巴西使用指导价格规范预售房销售

　　新华网巴西利亚1月27日电（记者陈威华　赵焱）巴西商品房销售普遍采用预售方式。该国政府和行业协会每年根据地产市场的变化制定指导价格，从而对地产商的预售起到了指导和规范作用。

　　据巴西官方测算，目前巴西全国尚缺住房约800万套。因此，巴西政府在未来一段时间仍会加大土地放量，鼓励居民购买自有住房。去年上半年，巴西总统卢拉宣布了“我的家，我的生活”住房保障计划，表示将在未来两年内投入340亿雷亚尔（1美元约合1．86雷亚尔）资金，为中低收入家庭兴建100万套住房。

　　巴西南华地产公司成立已有10多年。公司负责人孟雯华女士介绍说，巴西商品房普遍实行预售方式，购房者只能根据地产公司提供的小区规划图和房屋设计图决定是否购买。近年来，地产公司之间竞争加剧，在按图纸销售住房的同时，也开始向客户推出各种户型的样板房以提供直观效果。

　　在巴西的商品房预售制度中，政府和行业协会发挥了指导和规范作用。巴西政府和行业协会代表每年都举行会议，确定下一年城市各区域房地产价格的变化幅度。这一价格既是政府征收地产税的依据，也是地产商从政府手中得到土地以及确定销售价格的依据。

　　孟雯华介绍说，以巴西利亚为例，位于城郊的塔瓜亭加区的地皮价格约为每平方米900雷亚尔，而住房的销售价格则不得高于每平方米4000雷亚尔。地产公司可以根据政府和行业协会的指导价格定价，不同楼盘的价格相差不大，从而使地产商安心，购房者放心。

　　巴西盖房工期长，通常从动工到最后交房需要5年以上时间。购房者如确定购买预售房，应与地产商签署房贷协议，每月向其还月供；而在地产商交房时，则与银行签署新的贷款协议，将未偿还的金额从地产商处转移至银行，每月向银行还款。如购房者在地产商交房前反悔，需向地产商交纳相当于房款10％－30％的罚金。

　　为了保障地产商和购房者的利益，政府在地产商建房期间对其提供优惠贷款，购房者向地产商缴纳的月供根据国家制订的标准缴纳，低至一个月仅数十雷亚尔。但是一旦转向银行后，则根据商业贷款利率交纳，年息可能高达12％。因此，许多购房者都选择在验收住房时一次性交清剩余房款，以避免成为“房奴”。

　　此外，地产商对于所建商品房承担5年质量保障义务。业主自入住之日起，便成立业主委员会，由该委员会代表全体业主与地产商打交道并聘请物业公司。如果业主委员会与地产商或物业公司之间存在纠纷，则需请地方法院裁决。