把脉迪拜危机中国信号：房价狂飙金融风险大增

　　迪拜的债务危机在全球引发了很大反应，一时间，其对房地产过度依赖以及高负债率推动的发展模式成为专家热议的焦点，也为中国的房地产业敲响了警钟。12月17日下午，保利地产副总经理余英、中地行董事长徐建平以及合富置业首席市场分析师龙斌博士，做客广州日报大洋网直播室，讨论“中国会是例外吗？——从迪拜泡沫破裂看中国房地产业发展前景”。

　　市场比较中国迪拜大不相同

　　迪拜债务危机对中国有何影响？保利地产副总经理余英表示，两者的房地产结构不同。迪拜更多的是依赖旅游地产，而不是真正老百姓需要的居住项目。这种项目抗风险能力比较差，往往房地产出现一些波动，大量持有旅游物业和办公物业的开发商就会很危险。而中国的房地产市场仍是以老百姓的普通自住房为主，还有一些所谓的豪宅，也还是以自住为主。

　　去过两次迪拜的中地行董事长徐建平则认为，两者的不同表现在四方面:最大的不同是投资主体不同，迪拜的投资主体是以酋长国行政加上使用权，一个大主体。中国的主体有很多，政府的、民间的，各种主体并行。第二则是消费不同，迪拜本身人口很少，主要是外来人口。所以，其消费群体大部分是旅游投资或是度假投资、商贸投资。第三，迪拜环境不适合居住，它维持生态环境要很大的成本。第四，以旅游经济为主的投资，周期性很长，不利于城市的长期发展。

　　龙斌则表示，迪拜的发展模式是大规模举债再发展，西方金融危机爆发后，这个举债有相当部分没有到期，因此2009年房价下跌就产生了直接影响。

　　中国房地产泡沫只存在个别区域

　　与会专家表示，广州现在的楼价和2003年的时候相比，涨幅大概是2.5倍。国家这么多年经济一直保持高速增长的态势，基本上GDP增长都在10%左右，居民个人财富积累也非常迅速。老百姓有钱了，在房地产上肯定会有所反映。

　　徐建平认为，我们国家的经济在高速增长，房价肯定会跟着上涨。我国城市化率还不够，而城市化将是整个中国社会发展的必然规律。余英则用数据来佐证：我们国家未来20年有7亿人要进城。

　　而中国房价目前高不高，衡量标准有两个——炒作氛围和租金。龙斌表示，从这两个标准来衡量，目前我国大多数城市的泡沫并不是很大，只是个别城市比较厉害。比如说投资比较集中的珠江新城，换手率很高，就会对市场造成危害，市场会严重高估其价值。而徐建平也表示，上海市中心单价要十几万元，透支了未来5~10年的价值。

　　3位专家都认为，“中国只是个别区域存在泡沫，绝大多数地方没有”。

　　借鉴意义

　　要格外警惕

　　投机和短炒行为

　　龙斌表示，从经济模式和危机形成的原因来看，迪拜危机对中国来讲真正有可比性的东西并不多，但也可以从两个方面来借鉴经验教训。从微观的房地产的角度，首先就应该警惕市场的投机炒作和短期行为。另一个启示则是宏观层面的调控的思路和措施上，我们需要更加警惕不好的现象出现。迪拜是沙漠地带，没有特别多的石油资源，只有土地。同时，它有特别好的优惠政策，甚至买卖房屋都不用怎么缴税，其发展模式又是举债。也就是说，过分地依赖房地产是造成迪拜危机的重要原因。

　　中国是最大的债权国，和迪拜的发展模式完全不同。以前我们主要是靠出口带动经济快速发展，由于金融危机爆发，世界经济不景气，出口是负增长，拉动经济主要靠政府加大基础建设投资。房地产跟金融是联动的，房地产价格不断上升，意味着金融风险也加大，容易造成很浓厚的投机氛围。今年中央定的政策是稳增长、调结构，从目前的情况来看，调控政策方向把持得很好，但也存在一些很难解决的问题。但如果市场万一不理性，没有把控住，是否也会引发类似的危机，在这一点上还是可以借鉴的。