海南严禁以股权转让为名变相转让土地使用权

　　海口晚报网2月2日讯 （记者光明）海南加强和规范房地产用地管理，要求沿海一线海景和具有特色优势资源的土地应优先安排作为高端度假休闲旅游项目用地。从省国土环境资源厅了解到，该厅近日下发通知，严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权。业内认为，尽管这条规定在操作层面还有很多问题要解决，但给全省暂停审批出让房地产用地后、把目光瞄准土地二级市场想炒地的开发商一个很大的震慑。

　　一线海景发展

　　高端旅游项目

　　省国土环境资源厅近日出台的关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知要求，在城乡建设用地规模范围内，科学统筹房地产用地。沿海一线海景和具有特色优势资源的土地应优先安排作为高端度假休闲旅游项目用地。严格土地利用规划实施管理，严禁擅自改变土地规划用途用于商品房开发。

　　业内认为，这体现了政府科学修编土地利用总体规划，加强土地利用总体规划，以对房地产用地进行调控。岸线资源属于稀缺资源，海边一线地用于旅游发展，体现了对公共资源的科学集约利用。也有业内人士透露，将来岸线土地可能由省土地公司统一进行一级开发，然后按照每年新增岸线不超过2%的比例进行招拍挂。不过，也有人指出，有市县早在2006年前就规定，海岸一线不得开发房地产，但现在的海边地产项目仍在增多，旅游项目却少得可怜。

　　严禁借买股权

　　违规拿地炒地

　　随便在网上一搜，就可以看到很多开发商通过股权转让，拿到土地，进入海南地产市场的。2007年3月，有一地产大鳄就以拍得一公司股权的方式，入主海口西海岸一大型地产项目。2008年1月，海口海甸岛某楼盘已悄然易主。去年11月，海南一家公司以3亿元竞得儋州某公司100%股权，而该公司的资产主要是位于儋州市那大城北新区国盛路北侧的625801平方米土地（约938.7亩）……

　　业内人士透露，按照国土资源部发布的“土地出让合同示范文本”，地产公司不能够私下转让土地使用权。不想招拍挂，又想拿地，怎么办？地产公司往往通过股权交易来改变土地使用权，而一些先拿地的开发商，也乐得这样炒地。

　　这次省国土环境资源厅新规定指出，房地产用地在规定时限内投资额未达到开发投资总额25%的，土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资（入股）、抵押。严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权。该厅相关负责人表示，此次新政主要是严厉打击以转让股权方式非法转让土地的行为。因为企业股权转让在税费和转让条件上都远低于土地转让，如土地转让要求建设完成开发量的25%以上，股权转让则没有此限制条件，因而才成为炒地者留了空子，现在规定“投资额未达到开发投资总额25%”，就是在给炒地、囤地最有力的打击。

　　新政实施细则

　　仍在制定当中

　　新政在完善土地二级市场管理，防范恶意炒卖土地行为上意义重大，对炒地、囤地开发商以沉痛打击，但同时也对一些规范发展的企业融资、运营带来一定的限制。

　　记者采访得知，海南一些大的地产项目，即便开发商实力很雄厚，也可能因开发战略等具体情况，利用股权转让方式向投行等机构和其他开发商融资。他们担心海南新规在实施后，开发企业真正有需求的融资渠道，将因此受到限制。据介绍，根据国家相关法律，合同规定的所有权力均可以转让。国家相关部门规定房地产公司不能够私下转让土地使用权，但没有就通过“股权转让方式，变相转让土地”作过相关具体规定。据了解，对于新规定实施的具体细则等，省国土环境资源厅与相关部门正在加紧研究制定。