地王助推房价三级跳 开发商资金链紧绷

　　于萍 王锦

　　经历了2009年的地王频出之后，高价地所带来的隐患说来就来。近日，大龙地产因欠缴位于北京天竺开发区的地王地价款，被北京市国土局叫停拿地资格。此前，北京市广渠路15号地和安立路西侧居住用地这两个大小地王都申请调整建筑规划。而地王带动房价飙升的问题早已路人皆知。

　　不过这一切并没有妨碍地王家族的继续高歌猛进。1月21日，中海地产以59.7亿元刷新了北京拿地的成交总价纪录。

　　在去年经济企稳时期，土地价格的回暖被解读为市场信心恢复的信号。在房价已经大幅上涨、泡沫担忧不断升级的今天，地王造成的连锁反应令业内人士不安。

　　开发商资金链紧绷

　　从去年11月20日成为北京市“双料”地王，到今年1月22日由于欠缴地价款而被叫停拿地资格，大龙地产的经历可谓大起大伏，大喜大悲。不过自成为地王的第一天起，质疑之声就不绝于耳。问题的关键在于，一家净资产不足15亿元、期末现金及现金等价物尚未过亿元、积十几年净利润都还不清地价款的企业，如何能承受50.5亿元的高额地价之重。

　　“大龙地产的事件不只是个案，”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，2009年很多高价地块目前都存在欠缴土地款的情况。“一些开发商在拿地的时候并没有足够的实力支付地价款，只是寄希望于用土地融资从而筹齐资金，高估了自身的融资能力。尤其当信贷资金开始收紧时，高价地对开发商的负面影响就开始逐渐显现。”

　　实际上，除了大龙地产外，2009年的北京地王们已经出现了不少新情况。此前，广渠路15号地和安立路西侧居住用地均申请调整规划，上调建筑控制高度。业内人士表示，拖欠地价款、土地批而未用、修改建筑规划已经成为地王们的“潜规则”。

　　2009年楼市迅速回暖、地王不断涌现，大量信贷资金的涌入成为不容忽视的原因之一。根据国家统计局的数据，2009年房地产开发企业资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。不难看出，国内贷款和个人按揭贷款的增速远远超过了其余资金来源，成为拉动房地产开发企业资金增长的主要动力。而在这条资金链中，信贷资金接近2万亿，占全部资金来源的34.48%，显露出明显的资金推动型楼市特征。

　　伴随着国家宏观政策调控及二套房贷收紧，银行对于房地产企业的贷款趋于谨慎，个人按揭贷款也面临着下降的趋势。中国证券报记者从中国建设银行内部人士处获悉，在今年年初，总行给各地分行下发的文件中就明确要求“对地王项目不得予以支持”。

　　“2010年房地产开发企业的国内贷款将逐步收紧。”联合证券分析师鱼晋华指出，如果按照市场普遍预期的2010年信贷投放额7.5万亿元估算，今年房企国内贷款将在8900亿元左右。再加上“国11条”里提出严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款，预计全年房企国内贷款将同比下降25%左右。

　　中银国际研究员田世欣表示，如果未来宽松货币政策逐步退出，加息周期早于预期，对房地产行业的供需将产生较大的打击。再加上A股再融资放缓、银行业开发贷款也有结构性收紧的趋势，开发商大规模出现资金链风险的情形可能再现。

　　助推房价三级跳

　　地王不仅令部分开发商抑郁，更令很多普通消费者“胸闷”。地王助力之下，房价趁势完成三级跳，离普通消费者的购买力越来越远。

　　有业内人士指出，房屋售价由“楼面价+建安成本+利润”构成，拿地成本低，开发商卖房价格不一定会低，但如果拿地成本高，卖房价格一定会高，高地价往往意味着高房价。

　　1月21日，中海地产以59.7亿元的价格获得丰台区花乡六圈A居住项目用地开发权，超出起始价195%，楼面地价高达17153元/平方米，成交总价刷新了去年12月份由大龙地产创下的50.5亿元的总价纪录，成为北京新地王；另外一块丰台区花乡六圈B居住项目用地同样被中海以7.2亿元拿下，楼面价15229元/平方米。17153元/平米的楼面价已经达到了该区域当前在售项目的价格。

　　据北京中原三级市场研究部统计数据显示，目前花乡区域的二手房均价为17500元/平方米，该价格比2009年初的10760元/平方米上涨了62.6%，涨幅超过全市二手房均价58%的涨幅。虽然该区域将有地铁9号线经过的利好，但目前该一区域别墅项目二手房均价也仅在24000元/平方米左右。

　　中原地产市场部张大伟认为，如果按照拍卖的规划面积建设不改规划的话，丰台区六圈A居住项目用地建成后单价将超过3.5万元/平方米，远高于现在甚至是三环以内商品房的均价。市场源头土地炒作的气氛依然浓郁，而一旦该信号传导到买卖市场，春节后北京楼市可能继续恢复上涨。

　　除了提高自身价格之外，“地王”客观上已经成为判断区域市场房价的一个重要标准，地王的出炉往往会对周边区域市场的房价产生引导和助推作用。

　　北京中原三级市场部预计，在地王等因素的刺激之下，花乡区域的二手房市场可能在1月下旬率先回暖，二手房价格很可能率先突破2万元，成为南四环领涨区域。

　　而地处广渠路36号的“前地王”首城国际，2009年3月份开盘价为13500元/平方米，当前销售均价已经达到26000元/平方米。不到一年时间高达一倍的涨幅绝对离不开周边两块“前地王”的功劳：2009年5月21日，富力地产以10.22亿元的总价、近15000元/平方米的楼面价取得广渠门外10号地；6月30日，中化方兴地产以40.6亿元的总价、逾15000元/平方米的楼面价夺得广渠路15号地。两块地王轮番拍出之后，广渠路区域瞬间变得炙手可热，地价推高房价的效应也快速显现。

　　政府效力待提升

　　在地王风起云涌、开发商违约、普通消费者“望房兴叹”的背后，暴露出的问题是地方调控政策执行力的不到位。

　　“高价地已经绑架了政府和金融。”中国人民大学土地管理系副教授曲卫东坦言，开发商通过银行信贷的方式将原本属于自身的开发风险部分转移到银行身上，同时拖欠土地出让金，使得政府、银行和开发商的利益捆绑到一起，迫使政府降低首付款比例或者改变土地规划。“政府不仅仅是土地市场的组织者，更要规范市场发展。土地拍卖出去并不意味着供地结束，还要看土地价格是否合理，最终能否形成有效供应。这才是进行土地交易的目的。”

　　湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理表示：“更改土地规划、分期缴纳土地款、降低首付比例等方式都是不公平的行为，应该坚决抵制。部分房企哄抬地价，给市场传达了不好的信息，使得区域周边房价出现上涨，增加了购房人的压力。同时，拿地房企拖欠地价款，也使企业背后的政府形象受到了损害。地王欠款，迟迟不能开工，政府的土地供应没有有效实现，是一种资源的浪费。”他认为，政府应该加强政策的执行力，确定供地计划，缓和供需矛盾，对拿地不按时开发的企业应严厉打击。