来源：南方日报
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| 随着房价的攀升,普通自住型购房需求已被大大抑制 |
时至年末，国家对于房地产市场宏观调控政策的密集出台使得市场逐步进入深度观望的状态。而在“国四条”之后，市场更在猜测深圳将会出台哪些细则以加强对深圳房地产市场的调控。
昨日，来自深圳房地产研究中心的一份近期房地产市场形势与政策分析公布。作为深圳市规划和国土资源委员会下辖单位，深圳房地产研究中心源于1997年深圳市规划国土局成立的房地产研究室，现已成为深圳市规划与国土资源委员会下属的一家涉及“房、地、产”诸相关领域的综合性的专业研究机构，其作为政府直接下辖智囊机构的角色让这份分析报告尤其受到关注。
“今年1-11月，深圳房地产投资规模下降幅度继续收窄、新建商品住宅价格出现较快上涨；深圳住房潜在需求较大，使得住房价格面临长期上涨压力，但房价上涨过快，不利于广大普通居民家庭住房消费，也不利于深圳经济社会的稳定发展和金融安全；深圳提出了控制‘套数指标’和实行‘住房用地项目手册’制度，增加普通商品房供应，支持居民自住住房需求；深圳拟针对自主、改善型需求和投资者制定差异化的住房金融与税收政策；研究没收违法建筑、征收违法集资房并将其纳入保障性住房的相关政策。”这些深圳房地产研究中心对于深圳当前房地产市场形势的分析和对于今后调控设施的判断和建议，有助于市场理解和前瞻深圳房地产市场的未来走势。
市场运行
前11月二手房成交面积是去年三倍
据深圳房地产研究中心统计，今年1—11月，深圳完成房地产开发投资381.41亿元，同比下降2.1%，与今年一季度23.4%的降幅、上半年9.5%的降幅和三季度3.3%的降幅相比，下降幅度继续收窄，这表明开发商已逐步恢复投资信心。从前11月的统计来看，商品房施工面积3095.72万平方米，同比仅下降3.1%，新建商品房累计可售面积已增长到375万平方米，商品房供应紧张状况较年初已有所好转。
同时，相比于去年楼市的冷淡，今年前11月新建商品房销售面积大幅增加。1—11月，全市新建商品房销售面积665.29万平方米，同比增加98.85%；其中，商品住宅销售面积618.93万平方米，同比增加99.35%。但从统计来看今年前7个月，商品住宅成交面积较去年增长较大，但8月份以后，随着房价的上涨，新建商品房销售水平明显下降。此外，还有价格，深圳新建住房均价从年初的每平方米11000元一直上升到10、11月的21661元和19413元，“房价上升较快”。
而同样在价格因素的影响下，前11月二手房成交面积接近去年全年成交总量的三倍，二手住宅与新建商品住宅交易面积的比例为1.65:1，二手房交易规模明显高于新房销售规模。
形势分析
高房价制约有效需求
深圳房地产研究中心认为，今年深圳房地产市场步入快速回升的轨道，但是4月份以后，深圳房地产市场逐渐从回暖走向过热，住房价格过快上涨并超过历史最高水平。
从供应来看，截至目前，深圳累计可售一手房375万平方米、3.32万套，仍低于正常时期400万平方米左右、4—5万套的合理供应储备。从需求来看，全市33.3%的住房自有率决定了未来深圳住房潜在需求依然旺盛，但房价上涨较快且长期在高位徘徊，制约了广大普通居民家庭住房消费，无法将潜在需求转化为有效需求。
“相比于北京、上海这些老城60%—70%的住房自有率，深圳33.3%的数字说明深圳住房需求率潜力巨大。”深圳房地产研究中心副主任王锋认为，这与深圳常住人口和暂住人口倒挂有关，目前全市4亿平方米的住宅有一半都是在出租。
此外，深圳房地产研究中心认为，今年以来部分商业银行放贷较为宽松，尽管促进了自住与改善型住房消费，但也导致投资需求重新抬头，推动了房价上涨；而部分房地产企业不适当的促销和宣传，则夸大了市场供求关系的紧张，并进一步加剧了房价上涨。
“由于我市土地资源较为紧缺，人口规模较为庞大，且在实际住房自有水平较低背景下，住房潜在需求较大，使得住房价格面临长期上涨压力。”王锋认为，近几年房价的过快上升，使房价与经济增长和居民收入增长出现较大背离，实际上已经形成今后较长时期的房价透支，并使得房地产市场在近几年一直处于发展不稳定、起伏较大的态势。深圳房价上涨过快，不仅不利于广大普通居民家庭住房消费、改善居住条件，也不利于深圳经济社会的稳定发展和金融安全，政府需要通过加强和完善房地产市场宏观调控，解决市场机制存在的缺陷，促进房地产市场稳定健康发展。
政策导向
差异化住房金融政策抑制投资型购房
王锋认为，在全国宏观经济形势向好但不稳固、国际经济形势何时回暖还无法预测的背景下，继续推进包括住房消费在内的内需增长，采用宽松的货币政策，仍然是国家未来经济政策的重要组成部分。在此基础上，国家推出国四条一方面加强普通住房保障，改善民生，一方面抑制房地产投资和投机性，抑制房价进一步快速上涨。
王锋透露，近期深圳市委、市政府及有关部门正在加快研究今后房地产市场调控和住房发展的系列政策。12月7日，深圳市规划国土委员会在官方网站上公示了《深圳市住房建设规划2010年度实施计划》(征求意见稿)。其中已经包涵了今后深圳房地产市场调控的大量政策信息。
针对土地资源紧缺的现状，深圳采取了多种渠道促进住房用地供应，通过年度新增住房用地、旧改用地、存量土地组合供应，增加普通商品住房供应量，王锋表示，2010年深圳开工商品房供应量将达到7.29万套，近一半将从更新用地中获得，其中2.23万套为保障性住房。
“只有按套数来控制商品房供应数量才能形成有效住房供应。”王锋表示，深圳为了促进所供应的住房用地形成有效住房供应，提出了控制“套数指标”和实行“住房用地项目手册”制度，要求土地出让合同中明确住房供应的套数，且每宗用地均应建立从“宗地出让”到“竣工验收”的项目全过程监管，以确保计划落实，有效形成未来住房供应。
而在抑制投资和投机性购房者方面，“深圳拟制定差异化的住房金融和税收政策。”王锋表示深圳一方面继续贯彻执行国家有关首次购买普通商品住房在税收、按揭贷款方面的优惠政策并严格认定改善型住房的标准，另一方面对首套及改善型住房以外的其他购房行为，严格执行国家有关部门关于贷款首付比例和利率的规定，以遏制住房投资和投机行为。
具体措施
大力增加保障性住房建设
“国家359号文明确了对于首套和改善型住房外的购房行为采取首付4成、贷款利率提高10%的政策，但在今年商业银行在过于宽松的货币环境下放贷也宽松，导致了投资型购房带动高房价。”对于这种情况王锋表示，中央及地方政府需要制定界定改善型住房标准，他个人建议以家庭为单位首套住房60平方米以下购买不超过144平方米的普通住房都可以认定为改善型住房。
从计划有关内容看，明年深圳将大规模推进保障性安居工程建设，市、区财政将投资35亿元用于2.23万套保障性住房建设；同时，深圳还将颁布实施《深圳市保障性住房条例》，在解决户籍低收入住房困难家庭住房问题的基础上，进一步拓展住房保障对象，将经济社会发展所需人才纳入住房保障范围，已解决其现时住房困难；并且深圳将结合“新两规”政策的执行，研究没收违法建筑、征收违法集资房并将其纳入保障性住房的相关政策。
“在深圳的土地供应计划中，保障性住房作为一种刚性需求，每年土地供应都全部完成。而商业住房作为一种弹性供应，实际供应与计划有区别。”对于目前保障性住房进入市场还不到政府建设数字的10%，王锋表示，加上明年的2.23万套，深圳保障性住房供应将达到14万套，但保障房一般有3年的建设周期，现在完工的不多，但基本都已经开工。
趋势预测
如政策继续收紧房价必下调
“明年深圳房价调整是必然的，至于回落多少还要再作判断。”王锋作出如上分析。2007年楼市调整的背景是市场连续两三年快速增长，中央连续三年实施宏观调控，市场没法去承受，市场在双重压力下被迫调整，又恰巧在调整期遭遇全球金融危机，雪上加霜。而房地产市场和宏观经济走势的关系非常密切，“如果宏观经济出现衰退，最早就从房地产市场开始。”深圳当时是全国房地产市场涨幅最大的城市之一，上涨30%多，而全国的平均水平才12%左右，这就导致当时深圳房地产市场进行了比较大的调整。
从明年的宏观形势来看，中国今年的保八目标基本实现，明年要力求稳定，在这种背景下整体货币也会比较宽松，“今年10个亿，明年怎么说也有7个亿。”整体经济向好，房地产市场出现大幅度深调的可能性也就比较小。
而在深圳这个市场，房市必须要调整，因为房价已经太高，跟普通居民收入水平相差太大。这样高的房价对于普通自住型购买者已经形成挤出效应，而明年政策又会对投资型购买者进行进一步打压，“那时市场上还有哪些购买者呢?”王锋认为，深圳房市调整是必然的，至于回落多少还要再作判断。
南方日报记者曲广宁
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