信贷收紧地价高涨 房产信托“虎”啸而来

　　北京青年报报道中国信托业在2009年经历了“七年之痒”，中国信托业中的政信合作业务急转直下，证券投资类信托业务面临“开户受限”举步维艰，多年来支撑信托业“上规模、赚稳钱”的银信合作业务遭受重大变故，唯有房地产信托业务似乎成为信托公司盈利的“常青树”。

　　尽管如此，去年仍是信托行业的发展年，2009年全年千余只信托产品发行，融资规模也实现了较快增长。房地产投资信托基金（REITs）试点箭在弦上，这一国际化、标准化的信托产品可能对信托业发展产生深刻影响。“虎”啸而来的房地产信托已成为新年伊始谈论的热点话题。

　　有人说“银行与信托公司就像一个跷跷板”，常常呈现出“此消彼长”的态势，尤其是在房地产融资领域。去年受宽松货币政策的影响，加之房地产市场的异常火爆，似乎很多房地产企业都变得“不差钱”了，且银行相比于信托公司具备非常明显的资金成本优势；今年，随着信贷收紧，加之房地产市场已是“高处不胜寒”，无疑房地产公司加紧与信托公司的合作，而自去年下半年以来，由于银信合作、证券投资信托、基础设施信托这三大业务已开始陷入低迷状态，不少信托公司将开始把重心转向房地产信托。双方无疑会进入蜜月期，房地产信托将成为今年信托公司推荐的重点产品。然而投资者在选择时，应该注意哪些事项？

　　财汇数据显示，10年以来共发行了98只集合资金信托产品，其中35只为房地产信托产品，占比超过30%。面对房地产信托的产品数量和融资规模迅速扩张，市场上有人开始担心这种扩张的背后是否会暴露出风险，甚至有投资者怀疑一些信托产品是否会存在盲目向房地产开发商“输血”的风险。

　　北京信泽金理财顾问有限公司信托培训事业部总监姜江认为，今年的房地产信托市场可能会显现出较快增长的势头，当银行信贷之门越关越紧的时候，孤立无援的房地产企业可能会把信托作为首选的融资渠道，而业务体系饱受挤压的信托公司也会在房地产信托业务方面加大产品供给，因此持续增大的融资需求可能会促使房地产信托产品快速增加，2010年的市场热点很可能聚焦在房地产信托业务。

　　对于广受关注的“风险”问题，姜江认为，投资者不必放大或畏惧房地产信托产品的风险，信托公司经过7年多的业务磨炼和市场检验，已经在房地产信托业务方面具备了较好的风险识别和防控能力，其严格的产品设计和风控体系已经使此类产品的风险降低到了完全可控的水平，投资者购买信托产品导致损失的可能性已经变得微乎其微了。

　　市场预测，今年信托公司的房地产信托产品还会有所增加，但这并不会影响信托产品的质量。信托公司的风险防控力度依旧很严格，从2002年以来，房地产信托产品以“高收益、低风险”的稳健理财产品而广受市场青睐。

　　中国信托法律网房地产信托研究员王武认为，投资者在购买房地产信托理财产品时应该仔细阅读各类法律文件，审慎选择信托公司，多方了解信托产品的背景信息，尤其是融资方的房地产开发综合实力、资信水平、项目进度、还款来源以及产品的风控措施，不宜轻信公开的产品介绍和第三方理财机构的推荐信息，做到“自己投资、自己做主；复杂产品、三思后行”。

　　值得欣喜的是，近几年信托公司的牌照价值陡增，已达到数亿元难求一牌照的地步，因此信托公司非常珍视自己的信誉和品牌，通常不会因为几千万至几亿元的房地产信托项目而砸了自己的“金字招牌”，这也从另一角度提高了投资者购买信托产品的安全系数。因此，选购房地产信托产品的捷径和绝招仍是选择值得信赖的信托公司，其专业化水平、过往业绩、市场口碑、资源整合能力、服务质量等因素都是需要认真考量和鉴别的。

　　房地产信托产品通常较为复杂，投资者在选购产品时应综合考虑多种因素。从风险与收益相互匹配的角度来看，房地产信托产品的潜在风险与预期收益之间往往是紧密联系的，投资者首先应该谨慎评估自身的风险承受能力，然后再按照自己所追求的收益区间来选择真正适合自己的房地产信托产品。

　　中国信托理财网营销经理丁志东认为，一般而言，信托期限越长，信托公司提供的预期年化收益率可能也越高，当然投资者面对的不确定因素以及潜在风险可能也更复杂，因此投资者应尽可能选择期限1-2年的房地产信托产品；拿到“四证”的房地产开发项目或者拥有稳定现金流的成熟物业项目，一般被认为是资金投向风险相对较小的房地产信托产品，相比之下，为了交纳土地出让金以及办理土地使用权证而发行的房地产信托产品，可能面临较多的不确定因素，投资者应尽可能选择回笼资金较快的房地产信托项目；一线城市的房地产项目通常比二线城市更具有保值增值的潜力，投资者应尽可能选择投资于一线城市核心区域优质房地产项目的信托产品；综合实力位居地区前列的大型房地产企业通常具有更强大的项目开发能力，投资者应尽可能选择与资质优良、过往开发记录良好的实力派开发商进行合作的房地产信托产品；面对抵押、质押、保证、股权持有、资金监控、项目公司监管等各种形式的风险控制措施，一般投资者应尽可能选择信托公司对项目核心资产控制力较强的房地产信托产品。

　　市场上的房地产信托产品层出不穷、千差万别、各有特色，不论是信托贷款类、股权投资类、权益投资类或者财产信托类的房地产信托产品，还是基金化或者PE型的房地产信托产品，投资者都应仔细甄选受托人、资金投向、还款来源和风控措施，唯有如此才能使自己远离风险、稳定获利、轻松理财。

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　　贷款类信托：是以贷款方式运用信托资金，是资金信托的主要运用形式。贷款信托以实际获利、分红为原则，不允许受托人承诺保证信托资金的本金和最低收益，是一种带有变动利息的金融产品。贷款信托的利息水准上下浮动，一般受投资项目的资金需求影响，在基建项目或其他适于作信托计划的企业的资金需求大量增加时，信托资金贷放款额就高。

　　权益投资类信托：对于受托人来说，是指将信托资金投资于能够带来稳定现金收益的财产权或者权益的资金信托品种；对于融资方来说，其目的主要在于通过对具有稳定未来现金流量的物业的受益权转让，实现长期收益的套现，从而为其他项目的开发融资。

　　股权投资信托：主要可以分为两类，第一类是附有回购条款的股权投资，即在投资前，资金需求方或第三方已经承诺在信托产品到期前以特定溢价收购受托机构持有的企业股权，这种产品的具体运作又有三种方式，其一是受让资金需求方或第三方持有的既有股权，其二是以信托产品募集的资金对标的公司进行增资；其三是新设项目公司。第二类是“阳光化”的PE产品，即一些私募基金以信托方式募集资金，用于企业投资。其中，后者才是真正意义上的“股权投资”，而前者通常是信托机构为了规避贷款类信托产品的诸多限制而采用的替代形式，实际上是一种“股权投资替代信托贷款”的变形产品。（赵智华） (来源：新华网综合)