二手房转让营业税调整 加大投资性购房打击力度

　　南方日报讯备受关注的二手房营业税政策细则终于“落地”。财政部、国税总局昨日宣布,自2010年1月1日起,5年内非普通住房对外销售时将全额征收营业税；5年以上(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售时,都按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　专家表示,广州大部分二手房房源赚取的差额大概在总价的30%—50%左右,如按差额征收其实相当于给全额营业税打了3—5折。

　　广州:按差额征营业税相当于打3—5折

　　2008年底出台的营业税优惠将于12月31日到期,12月9日,中央宣布营业税政策“2改5”,但是未出台相关细则,此次财政部和国税总局出台的规定,则对此进行了限定和明确。

　　与之前的政策相比,此次出台的新政的一大变化,就是3至5年的普通住房营业税将按照差额收取。

　　“5年内营业税已经确定按照差额收取,对市场的影响将没有原来预想的那么大。”合富置业首席市场分析师龙斌说,广州全市交易二手房每套平均面积为80多平方米,绝大多数都是普通住房,因此对预计将按照全额收取的客户来说,出台差额细则,一定程度上反而是重大利好。

　　中原地产项目部总经理黄韬指出,从广州的情况看,大部分二手房房源赚取的差额大概在总价的30%—50%左右,如按差额征收其实相当于给全额营业税打了3—5折,政策调控力度相对温和。

　　他表示,目前广州不少中介存在报低成交价的状况,一些二手房通过“阴阳合同”按照原价办理过户手续。倘若5年以内普通住宅转让只需按差额征收,则多数5年内二手房交易不会产生营业税。如此一来,“营业税2改5”将对普通住宅没有影响。

　　不少业内人士在接受采访时表示,差额营业税政策不会使明年一季度房价出现原来预计的大跌现象,价格预计也不会出现明显的下滑。

　　专家:政策对投资性购房打击力度加大

　　此次营业税政策细则的出台,受到影响最大的就是非普通住宅,其中规定,非普通住宅5年内交易将按照全额收取营业税,超过5年(含5年)的仍需征收差额营业税。

　　而市场上有能力购买非普通住宅的,基本以投资客为主。“这说明政策对投资性购房打压力度加大”。龙斌说,由于这部分房源总价过高,占比较小,对市场影响也不会很大。

　　黄韬分析,营业税政策细则对投资性需求遏制较明显,但是能否就此遏制房价上涨,还需要进一步观察。

　　在短短十数天内,政府对楼市政策的调控打出了一系列组合拳。黄韬猜测,营业税政策仅仅是第一只落地的靴子,假如楼市继续不理性,针对投资需求的二套房贷首付比例与房贷利率都有可能成为政府该套组合拳的一部分。

　　-算笔账

　　以一套当初购买时80万元、现在总价100万元的房产为例。如果是3—5年普通住宅,本来不用交营业税,现在要交1.1万元营业税(房价差额20万元,营业税税率5.5%)；如果是3—5年非普通住宅,本来要交1.1万元营业税(房价差额20万元,营业税税率5.5%),现在要交5.5万元营业税(房价全额100万元,营业税税率5.5%)。

　　-提示

　　如何区分普通住宅和非普通住宅?

　　以广州市为例,同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房建筑面积144平方米(含144平方米)以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)的住房,才是可以享受优惠政策的“普通住房”。此条件以外的住宅为非普通住宅。

　　其他城市标准或稍有不同。

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　　省情研究中心:房价还将温和上涨

　　昨天,省社科院企业管理与决策科学研究所、广东省省情调查研究中心发布了2009年度广东房地产企业竞争力评估结果。省情研究中心执行副主任冯胜平预测,在经济总体回暖和民众对房价上涨的预期下,预计房价在短暂的下调后,还将继续温和上涨,两三年后可望保持在一定区间调整。卢轶徐刚史玉梅

　　-分析

　　“负债”二手房难搭政策末班车

　　最近,深圳等城市二手房交易持续火爆,成交屡创天量。周峰表示,根据其统计,12月前20日广州二手房交易仅比11月增长了9%左右,大部分赶搭末班车的购房客已经在前期消化得差不多。

　　按常规,从银行批贷到中介公司为买卖双方约定完税、过户,期间至少需要一周时间。在距离营业税优惠闸门关闭只剩下8天的情况下,这部分二手房也很难搭上营业税优惠末班车。

　　此外,按照历年惯例,从本月中旬开始,商业银行年内停办提前还房贷,使得目前“身负”贷款的二手房已经无法在年底前搭上营业税优惠“末班车”。目前全额支付、没有按揭贷款的二手房或许能搭上优惠政策末班车。

　　南方日报记者郑佳欣(除署名外) (来源：南方日报)