上海落实“国四条”新政 严把二套房优惠门槛关

　　上海楼市新政：严格二套房优惠门槛

　　胥会云

　　楼市重镇上海昨推落实“国四条”的调控新政，系列措施在支持自住需求的同时，力求打压投机性需求。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，上海楼市新政总体上还是保护和支持合理自住需求，这是明年调控的主流，“所以明年房价将以平稳和盘整为主基调，全年均价不太可能下跌。”

　　多管齐下，有保有压

　　昨日，上海市发布《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》（下称《实施意见》），称将从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管四方面采取措施，遏制地价、房价过快上涨。

　　为遏制投机性需求，《实施意见》对营业税、契税、个人所得税等均进行了调整。比如营业税征免时限由2年恢复到5年；契税从凡购买90平方米及以下普通住房的个人，均能享受1%的税率，调整为必须是首次购买90平方米及以下普通住房的个人，且须凭房地产交易中心出具的首次购房证明，才能享受1%的税率。

　　杨红旭表示，营业税以及契税等的调整，都是上海自己因地制宜出台的优惠政策，这些优惠政策的取消，有助于抑制投资需求。

　　最重要的调整，杨红旭认为是对二套房贷的管理。《实施意见》称，对投资投机性购房，将严格执行差别化信贷政策。目前二套房贷可比照首套房享受7折贷款利率和最低首付20%的优惠政策，调整后必须符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明，才能享受贷款利率和最低首付比例的优惠政策。

　　“这一条非常关键。”杨红旭说，此举将使能够享受优惠政策的二套房数量大幅减少，对于抑制投资投机需求的作用显著。杨红旭称，此次上海对税费和信贷优惠的减少力度，大于中央，也会大于绝大多数城市。所以，明年的投资投机需求必然有所萎缩，而且也将在一定程度上导致自住需求的同步减少。

　　不过，鉴于目前国内商业银行的监管体制，杨红旭对这种房贷政策的实施力度持观望态度。

　　昨日，工商银行上海分行有关工作人员对CBN记者表示，目前，工商银行严格执行二套房贷政策，二套房贷款利率是基准利率的1.1倍，首付款比例为40%。

　　在遏制投机的同时，《实施意见》称，要严格土地供应政策，切实增加普通商品住房土地供应。同时加快建立和完善住房保障体系，积极推进大型居住社区建设。

　　在日前举行的上海市经济工作会议上，上海市委书记俞正声也强调，要增加各类保障性和租赁住房供应量，增加经济适用住房、配套商品房、单位租赁住房、公共租赁住房的开工面积，争取开工面积占到全市住宅年度开工面积的60%以上。同时要保证每年有足够的住宅土地供应量和开工面积，明年要保证至少2000万平方米的住宅开工面积。

　　效果待观察

　　近段时间以来，上海市相关领导对调控房地产市场的言论频繁。在日前举行的上海市经济工作会议上，上海市委书记俞正声表示，一年来房价、地价上涨过快，均处于历史高位，潜在风险加大。

　　俞正声表示，过高的房价、地价不仅不利于民生，对城市的可持续发展和财政收入的平稳增长也都有极大的危害。必须采取坚决措施，保障民生需求；必须研究制度性举措，克服对土地收入的偏好。

　　杨红旭认为，《实施意见》中一些举措比较笼统，效果难测。

　　比如，《实施意见》要求从紧掌握住房公积金贷款政策。杨洪旭就表示，此条没有具体措施，效果不好判断。不过他也认为，上海市政府对公积金政策的控制要强于房贷政策，如果房价继续高涨，估计明年会出具体措施。

　　记者昨天致电上海公积金管理中心，工作人员表示，目前还未收到贷款从紧的通知，且这只是一个指导性的意见，需要等待上海公积金管理中心出台具体措施。

　　另外，关于加大土地供应，杨红旭认为，现实中暂时还难以找到有效的实施路径。而《实施意见》中提到的进一步加强房地产市场监测监管，杨洪旭也认为“比较笼统”。

　　“不过，研究实施房地产开发企业资质等级与土地招拍挂相挂钩，这条有新意。”杨红旭说，“国四条”中提及要完善招拍挂制度，估计明年上海将尝试推行“综合标评制度”，不再是简单的“价高者得之”。这有利于抑制高地价，但同时也要防止“灰色交易”问题。

    十年安居梦

　　明年经适房试点将扩大到全市范围，更多的上海人将有机会改善居住条件

　　胥会云 郭雪莹

　　上海的高房价不仅困扰着“新上海人”，对于很多老上海，也有点可望不可即。

　　50岁的潘福妹一家三代四口住在上海徐汇区田林街道一套建筑面积51平方米的两室户里——他们夫妇一间，婆婆住另一间，儿子只能打地铺。

　　现在，对房子的烦恼逐渐开始萦绕在潘福妹的心头，因为23岁的儿子该恋爱了。

　　在上海，没有房子，男孩子在婚恋上显然没什么优势。“如果托人去给我儿子介绍对象，对方第一句话就会问，你有房子吗？一听没有，对方就会说，早嘞，孩子还小。”潘福妹说。

　　对于很多人以房子为结婚的先决条件，潘福妹表示理解。但是，家庭状况不允许她对房子有什么幻想。

　　日前，上海启动了经济适用房工程，徐汇区和闵行区成为首批试点，这让潘福妹全家欣喜若狂。

　　潘福妹跑了好多趟去领表、填表。她说自己想买一套三室的房子。

　　接下来，潘福妹一家还要接受相关部门初审、复审、公示，然后再摇号。幸运的话，他们明年就能搬进新居。

　　老上海的烦恼

　　1998年房改之前，房子和金钱的关系并不是很大，而是和“工龄”、“级别”等词语挂钩，福利分房、单位集资建房是解决住房问题的主要方式。

　　潘福妹一家所住的这套两室户，就是公婆福利分房所得。当年，潘福妹结婚后，他们夫妻住一间，公婆和小姑子住另外一间。

　　因为有自己单独的房间，潘福妹的婚姻得到了很多同学的羡慕，“一些同学就是和公婆一个房间，中间用五斗橱挡一下。”

　　在随后的20多年里，儿子出生了，小姑子结婚了，公公去世了。现在，这个房子里还住着他们三代四口人。

　　有报道称，上海1998年的平均房价为3026元/平方米，到了2008年，均价蹿升到13777元/平方米，比1998年增长了4.55倍。同时，这十年间，上海的城市居民家庭人均可支配收入仅增长了3.04倍。

　　潘福妹的丈夫已经多年没有工作，她当年工作的金星电视机厂早已倒闭，作为下岗工人，潘福妹每个月能拿到960元的补助，加上在街道“阳光之家”搞卫生，每个月可以有1300元工资。去年刚从职业学校毕业的儿子，每个月也只有1000多元钱。

　　“外地会觉得上海好，可只有生活在上海，才知道压力有多大。”潘福妹平时走在大街上，看到一些楼盘，只会感叹一声：这房子真漂亮啊。关于买房子，她说自己从来没敢去想。

　　寄托梦想的经适房

　　为了解决这部分超过廉租房申请标准，但又买不起商品房的夹心层，上海启动了规模庞大的经济适用房工程。

　　根据要求，申购经济适用房的家庭，所有成员必须同时符合：具有上海市城镇常住户口7年以上，且在申请所在地的区（县）户口连续满5年；人均住房建筑面积低于15平方米；人均年可支配收入低于27600元，人均财产低于70000元等条件。

　　据上海市住房保障和房屋管理局有关人士去年提供的数据，上海市户籍市民家庭人均住房面积低于7平方米的尚有50万户，低于5平方米的仍有20万户。尤其是中心城区的“老城厢”内，住房“特困户”(人均低于5平方米的)更显集中。

　　这也能够解释日前上海经适房咨询周期间的火爆情况，7天约有1.5万人前来咨询。据了解，位于市中心的徐汇区已经发放了2000多份经适房申请表格，而闵行区则发放了300多份。

　　申购还有大半个月的时间，数据增长并没有停止。

　　按照流程，潘福妹的购房申请被受理后，住房保障机构将开展初审、复审工作。其中街道住房保障机构要在15个工作日内完成户籍年限、住房面积的核查。之后委托上海市居民经济状况核对中心在45个工作日内完成经济状况核对，随后开展为期10天的初审公示。

　　如果初审通过后，潘福妹的申请还要等待徐汇区住房保障机构在15个工作日内完成复审核查，随后开展为期7天的复审公示。

　　如果申请审核通过，潘福妹就将通过计算机程序公开摇号取得轮候序号，并根据排序先后进入选房专场选购住房。也就是说，一切顺利的话，明年潘福妹一家将拥有一套更大的房子。

　　目前尚无法预计会有多少人能因此次试点圆安居的梦想，而随着明年试点范围扩大到全上海，有更多住阁楼的老奶奶可以在阳台上享受阳光，更多小伙子也将有追求爱情的勇气。

　　日前召开的上海市区县长座谈会上还传出消息，称上海市将加快经济适用房建设进度，扩大供应规模，确保到2012年建设30万套经济适用房。

　　上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生之前在接受采访时曾表示，对于廉租房标准以上，但又觉得经适房购买有困难的家庭，随着政府今后财政收入的增长，会把廉租住房的准入标准逐渐放宽。

　　购房款或成拦路虎

　　不过，即便是历经层层考验，获得了申购资格，首付和贷款还是摆在潘福妹一家面前的一道坎。

　　在一些申请人看来，以每月低于2300元的收入，要支付数万甚至十多万元的首付并每月还贷，有一定的压力。

　　假设潘福妹要买的三居室是80平方米，按照5000元/平方米单价，20%首付比例计算，她需要支付8万元首付，并贷款32万元。潘福妹很幸运，她的姐姐答应出借这笔钱。

　　虽然首付有了着落，目前商业银行的贷款审核标准和现行的公积金贷款政策也可能对她的贷款形成障碍。

　　由于这部分客户群体的资产较少、抵押物难以处理、抵御风险的能力较弱，银行应该如何借出贷款，又如何确保客户归还，是一个难题。

　　而很多低收入家庭的就业情况很不稳定，公积金缴纳也很不正常，或者，压根儿就没有缴纳。因此，这部分家庭通过公积金贷款购房也有一定的困难。

　　上海市住房保障和房屋管理局住房保障处处长李东曾表示，一些困难家庭还贷能力确实有问题，关于经适房的贷款部分，目前还没有相关政策出台，但不排除今后会针对这部分人群制定专门的贷款政策，可能会相应推出一些优惠。

　　某国有银行个贷部相关负责人告诉CBN记者，目前已经在接触一些相关客户。“我们的态度很积极，也想深入了解这部分客户的具体情况，进而探索研究出一个合适的流程。”据介绍，该行准备专门针对经适房的贷款申请而发起一些试点。

　　上述负责人建议，如果政府能够做一些安排，例如为这部分客户提供担保等，可以在很大程度上减轻银行的顾虑。

　　而一位从事公积金管理多年的人士则对CBN记者表示，对于并未缴纳公积金的个人，若使用公积金贷款帮助他们实现住房梦，并不合适，也侵犯了其他人的权利。他建议，政府可以推动成立一个贴息基金，比如可以把上海公积金的增值收益的一部分参与到该基金中来。

　　据了解，作为上海市经济适用房试点的配套文件之一，《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行）》正在制定，目前尚未公布。因此，将会有哪些优惠政策，又会优惠到何种程度，还不得而知。