中国房地产泡沫到底大不大？

　　当前房地产泡沫风险需警惕

　　购房一次性缴款比例仅一成

　　收入和购房款比例严重失调

　　开发商对房价认识仍有误区

　　当前，有些人声称，中国房地产还会继续攀升，甚至5年内翻1倍。的确，如果任其发展下去，确有可能。但是，房地产泡沫越大，其风险就越大。我国政府不久前打出遏制房地产泡沫的五个组合拳，开始起了一定的作用。如果还没有实质性的效果，那么接下来还会有组合拳出台，包括提高贷款利率、推出物业税等更为严厉的措施。

　　为什么现在要强调房地产泡沫风险？大家都知道，美国次贷危机引起的全球金融风暴，很大原因就是房地产泡沫引起的；中东迪拜债务危机也主要是房地产泡沫引起的。所以，国际经验给我们提出一个警示，资产泡沫尤其是房地产泡沫危害很大，必须在泡沫生成过程中就采取一定的措施控制，否则会铸成大错。

　　那么，中国房地产泡沫风险真的很大吗？笔者认为确实如此。目前，房地产泡沫风险出现3个危险信号，必须高度警惕。这3个危险信号是：

　　第一，现在购房(包括投资和投机购房)的人群中，只有10%是一次性缴款，90%的人是通过银行贷款按揭买房。万科地产作了一项调查统计，也证实这一情况。而在2005年以前的购房人群中，接近70%是一次性缴款或短期贷款。这一数字的变化说明什么问题呢？笔者认为，这是房地产炒作和泡沫增长的一个明显信号！笔者也问过身边一些人，确实有不少年轻人年收入不足10万元，可是已经按揭买了二套甚至三套房，他们通常以第一套房来养第二套房，用差价收入来弥补资金的短缺。他们之所以这样做，就是因为奉行现在的理念，房地产是最增值的，即使不吃不喝也要按揭买房。这种情况，不是和美国次贷危机爆发前很相似吗？

　　第二，当前国际上公认的年收入和购房款合理比例大约是1∶6，我国已经达到1∶20甚至更高。这也是一个危险信号！国外发达国家的人均收入比我国高很多，可是收入和购房比与中国相比低很多。即使这样，这些国家都出现了房地产泡沫。我国人口是很多，但是人口密度却不如日本和印度，而这两个国家的收入和购房比却低于中国，大约分别是1∶9和1∶12。这么高的比例，让中国人尤其是年轻人一工作就成为“房奴”。更为严重的是，如果房地产泡沫破裂，那么后果不堪设想。

　　第三，“地王”频繁再现，说明房地产开发商并没有认为中国已经出现房地产泡沫，甚至预期未来房价会节节攀升。在这种预期之下，他们压根儿没有把政府遏制房地产泡沫的举措放在眼里，而是进一步在推高房价。事实上这也是一个危险信号！这说明，我国宏观调控面临来自国内利益集团的严峻挑战！如果政府在未来两年不能有效遏制房地产泡沫，那么以后政府的信用和调控措施会大打折扣，而且真的房地产泡沫破裂了，政府可能会付出更为沉重的代价。

　　(何维达作者为北京科技大学教授) (来源：人民日报海外版)