疯狂抢地房企资金链再紧绷 信托成最佳融资通路

　　2009年我国房地产市场出现的井喷走势，在助推房价持续高涨的同时，也让众多房企的投资冲动无比强烈。大手笔的收购土地，一时间让全国“地王”频现。然而这种超额投资的后果就是使得本来资金就时常紧张的众房企的资金缺口更加凸显，“抢地”后遗证愈发显现。

　　为缓解资金缺口，各家房企融资需求逐步加大，但银行及资本市场融资之路并不平坦。根据最新媒体报道，国土资源部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房企中涉嫌违规用地项目进行清查，这对于众多公司来说无疑就是一个今年融资趋紧的信号。此外，央行等严控房地产信贷的消息，也使得这些房企融资之路愈发艰难。

　　面对种种融资不畅，嗅觉敏锐的房企们开始转而借道信托进行融资。

　　抢地后遗症凸显

　　房企“钱袋”缩小

　　2009年，随着我国提振经济计划的一揽子计划的推出，使得房地产市场的回暖明显。行业的回暖也让各家房企收益逐步走出了低谷。统计数据显示，91家上市房地产企业去年前三季度共实现营业收入1416.8亿元，同比增长25.4%；共实现归属于母公司股东的净利润总额为200亿元，同比增长29.7%。

　　由于行业的升温，各家房企自去年开始屡屡大手笔拿地，一时间全国各地“地王”频频亮相。2009年仅9月份一个月，全国各地接连出现了50个地王，平均每天都要有近1.7个新“地王”诞生。

　　有业内人士表示，资金压力对于房企来说是无时无刻都在，尽管今年房企日子普遍好过，但经这一轮抢地潮后，使得这些房地产公司的资本消耗严重。特别是随着近期监管层出台的包括敦促国内银行密切监控房产开发商的开发贷款等一系列政策，房地产企业可能又将面临资金之渴。

　　为了为此前大手笔花钱“还债”，目前，不少房企正在努力寻求更多的融资渠道以解资本之忧。如上市房企香江控股在短短一个月内，公司发布的多条公告竟然全部与资金不足有关，或拟增发再融资或放弃收购房地产项目。

　　资金渠道不畅

　　转向信托融资

　　众多房企融资冲动一直居高不下，然而由于通过银行贷款及资本市场融资受到监管及门槛较高等原因，通过上述方式融资并不容易。如基于房地产行业的短期波动，各家银行对房地产行业贷款占比都有一个内部控制，而这一比例将随着政策进一步收缩。

　　随着银行信贷投放的收紧，众多房企特别是资金来源有限的中小房地产公司，将更加倚重融资流程较银行信贷更为简单的信托渠道融资，以期获得宝贵的经营资金。

　　日前，浙江知名房地产开发商绿城中国发布公告称，于12月31日与平安信托订立协议，绿城通过向浙江报业项目公司注资3亿元方式，收购该项目公司75%直接股权。注资后，以2亿元将项目公司半数股权售予平安信托。待达成若干条件后，会透过若干银行向项目公司提供合计13亿元的委托贷款，并向平安信托转让委托贷款。出售完成后，绿城将实际控制项目公司五成股权，其余五成由平安信托持有。而绿城正是在2009年开始加速圈地的，仅在2009年10-11月，绿城拿地耗资达近95亿元。

　　据了解，上述融资就是一种直接融资方式，平安信托将通过发行理财产品的发式购买这笔委托贷款。上述方式只是绿城和平安信托在房地产金融领域探索的第一步，接下来双方还会有更多创新的方式。

　　统计数据显示，2009年信托产品发行规模达421.08亿元，同比涨幅达61.92%。从投资领域来看，虽然房地产信托的发行数量仅列第三位，但单个产品的发行规模一直居于前列，单个房地产信托计划发行规模也越来越高。

　　新年伊始

　　房企借道信托融资热度不减

　　新年伊始，众多房企纷纷借助信托平台融资热度持续升温。据统计，仅在1月4日和1月5日两天，就有包括新华信托、外贸信托、中融信托、天津信托、中投信托等信托公司的五个房地产信托集中发行。

　　日前，外贸信托与天津信托公布分别发行富荣1号(阳光100东营丽城项目)集合资金信托计划和石景雅居项目贷款集合资金信托计划，合计发行3亿元。虽然这两款产品的发行规模并不大，但新年伊始的信托计划发行也预示着今年信托业继续倾向地产业的信号。

　　据悉，目前还有多家信托公司正在与地产商密谋推出房地产集合信托计划，不久会有大批房地产信托产品推向市场。业内分析人士认为，这与银行即将收紧信贷不无关系。

　　房企融资又加“紧箍咒”

　　房地产企业想在证券市场融资将愈发受到严管。

　　日前，据媒体报道，国土资源部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查，核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。

　　25个被清查项目分布在北京、天津、上海、山西、辽宁、吉林等15个省市，按要求核查结果应于2009年12月31日前形成书面报告。

　　这一消息在目前房地产调控背景下备受关注，而这也将使得今年房地产企业资本市场融资变得比较困难，往后几年内，房地产企业融资困难也会成为常态。 (来源：证券日报)