二手房转让营业税细化 凸现“遏制投机”主旋律

　　房地产调控政策正凸现出“遏制投机”的主旋律。12月23日，财政部、国家税务总局正式下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》细则，明确了从明年起，不足5年的普通住宅转让，将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税，非普通住房则将全额征收,并强调各地要严格清理与房地产有关的越权减免税。业内人士指出，该政策将使得贷款购买高档二手房的客户交易环节费用提高，从而“点杀”高档二手房炒卖，进而促使投资需求转移。

　　《通知》具体指出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　与此前市场预期不同的是，有关部门并未将全额征税范围扩大到不足5年的普通住房上，而只是对不足5年的非普通住房全额征收营业税，政策力度大打折扣，因恐慌而出现的集中过户现象将因此得到缓解。

　　需要指出的是，12月9日，国务院出台了完善促进消费的若干政策措施，其中第七条规定指出，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。由于相关细则并未出台，为了赶上优惠末班车，许多购房者集中过户，上海、北京等城市二手房交易量一时间“暴涨”。

　　“营业税细则的出台，在一定程度上保证了明年二手房交易市场惜售现象不会过于明显，保障了明年市场交易热情，尤其是2年-5年内二手商品房普通住宅交易能够得到持续活跃。”一位业内人士说。

　　北京我爱我家公司数据显示，2007年-2009年间，北京二手房市场中2-5年内交易的二手商品房平均比例约为整体交易的30.66%，2009年大约有近4.8万套成交二手商品房处于现有政策优惠区间内，其中二手商品房普通住宅的比重高达76%。

　　但是，“新政策将造成贷款购买高档二手房的交易环节费大幅提高，从而使这部分客户转而选择普通商品房，这样投资需求也将发生转移。”一位业内人士分析说。

　　据介绍，由于要参考当地住房平均交易价格，国家在普通住宅认定标准上存在地方性差异，对于北京、上海等房价涨幅较高的城市而言，非普通住房占二手房交易比例较高，因此政策波及面较大。

　　“预计北京会有30%左右的二手房会受此政策影响。”美联物业市场研究部总监张大伟认为，2010年高端二手房市场成交量或将暴跌。

　　然而也有专家对这一政策持谨慎看法。“取消营业税优惠政策的目的是要抑制住房投机，但这个政策生效的前提是住房供应量充足。”中国指数研究院副院长陈晟指出，目前，我国住房市场存在的问题仍然是供应不足，营业税优惠政策2改5，还会使得二手房的供应量有所减少，因此，政策抑制投机的作用十分有限。

　　我爱我家报告也指出，尽管政策收紧的初衷是遏制炒房、抑制投机，但从以往政策调整后的情况来看，仅通过税收政策调整来调控的效果并不理想。 (来源：上海证券报)