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从中央到地方接连表态 新政策能否砸出楼市拐点

来源:中国新闻网
2010年01月14日15:50
  编者按:新年的第十天,杭州房地产新版政策终于出台,这份《关于加强保障性住房建设,支持自住型和改善型住房消费,促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》(即18条房产新政)明确,在杭州市区因首次置业或改善型需求购买普通住房,均可享受房款总额1.3%的购房补贴。

  国务院办公厅10日也正式发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,说要进一步加强、改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进楼市平稳健康发展,并提出调控楼市的五大方面共11条具体措施,包括首次提出省级政府“问责制”,再次强调二套房贷首付必须超过40%等。

  从中央到地方,接连表态:支持刚性购房者,打击投机性需求。

  2010年房价下跌,有点难

  章惠芳(双赢置业机构总经理)

  最近的市场比较微妙,从地方到中央都有政策出台。有机构预计2010年杭州住宅上市量总计达600余万平方米,还有的估算今年将上市的住宅将达10.2万套,供大于求,杭州房价要跌20%以上……云云。

  事实真是如此吗?以杭州为例,我们来分析一下。

  首先,近期杭州住宅销售降温了吗?是的。元旦过后一周内,杭州的住宅日销售量不到50套,与去年相比降温迅速。但我们也应该看到:2009年12月杭州主城区成交6603套商品房,同比2008年12月增长207%,也比2007年12月增长193%。这样的业绩背后就是来自对政策的预期和“救市政策”的即将取消,致使购房者纷纷赶“末班车”造成的。因此,一月份的降温当为提前释放购房需求后的正常降温。

  其次,2010年的住宅预计上市量真的会达到夸张的“10.2万套”吗?非也。一方面,新增供应量本身是个动态变量,跟楼盘销售情况、市场预期大有关系,另一方面,房地产开发项目大多是滚动开发,一个超过30万平方米的楼盘大多不可能一次性开发,上市也需要时间差。

  我的预测是2010年供应量估计在400~500万平方米左右。一是2007年拍卖的土地大多已进入销售尾期,2010年的开发量不多;二是2008年的土地出让面积约160万平方米,其中可建住宅面积约300万平方米,它们应该是2010年的供应主力;三是2009年的土地多则“18个月”少则“一年”的土地支付期,使得出让的地块根本不可能在2010年大量上市。

  本次房产调控,意在“遏制房价过快上涨”而非“打压房价致下跌”,作为经济发展重点行业的房地产,关乎整个经济的发展大势,无论政府还是老百姓,都不希望房地产市场大起大落,而在通胀预期下,楼市出现下跌的可能性非常小。2010年,寄希望于房价总体下跌,可能有点难,涨得慢一点倒是可能的。

  易鹏(财经专栏作家)

  中央政府调控房价有点悬

  中央政府又开始对房地产市场展开了密集调控,这是中国政府一个月内第5次出手调控房地产市场。这次出台的政策更多、更全面。

  房地产市场的调控和整体密切相关。中国经济快速复苏的局面基本确立,而房地产价格在2009年迅猛上涨,很多地方甚至出现翻番的局面。这已引起决策层的重视——一旦一个极大的房地产泡沫破灭,很有可能辛苦三十年,一下回到改革开放前。此刻对房地产业增点忧患意识,做点未雨绸缪的工作是必须的。

  其实这次出台的众多政策中,很多已经早就出台过。比如这次通知规定,已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。但在后来的实际执行中,这个规定几乎是一张废纸,没有起到太大的作用。

  客观地说,现在的中央政府出台经济调控政策不能起到以前那么好的效果,是有深刻原因的。改革开放初期,大多数的政策是普惠制,大家都支持。现在中国的利益集团已经形成,一个政策的出台,对不同的利益集团造成的影响不同,受益的肯定支持,受损的肯定反对。回到房地产这个行业,这种情况更甚。围绕着房地产业受益的多个群体,都拥有社会优质资源。政策对他们有利时,他们会将政策的效果进一步放大。所以在2009年,房地产来了一次绝地大反击,超越了热得发烫的2007年。而政策对其不利的时候,他们会利用他们的资源来阻碍政策的落实。最终导致对房地产业的调控,不了了之。目前看起来,成功有点悬!

  潘石屹(SOHO中国董事长)

  最重要的是提出增加住房用地供应

  国务院公布了新的房地产政策,网站上的新闻标题简化成了"第二套房首付不低于40%"。其实这是一份很全面的文件,其中提出了增加普通住宅用地供应,在我的印象中这是第一次。

  其中,第二条最重要,原文是这样写的:“增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率”。要增加土地的供应了,巧媳妇难为无米之炊。前几天,遇到一位领导,见面就说,你们房地产商把房价搞成什么样子了。我说,您太高估了房地产商的能耐了,有地才有房。房子的供应满足不了市场需求,价格就很难降下来。

  第三条,就是第二套房首付款比例不得低于40%。从这几年来看,按揭的成数和利率对房地产的需求影响最大,如果提高首付比例,购房的需求自然就降下来了。

  第五条,“加强房地产信贷风险管理”,这条几乎每次出台的文件中都有。“防止境外热钱冲击我国市场”是需要特别留意的新问题,全世界的利率都很低,几乎是零。如果中国继续宽松的货币政策,很可能有热钱冲击的可能。那时炒房地产就不止是国内的资金了。

  第六条、第七条,全是针对房地产商的,要对惜售、囤房、囤地等加大查处的力度。只要政府增加土地的供应,这些囤地、惜售的房地产商会亏上血本的,因为囤地的根源在于土地供应不能满足市场的需求。

  第九、十条是加快推进保障性安居工程建设的。文件中把廉租房提到了重要地位,对低收入的家庭来说廉租房比经济适用房更现实。 (来源:钱江晚报)
责任编辑:renyue
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