中国楼市“涨势”难持续 今年销售业绩不乐观

　　近期，管理层对房地产的调控政策密集出台，楼市成交开始步入调整期。2010年第二周，重点城市新房住宅周成交量环比明显萎缩。其中南京、杭州和苏州三城市成交量环比下降八成，同期上海和宁波的降幅相对较少，也在30%以上。

　　券商研究机构最新报告认为，2009年多数房地产公司业绩大幅上升，销售收入创历史新高。但是，趋紧的调控政策正在改变市场看涨预期，同时，目前的高房价也将影响楼市刚性需求的释放；预计2010年，房企整体销售业绩可能出现负增长。

　　“涨势”难持续

　　2009年，全国各大城市商品房销售持续放量，年底“末班车效应”更推升恐慌性购房需求释放，尤其是二手房，成交量成倍放大，这无疑使未来的购房需求提前，并在一定程度透支2010年的楼市需求。

　　21世纪不动产市场分析师认为，1月10日的国办通知重在从需求和供应两个方面来遏制房价的过快上涨，抑制投资需求。这意味着，楼市看涨预期将发生变化，整体需求也将下滑。

　　国家统计局数据显示，1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%，其中，商品住宅销售面积增长54.4%；前11个月商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%，其中，商品住宅销售额增长91.5%。

　　中原地产华北区总经理李文杰认为，“2009年楼市的成交量中，有2008年积压的需求，也有透支2010年的需求，因此，2009年的涨势很难持续。”

　　目前，营业税减免期限由2年改为5年，信贷政策开始差别化对待不同的购房者，二套房贷首付比例从严，这对楼市需求将产生负面影响。更重要的是，11月份CPI已经转正，当通胀变为现实后，市场也将进入加息周期，这将削弱置业者的购买力，遏制楼市需求。

　　2009年12月份，龙头地产公司的销售数据显示，全国新房销售已有所放缓。去年12月，万科销售额同比仅增长3%，远低于11月份47%的增幅；而销售面积同比则下降38.7%。

　　资金链收紧

　　在国办通知中，中央政府已露出收紧开发商“银根”，进而防范境外“热钱”投机国内楼市的思路。这对房企的现金流将产生负面影响。

　　安信证券陶学明认为，目前房价已超越历史高点，有资产泡沫化倾向，抑制投资和投机性需求的政策似乎箭在弦上。如果价格继续上涨，那么按揭优惠政策可能在2010年2季度后“实质性从严”。

　　西南证券认为，房地产行业外部融资环境正在趋紧。2010年，房地产信贷会出现明显下滑。信贷资金结构性调整明显，严格控制新开工项目的贷款投放。房地产行业则被列为风险控制范畴。西南证券估算，2010年房地产行业资金来源中，信贷资金增速将下滑25%-28%。另外，国土部与证监会配合核查再融资项目，这意味着房企从资本市场获得资金的难度在加大。

　　国海证券认为，目前，房企资金链的抗风险能力处于历史较好水平，在政府抑制房价导向明确的环境下，设法加速周转将成为稳妥的应对策略，而过分积极进行扩张投入以及保持高价策略的企业将面临较大的风险。（记者林喆） (来源：中国证券报)