深圳楼市新年开盘走两端 普宅陷观望豪宅遭疯抢

　　营业税新政实施、物业税试点风传，元旦小长假连续三天成交低于百套，深圳楼市成交骤然降温。尽管普通住宅陷入观望，新开盘的豪宅却热度不减，上演抢房闹剧，并带动深圳房价接连创出新高。

　　普通住宅陷观望

　　受连续出台的楼市调控政策影响，2010年深圳普通住宅市场开局冷淡。根据深圳房地产信息网的监测，1月1日全市新房共成交93套，1月2日新房成交99套，1月3日新房成交96套，1月4日新房成交134套。元旦三天假期成交量均不超过百套，这与2009年深圳楼市火热期日成交两三百套形成鲜明对比。

　　世联地产最新周报也显示，在连续两周的量价齐升之后，12月28日至1月3日的一周内，深圳一手房市场成交量回落，成交套数1035套，环比下降7.4%。其中，深圳一手房关内成交436套，占全市总成交量的42.1%；关外成交599套，占全市总成交量的57.9%。

　　“12月中旬楼市调控政策出台后，我们位于龙岗区的一个普通住宅项目销售速度明显放缓，普通住宅买家陷入观望。”深圳一家上市房企负责人告诉中国证券报记者，楼市调控政策虽只落下一子，已对市场信心有所影响，普通住宅市场表现尤其明显。

　　中原地产深圳总经理李耀智分析认为，岁末年初楼市成交总体下滑主要是政策尚不明朗，2010年银行房贷会否收紧也不明朗，买家陷入观望，这与2009年8、9月份情况类似。对资金实力不太强的普通买家信心影响更为明显。

　　广州楼市同样观望浓厚。广州国土房管局统计显示，今年元旦假期前两日广州楼市共成交了247套住房，平均一天仅成交124套房，比去年同期减少40%。合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，一方面，国家调控政策不明朗，许多改善型买家处在观望状态；另一方面，开发商资金充足，也没有推出促销手段，买卖双方处在一种僵持状态。当然，市场冷清也有元旦期间天气不好的因素影响。

　　对于下一步楼市如何发展，业内专家普遍认为，关键看国家调控政策有多严。黎文江分析，2009年广州楼市成交火爆，消耗了大量的潜在购房需求，2010年年初楼市有所停歇也是正常现象，他预计这种低迷状态会持续到今年春节后。李耀智则认为，若后续无更猛烈的调控政策出台，可能会如同2009年11月份，楼市成交又会有所恢复。

　　豪宅上演抢房大战

　　12月29日，深圳湾口岸一处豪宅楼盘开盘，当天遭遇抢购，因销售火爆而引发冲突事端。近400名客户在已经交了20万诚意金的情况下，却被告知仅剩下少量高价单位或低得看不到海的“垃圾楼层”，较优越的单位已“提前消化”。VIP客户当场表示不满，并要求开发商给出说法，事件升级，有客户掀翻主席台的抽签箱，最终引发“集体抗议”。开发商紧急决定加售30套新房供客户选择，才得以平息。

　　这个位于南山区的滨海豪宅楼盘号称均价3.5万/平米，最高价5万/平米，限量的6套245至250平方米顶层复式暂不对外销售。一个月前，已有近400人交纳了20万元诚意金，并拿到了开发商的客户诚意书，承诺用于优先选房和优惠折扣之资格凭证。然而，在正式开盘之前，已有大量关系户进行内部选房，因销售火爆，仅剩下为数不多的可公开选择的房源。

　　政策调控大幕拉开，豪宅却仍遭抢购，并带动元旦期间深圳新房均价继续冲高。1月前两天，深圳新房成交均价均高于23000元/平方米，1月3日至4日冲高至24000元/平方米以上。其中，豪宅云集的南山区连续四天居于深圳全市成交首位，均价高达34000元/平方米左右。虽然均价三万五一平方，南山区的高档住宅——鸿威海怡湾却连续四天成交量高居深圳楼盘成交排行榜首位，四天共成交163套。

　　受豪宅成交拉动，2009年12月深圳新建商品住宅销售均价为22304元/平方米，与2008年同期相比上涨103%，环比上涨14.89%，创下新房月度销售均价的历史新高。其中，深圳湾豪宅三湘海尚位居全市楼盘排行榜首位，12月成交多达448套，均价高达4万元每平方米。

　　中原地产深圳总经理李耀智指出，购买一手豪宅的多数是资金实力强的客户，为寻求资金保值，且多是准备两三年以上的中长线投资，政策调控对其影响不大。

　　二手房交易降温

　　受二手房交易营业税优惠政策调整影响，2009年12月二手房成交急剧放大。12月7日至13日，周成交量为5430套，总面积48.9万平方米；12月14日至20日，周成交量5944套，总面积50.7万平方米；12月21日至27日，周成交量7291套，总面积63万平方米，创下2009年以来二手房周成交最高纪录。12月28日至31日再成交5811套。

　　1月4日是营业税调整后首个工作日，中国证券报记者在深圳房产登记中心看到，虽然前来过户的购房者依旧不少，但与12月份人山人海、水泄不通相比，已显得宽松许多。当日深圳二手房成交230套，成交面积20386.31平方米。成交套数方面，罗湖和福田是成交量最多的两个区域，分别为65套、54套。

　　现场一位中介工作人员告诉记者，12月份过户的二手房多是之前已实际成交的，虽然深圳五年内普通二手房营业税能够通过阴阳合同规避，但很多客户还是催着过户。对于购买144平方以上大户型的客户，赶在优惠结束前过户可以省下一大笔钱。

　　连续政策冷风使得部分投资客开始放盘，中国证券报记者在中原地产、世华地产多家门店看到，挂出来的房源增加不少，价格却极少松动。据家家顺地产业务员介绍，前来看房的买家有所下降，卖家返价现象也较年中大大减少。

　　易居市场研究中心分析师表示，由于政府出手打压房价的态度已经明朗化，市场成交量将明显回落，预计2010年二季度起，各区域二手房房价将陆续滞涨，部分今年涨幅过大的板块可能面临回调。 (来源：中国证券报)