个人住房转让营业税出细则 对沪楼市影响不小

　　根据财政部国家税务总局最新发布的通知，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　2008年12月29日，财政部、国家税务总局联合下发《关于个人住房转让营业税政策的通知》，明确了个人住房转让营业税优惠政策的执行细则。通知规定,自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　虽然之前对于二手房交易中的时间限制已经有所明确，但是此次对于征收的范围限制，无疑更加明确了调控的力度，特别是在全额和差额的问题上，以往的政策比较松散，买卖双方既可以按照全额，也可以差额，选择其中数额较小的一种进行缴纳。但此次明确后，使得一些躲避高额税收的方式不再可行。而且由财政部国家税务总局发布这个消息，也使得地方没有制定细则的余地。

　　值得注意的是，个人住房转让营业税出细则，对申城楼市影响不小。根据上海市房屋、规土、财政、税务四部门的联合发文，自2008年11月1日起，享受优惠政策的普通住房标准调整为：

　　单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

　　根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，2005年本市公布的普通住房标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下；内环线以内每平方米建筑面积17500元以下；内环线和外环线之间每平方米建筑面积10000元以下；外环线以外每平方米建筑面积7000元以下。

　　从目前上海的楼市来看，这样的楼盘几乎是很罕见的。特别是在经历了2009年的房价上涨之后，很多原先面积符合的楼盘，现在因为单价暴涨，而成为了非普通住房，而全额征收营业税，无疑将使得交易成本更大，并对于楼市产生非常大的影响。