从中央到地方接连表态 新政策能否砸出楼市拐点

　　编者按：新年的第十天，杭州房地产新版政策终于出台，这份《关于加强保障性住房建设，支持自住型和改善型住房消费，促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》(即18条房产新政)明确，在杭州市区因首次置业或改善型需求购买普通住房，均可享受房款总额1.3%的购房补贴。

　　国务院办公厅10日也正式发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，说要进一步加强、改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进楼市平稳健康发展，并提出调控楼市的五大方面共11条具体措施，包括首次提出省级政府“问责制”，再次强调二套房贷首付必须超过40%等。

　　从中央到地方，接连表态：支持刚性购房者，打击投机性需求。

　　2010年房价下跌，有点难

　　章惠芳(双赢置业机构总经理)

　　最近的市场比较微妙，从地方到中央都有政策出台。有机构预计2010年杭州住宅上市量总计达600余万平方米，还有的估算今年将上市的住宅将达10.2万套，供大于求，杭州房价要跌20%以上……云云。

　　事实真是如此吗？以杭州为例，我们来分析一下。

　　首先，近期杭州住宅销售降温了吗？是的。元旦过后一周内，杭州的住宅日销售量不到50套，与去年相比降温迅速。但我们也应该看到：2009年12月杭州主城区成交6603套商品房，同比2008年12月增长207%，也比2007年12月增长193%。这样的业绩背后就是来自对政策的预期和“救市政策”的即将取消，致使购房者纷纷赶“末班车”造成的。因此，一月份的降温当为提前释放购房需求后的正常降温。

　　其次，2010年的住宅预计上市量真的会达到夸张的“10.2万套”吗？非也。一方面，新增供应量本身是个动态变量，跟楼盘销售情况、市场预期大有关系，另一方面，房地产开发项目大多是滚动开发，一个超过30万平方米的楼盘大多不可能一次性开发，上市也需要时间差。

　　我的预测是2010年供应量估计在400~500万平方米左右。一是2007年拍卖的土地大多已进入销售尾期，2010年的开发量不多；二是2008年的土地出让面积约160万平方米，其中可建住宅面积约300万平方米，它们应该是2010年的供应主力；三是2009年的土地多则“18个月”少则“一年”的土地支付期，使得出让的地块根本不可能在2010年大量上市。

　　本次房产调控，意在“遏制房价过快上涨”而非“打压房价致下跌”，作为经济发展重点行业的房地产，关乎整个经济的发展大势，无论政府还是老百姓，都不希望房地产市场大起大落，而在通胀预期下，楼市出现下跌的可能性非常小。2010年，寄希望于房价总体下跌，可能有点难，涨得慢一点倒是可能的。

　　易鹏(财经专栏作家)

　　中央政府调控房价有点悬

　　中央政府又开始对房地产市场展开了密集调控，这是中国政府一个月内第5次出手调控房地产市场。这次出台的政策更多、更全面。

　　房地产市场的调控和整体密切相关。中国经济快速复苏的局面基本确立，而房地产价格在2009年迅猛上涨，很多地方甚至出现翻番的局面。这已引起决策层的重视——一旦一个极大的房地产泡沫破灭，很有可能辛苦三十年，一下回到改革开放前。此刻对房地产业增点忧患意识，做点未雨绸缪的工作是必须的。

　　其实这次出台的众多政策中，很多已经早就出台过。比如这次通知规定，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。但在后来的实际执行中，这个规定几乎是一张废纸，没有起到太大的作用。

　　客观地说，现在的中央政府出台经济调控政策不能起到以前那么好的效果，是有深刻原因的。改革开放初期，大多数的政策是普惠制，大家都支持。现在中国的利益集团已经形成，一个政策的出台，对不同的利益集团造成的影响不同，受益的肯定支持，受损的肯定反对。回到房地产这个行业，这种情况更甚。围绕着房地产业受益的多个群体，都拥有社会优质资源。政策对他们有利时，他们会将政策的效果进一步放大。所以在2009年，房地产来了一次绝地大反击，超越了热得发烫的2007年。而政策对其不利的时候，他们会利用他们的资源来阻碍政策的落实。最终导致对房地产业的调控，不了了之。目前看起来，成功有点悬！

　　潘石屹(SOHO中国董事长)

　　最重要的是提出增加住房用地供应

　　国务院公布了新的房地产政策，网站上的新闻标题简化成了＂第二套房首付不低于40%＂。其实这是一份很全面的文件，其中提出了增加普通住宅用地供应，在我的印象中这是第一次。

　　其中，第二条最重要，原文是这样写的：“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”。要增加土地的供应了，巧媳妇难为无米之炊。前几天，遇到一位领导，见面就说，你们房地产商把房价搞成什么样子了。我说，您太高估了房地产商的能耐了，有地才有房。房子的供应满足不了市场需求，价格就很难降下来。

　　第三条，就是第二套房首付款比例不得低于40%。从这几年来看，按揭的成数和利率对房地产的需求影响最大，如果提高首付比例，购房的需求自然就降下来了。

　　第五条，“加强房地产信贷风险管理”，这条几乎每次出台的文件中都有。“防止境外热钱冲击我国市场”是需要特别留意的新问题，全世界的利率都很低，几乎是零。如果中国继续宽松的货币政策，很可能有热钱冲击的可能。那时炒房地产就不止是国内的资金了。

　　第六条、第七条，全是针对房地产商的，要对惜售、囤房、囤地等加大查处的力度。只要政府增加土地的供应，这些囤地、惜售的房地产商会亏上血本的，因为囤地的根源在于土地供应不能满足市场的需求。

　　第九、十条是加快推进保障性安居工程建设的。文件中把廉租房提到了重要地位，对低收入的家庭来说廉租房比经济适用房更现实。 (来源：钱江晚报)