要么发公司债券，要么发新股，要么私募，但目前看来，这些都比较困难，“主要的资金来源还是银行。不过，如果市场出现变化，房价低于预期的话，还是有风险的。”（张忠安）

　　三大

　　视点

　　1

　　高地价仍

　　有利可图

　　“8年后楼价会超过2.5万元”

　　“按照11000元/平方米的价格来做预算的话，255亿元的价格已经到了盈亏的平衡点了。”经纬行研究中心经理朱欣苑分析，参照广州销售量最大的凤凰城一年最多销售4000套住宅来算，亚运城项目的销售周期至少在12年以上。“从长远来看，8年后的亚运城住宅价格或可达2.5万元以上。”从整体来说也是有利可图的。

　　2

　　不学奥运村

　　分拆出让

　　便于规划管

　　理和整体维护

　　北京奥运村地块一直坚持分拆出让，这与广州亚运城的整体出让形成鲜明对比。对此，各有各的说法，但广州市政府和业内都倾向于整体出让。

　　广州市副市长、亚组委常务副秘书长许瑞生此前表示,亚运城整体出让对以后的整体规划和亚运遗产的维护与管理都带来便利。

　　业内人士则认为，整体出让，楼价反而不会过高，因为如果分拆的话，中小企业都够钱去竞拍就有可能抬高成交价。

　　3

　　高风险

　　考验民企

　　运营能力

　　过长开发期

　　带来较大风险

　　亚运城项目过长的开发周期带来了较大运营风险，直接考验民企运营能力。这些风险包括来自政府打压房价的政策风险，来自消费者能否接受高价楼盘的市场风险，来自三方长期合作的不确定性风险，更有长期开发过程中的资金流动性是否可控的运营风险。

　　中原地产广东项目部总经理黄韬认为，对于由富力为首的民企集团来主导亚运城片区以后的发展，他个人抱怀疑态度。

　　“高兴！值！”

　　——富力华南区总经理朱荣斌

　　第一次联合拿地

　　“富力、雅居乐、碧桂园是3家广东本土公司，又都是在香港上市公司，亚运城的整体出让促成了3家公司第一次联合拿地，而竞争对手（保利联合体）也是破天荒第一次联合，此次能竞得地块实属不易。”

　　拿地有三大原因

　　“第一，如此巨量的土地出让在广州很少见，以前不曾有，以后也不会有，而且整体出让可以确保小区开发素质；第二，政府已经进行了很多先期投入，开发商可坐享其成；第三，这些房产的文化附加值会比较高。”

　　分蛋糕方案未成熟

　　“三家开发商如何运作，现在只有初步想法，待方案成熟后将向媒体公布”，“今天才碰到蛋糕，蛋糕如何吃那是下一步的事。” (来源：广州日报)