上海土地市场风云再起 拍卖综合评标为地市降温

　　【经济人】

　　杨红旭

　　2月1日，上海土地市场风云再起。位于外滩国际金融服务区的一块地，经过一天复杂而漫长的评标和竞标过程，终于以92.2亿元的总价成交，超过去年绿地集团72.5亿元获得的龙华地块，成为上海有史以来成交的最贵一幅土地。不过，与2009年诸多热门土地交易不同的是，业界更关注外滩地块的全新出让方式。

　　这是上海乃至全国，第一幅通过预申请和综合评标的方式成交的经营性用地，而且是一幅位于中央商务区（CBD）的稀缺地块。程序是这样的：第一步，先由开发商向土地出让部门提出预申请，有点像香港的“勾地”制度；第二步，新黄浦集团、上海证大、复地联合体和中华企业联合体等四家企业通过审核，在竞标现场由评委考量企业资质、开发经验、持有物业数量等外部因素，给四家企业打分；第三步，根据打分结果，最终进入竞价阶段的只有中华企业和上海证大，价高者得之，上海证大胜出。

　　那么，这一土地出让方式的变革，有何意义？回顾2009年，高房价成为中央政府和老百姓的心头之痛，正由于此，去年12月国务院常务会议上形成的“国四条”中才罕见地提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。但业外人可能不清楚，去年全国地价上涨的幅度超过房价，尤其是下半年，全国高价地频出，一次又一次刷新地价纪录。2009年全国土地成交总价、单价、楼板价20强的进入门槛，分别提高至36亿元、4223万元/亩和20963元/平方米。

　　但凡一块高价地诞生，就意味着周边地价的整体上涨，而且现房售价更会被直接上拉。很多城市热点地块的溢价率高达200%左右，上海嘉定新城市有两幅居住用地溢价率居然超过400%。对此，越来越多的人提出质疑，认为是土地出让的招拍挂制度推高了地价。平心而论，2004年开始的招拍挂制度，相对于之前的协议和划拨出让方式，是种巨大的进步，然而在大城市普遍存在优质地块稀缺的现实条件下，以“价高者得之”为原则的拍卖和挂牌方式，确实助推了地价，甚至频频出现“面粉贵过面包”的离谱现象。

　　为了缓解这一制度性矛盾，今年1月国务院办公厅出台的“国十一条”中，明确提出“要尝试土地出让的综合标评法”。即不再是简单的谁出价最高就能拿地，而是综合评价竞标企业的素质。比如，近期国土资源部和上海、北京、海南房地产管理部门都提出，那些拖欠土地款或存在囤地行为的开发商，不能参加新增土地的竞标。

　　外滩地块的拍卖，正是采取综合评标法。实际上，“国十一条”中的相关规定，也正是借鉴了去年以来上海的想法和做法。除此，预申请制度也属上海首创。结果表明，新地王92.2亿元的成交价，仅比90亿元的底价高出了一点点，相比去年动辄200%的溢价率，可以说相当好地控制了地价水平，取得了预期效果。原因很简单，竞价者只有两家，且皆非抢地大户，如去年表现抢眼的绿城、保利、中海等。

　　由此看来，综合标评法可谓首战告捷，为上海市政府抑制高地价高房价立下大功一件，确也值得全国推而广之。但就这一变革而言，尚有些许反思之处。比如，控制了地价，也就降低了项目开发成本，但项目的售价却不一定会等比例降低，毕竟房价由市场决定，届时如果市场红火，房价照样高高在上。这是否会肥了开发商，损了政府土地收入？

　　再如，综合评标法与招拍挂中的“招标”法类似，而以前的实践证明，与挂牌和拍卖相比，招标过程中容易滋生灰色交易，如何严加防范值得深思。仅以本案为例，通过预申请的四家房企清一色是上海本土开发商，而此前呼声很高、有丰富高端城市综合体开发运营经验的香港新鸿基以及和记黄埔等却没能入围。

　　当然，任何一项变革，都会使部分群体受益，而使部分群体受损，此事古难全。但是，我们还是要尽量在市场公平、经济效率、社会效益三者之间，寻找最佳平衡点。以综合评标法出让经营性用地，上海开了一个利大于弊的好头。接下来，应在进一步完善机制的前提下，更大范围的推广，以切实稳定地价和房价。

　　（作者系房地产业研究人士）