江苏昆山花桥房价向万元挺进 9成买家为上海人

　　“白天在浦东的金茂大厦上班，晚上在昆山阳澄湖边品茶”，这能否成为上海市民日常生活的一种写照？昆山，一个原本只能让人联想到“阳澄湖大闸蟹”的地方，现在却成了部分上海人的置业之地。

　　上海的高房价，正迫使越来越多的购房者将眼光投向上海的近邻。从历次房展会上，昆山楼盘的展位不断扩大。事实上，上海人置业昆山尚属起步阶段。随着未来沪宁城际的开通，轨交11号线逐渐延伸到昆山花桥，那时昆山的房价还能继续保持“洼地”吗？

　　昨天，晨报记者前往昆山花桥探访了几个热销楼盘，从交通、环境等各方面考察了当地楼市，果不其然，那里已成为上海楼市的后花园。一些大盘的销售人员告诉记者，“来我们这里买房的99%都是上海人。”

　　“班车堵车”失去部分住户

　　目前，上海的购房者大多选择临近的花桥镇、千灯镇的楼盘，昆山中心城区或开发区的楼盘相对少人问津。昨天上午7点左右，记者从轨交三号线金沙江路站口出发，驱车走高速公路前往昆山。由于是周日，并不堵车，只花了1个小时左右就来到昆山花桥镇。

　　记者首先来到绿地21城启航社，绿地21城是上海开发商在当地开发的最大规模的项目，规模之大如同一座新城一般，其中的易买得大卖场已开张，周边的麦当劳、苏宁电器等商业餐饮设施也已投入使用。

　　启航社距离目前上海轨交11号线的墨玉路站距离为4.5公里，步行需45分钟。不过有4辆公交车可以直接坐到11号线嘉定的墨玉路轨交站口，车程大约10分钟。未来11号线还将延伸到花桥。据上海市规土局官方网站上介绍，11号线延伸至花桥的方案已初步完成。从网上目前公布的规划示意图来看，11号线出墨玉路站后，将大致沿着沪蓉高速（原沪宁高速）设立“兆丰路站”、“光明路站”和“花桥站”这三站。相关专家介绍说，按照现在的设想，11号线的延伸段可能明年动工，2013年左右通车。届时，从花桥乘坐轨交到上海西站，只需40分钟。

　　那目前这里的市民如何出行？如市民从铁路上海站坐动车只需20分钟就可到昆山站。当然，对居民来说，更可靠的出行方式是小区班车。

　　“我们设有自己的班车，班车会停靠11号线，终点站为上海轨交2号线中山公园站。”绿地21城启航社的销售人员这样向记者介绍：班车的售价为来回8元，首班是在早上6点10分，每10分钟或者1至2小时一班，这是依据上下班高峰等因素决定的。”不过销售人员坦言，受未来11号线延伸段的开通以及堵车等不稳定性，可能会失去一部分住户的青睐。

　　昨日上午11点半，记者坐上了从启航社回中山公园的班车，由于并非工作日，而且是中午，有40个左右座位的班车上座率不高，只坐了十几个人。司机告诉记者，平时工作日乘班车的人还是挺多的，平均可以达到60%－80%，高峰时间基本都坐满了。大约过了一个小时，记者的班车就到了中山公园站。司机说，如果是上班日，即便路堵，单程也不会超过一个半小时。

　　在另一个楼盘———鑫苑国际城市花园，销售人员宣称自己距离未来11号线的延伸段仅2公里左右，步行过去只需十几分钟。另外，门口有127、102、222这三部公交到达轨交站。在明年年底交房后，该楼盘还会开设自己的班车，但班车终点站和收费还未确定。另外，住户还可以通过公交车坐至安亭汽车站换车回到市区。

　　昆山房价向万元挺进

　　昆山的房价总体大大低于上海，但现在，临近上海的花桥房价，也正在向万元挺进。在启航社，记者了解到，最小的房型也要卖到8500－9000元/平方米。这在记者探访的三个楼盘中属于最贵的。据其售楼处负责人表示，已售出了98%的房子。如果现在买房，还是能享受一定的优惠，但具体的优惠价钱视所购房子大小而定。比如138平方米的三房房型，总优惠价可以达到3万元。

　　鑫苑国际城市花园楼盘的均价为8500元/平方米，最低价为8000元/平方米，对于购买三房以上房型的顾客，“鑫苑”会赠送一张优惠卡，该优惠卡价值6666元，会在购买时扣除。但两房房型并没有任何优惠措施。

　　另一个楼盘———中城花桥国际的公寓楼已经全部售出。记者在现场了解到，今年4、5月份，中城国际将推出一批联排别墅，均价约为1万元/平方米。但售楼处并没有透露其优惠措施。

　　昆山房子感觉如何？由于上海土地资源稀缺，不少小区都显得比较局促，密密麻麻的高楼给人钢筋水泥森林的感觉。相比而言，记者昨天探访的三个昆山楼盘的整体环境都不错。当记者步入绿地21城启航社，便被其宏大的气势所震撼，不仅主干道宽阔，而且两边的楼房布局有序，毫无大都市中的压抑。小区内也绿树环绕，空气清新，环境显得非常优雅、别致。鑫苑国际城市花园和中城花桥国际那里的空气也很清新，不过由于仍有房屋在建，所以整体感觉没有绿地21城那样规整。

　　上海产证+固话吸引买家

　　上海人是买昆山房的主力军已是不争的事实。那比例究竟多高呢？在绿地21城启航社售楼处，记者现场观察，在停车场中，绝大部分汽车均为沪籍的汽车牌照，只有少量为苏籍牌照。销售负责人告诉记者“来我们这里买房的99%为上海人。”中城花桥国际售楼处也表示，来这里买房的80%-90%为上海人。

　　在鑫苑国际城市花园售楼处，记者看到许多前来咨询的购房者，但听口音却不都是上海人。果然，记者遇到了一名居住在上海的台湾人，他说自己在上海早已买好了房，而来花桥投资，是因为觉得花桥还有很大的开发前景。

　　据其售楼人员表示：“来买房的有一大半是上海的顾客，还有很多来自温州，剩下的就是昆山本地以及其他地区的顾客了。”为了吸引上海买家，昆山楼盘除了价格稍有让利外，还在其他方面动了不少脑筋，如启航社的房源分为两部分，上海产证和昆山产证。其中上海产证的住户可以安装上海区号的固定电话。

　　花桥、玉山和开发区受欢迎

　　得益于外来购买力，昆山的房产市场持续火爆，即使在去年底，上海的楼市成交量已经开始回落的时候，据昆山搜房网统计，2009年12月昆山楼市全市共成交7987套，与11月份相比增加323套。进入2010年，记者注意到搜房网上的昆山楼盘日成交数还是比较平稳的，保持在每天100套出头一些，没有大幅下降的迹象。

　　从区域成交情况来看，去年12月的昆山楼市成交前三名区域是花桥、玉山和开发区。其中，最靠近上海的花桥12月总成交2340套，比11月2077套上涨了12.7%，成交量占全市总成交近3成。位置优势让花桥俨然成了上海客置业的首选地，在12月全市热销楼盘统计前十名中，花桥楼盘住宅占半壁江山。住宅方面，鑫苑国际花园、常发香城湾、绿地启航社等项目每月都能卖出200－300套。

　　易居中国分析师薛建雄建议，如果是到昆山买房的自住客，建议还是应该买在离上海最近、相对配套最完善的花桥。“从出行成本来看，从花桥到上海，坐社区班车的话，来回也就十元左右。可是如果住在昆山其他区域，坐火车到上海票价单程就要15-18元。”另外，生活成本方面，花桥的医卫商业设施也比较齐全，且形成了非常成熟的社区。

　　投资潜力：一套换三套？

　　最近几年，上海、苏州市内的房价涨幅十分惊人。但夹在两大城市中间的昆山，其房价却一直非常平稳。在上海全市均价已经达到1万－1.2万元/平方米左右的水平时，昆山长期保持了单价5000元平方米左右的房价。昆山房产市场的低价优势和持续放盘吸引了越来越多的外地购房者。甚至有投资客卖掉一套上海市区的房子，可以换取昆山的三套房。

　　然而从去年下半年起，和上海楼市的发展轨迹类似，昆山楼市也不断上涨。去年9月，昆山商品房均价还只有5782元/平方米，而现在，各区域楼盘单价都全面突破6000元大关。东部花桥房价自不必说，目前均价已经达到7000－8000元/平方米。就连开发区的新盘目前开盘价也在6500－7500元/平方米左右。

　　中原地产研究咨询部高级经理马冀告诉记者，目前上海外环外一些楼盘已经有了打折促销的现象，这样的效应可能也会辐射到昆山，各新盘的促销力度有可能会加大。加之毕竟未来轨交11号线、沪宁城际等将继续拉近昆山和上海的距离，所以尽管现在价位已经有所走高，但仍有一定的投资潜力。

　　业内人士建议，这段时期可以留意一下成交情况，如果春节后发现成交量突然下降，则表明楼市面临调整，可以观望一下。如果还是比较平稳的话，则可以买入。