极端现象正式宣告房市冷清 零成交退房潮连上演

　　退房潮汹涌是2008年翻版的预演吗

　　各地纷纷出现的“零成交”和“退房潮”正式宣告了中国房地产市场2010年的冷清。如果说这是极端的现象，但是，成交量的大幅度萎缩却是不争的事实。即使是杭州出台“购房补贴政策”，也没有遏制住成交量的递减趋势。

　　2009年购房热的时候还要靠走后门才能买到房，今日掏出吃奶的力气也要退房，房地产在政策的左右之下，像孩子的脸一样，说变就变。

　　政策的脸比川剧变的还快。这厢坚持“适度宽松的货币政策”还没落地，那边的“上调准备金率”已经突然出笼；这厢刚刚澄清二套房没有新政，那边又祭起了“二套房贷”收紧文件。政策的千变万化，改变了整个市场的预期，搅乱了市场格局。

　　虽然纵观近期出台的房地产政策了无新意，这些政策简直就是以前政策作了简单的梳理之后汇集成册的知识读本，但是，在这个看似毫无新意的政策背后，却隐藏着政府干预房地产市场的决心。1月12日，央行出乎市场预期的上调准备金率行动，就已经证明，即使是中央经济工作会议确定了“适度宽松的货币政策”，依然可以收紧政策上调准备金率，政策的多面性传递的是政策的威力。

　　今日退房汹涌会预示着明日退地暗流吗？2008年就上演着这么前后相随的一幕，先是大量的购房者要求退房，再是很多的已购者不满万科降价怒砸万科售楼部，紧接着就是土地流拍，被土地套牢的开发商，资金链紧张，退地潮风起云涌，而后地方政府财力不支，整个市场最终陷入死寂状态。如今2009年盛宴结束，牛市已成往日奢华，但2008年的悲壮还会不会重演呢？

　　第一，今日开发商，已非昔日开发商，经过2008年与2009年的信贷盛宴，土地成本大幅度飙升以及楼市的极度膨胀，经过多轮争夺，开发商在资金上应当能够撑得时间更长，而且，大批的央企和国企进入了开发领域，现在的开发商与2008年时的开发商已经不是一个重量级的了。

　　第二，今日的货币政策局部性收紧也不是昔日的适度从紧的货币政策。因为实体经济尚未真正企稳以及通胀未真正出现，2009年的货币政策从整体上应当是“适度宽松的货币政策”，虽然会有一些鲁莽的收紧，但已经不是2008年定调的“适度从紧的货币政策”。因此，信贷投放也不会突然收紧，还是有可持续性，否则，等待我们的只能是烂尾项目和经济的回落，这是管理层不愿意看到的。

　　第三，市场调整是波段性的，主要是成交量方面的调整，但也会涉及到房价的局部调整。因为市场的运行总是以波段运行为最近的路线，也是各方平衡的一种结果。像2008年成交量极度低迷，最后全年降价也不过0.2%，当然部分楼盘降价幅度比较大。2010年休整是必然的，是对2009年极度火爆的技术性修正，但主要体现在成交量的低迷上。

　　第四，接受教训的购房者已经明白，如果房价下挫，就会出现波段性的机会，这个时候，成交量的上升又会刺激楼市的火爆气息。

　　从这几个角度分析，虽然2010年不至于像2008年那样惨烈，但这一年注定是一个休整的一年。主要体现在成交量的阶段性休眠以及部分楼盘的低迷，然而，由于中国房地产市场依然处于上升通道之中，2010年上半年的蓄力为下半年提供一个比较好的底蕴，也为以后几年提供更多的空间。□朱大鸣