福州老旧小区兴起个人物管 缺少法律依据有风险

　　福州老旧小区兴起“个人物管”

　　有人管 收费少

　　业内人士：这是一种新的物业管理模式，但存在风险

　　本报讯（记者 林春长 陆乙鑫 文/图）面对老旧小区无人管理的现状，福州仓山区麦园路振兴花园小区一种新的管理模式引起了业界关注：小区内一名业主，独自包下小区物业管理经营权，收支自负盈亏，开创小区“个人物管”。

　　小区有人管了，大部分业主拍手称好，也都能自觉交费。一名从事物业管理的业内人士分析，个人承包物业管理这种模式，是一种新的尝试，在小区没有更好办法的情况下，无疑是一种有益尝试。

　　然而，由于“个人物管”主体在法律上不成立，这种模式存在着一定的风险和隐患。

　　承包两年来 小区没发生盗窃事件

　　负责承包小区物管的林建平，是3号楼的一名业主，实行个人承包小区管理两年来，林建平最大的感触，就是作为一名管理者的不易之处。

　　他称，小区建于1992年，目前共有200多户居民。两年前，物业由于管理不善撤出小区，当时小区内一片混乱，垃圾没人清理，门口无人看管，安全隐患凸显。

　　为了解决小区物业管理这个大问题，林建平主动请缨，私自包起了小区物业管理的经营权。

　　他以低于正常物业收费的标准，每个月向小区居民收取24-30元不等的费用，用于小区的日常管理开支。“有人管理，小区也不会一切乱了套！”业主对林建平这种个人物管的管理模式也表示默许，管理中，小区内90%以上业主都能自觉缴费。

　　承包管理期间，林建平招聘了3名门卫，三班倒负责小区的治安巡逻安全，同时出资请清洁工清扫小区内垃圾，环境也确实得到了一定改善，而且也没有发生过偷盗事件，居民们前期对这种管理模式普遍感到满意。

　　他说，每个月除去各项开支外，落到自己腰包的费用也就一千多元。他表示，如果不是居委会和小区多数居民的支持，他就不会再承包了。最担心的是有部分业主不理解，再则就是担心自己聘请的人出意外。

　　然而不同声音还是有的，前些天，这个小区因“个人物管”将绿地变成停车场，还发了一场小冲突。

　　居住在振兴花园5号楼的业主林先生说，小区内车位紧张是事实，但承包者在没有经过大多业主同意情况下，私自将绿地变成停车场，还让外面的车辆停放，并对每部车辆收取30-50元不等的费用。

　　林先生等部分业主表示，小区有人管原本是好事，但他们怀质疑承包者为了赚钱，毁占绿地用于停车的做法明显不妥。

　　对于业主所称的绿地被毁一事，林建平表示，小区属于老旧建筑，当初只建了10多个车库，而现在小区内车辆至少达到50部以上，从方便业主车辆停放考虑，必须腾出地块用于停车，而闲置的绿地是最好的选择，不少有车业主对此举也表示赞同。他称，小区内居民停车没有收费，而个别车辆进入小区停放时，只是让车主缴纳赞助费。

　　记者调查

　　福州不少老旧小区尝试“个人物管”

　　根据公安机关2009年统计的数据，目前福州市城区共有1324个无物业小区。由于聘请正规物业管理公司，需要一笔不小的开支，但小区内安全防患又不可忽视，因此，不少小区业主选择交最少的钱，享受安全的保障，将小区管理经营权，直接承包给他人进行管理。

　　福州晋安区琯尾东新村，也是实行个人承包物业管理的模式。

　　住户唐大爷称，如果聘请正规物业公司进行管理，按照物价局规定，每户居民一个月要缴纳数十元至上百元不等的物业费，大多数居民肯定会嫌太高。而从小区安全方面考虑，小区又不能不管，于是，委托个人对小区进行管理，对老旧小区的居民来说，是最实在，也是最可行的。

　　据了解，目前福州大多无物业小区，除了承包给他人进行管理外，还有就是小区内自行成立临时物管会，由物管会人员自行代管。

　　利弊分析

　　是一种新尝试 但缺少法律依据

　　对于个人承包小区物业管理这种新的模式，相关部门人员发表了自己的见解和看法。

　　仓山振兴社区居委会魏主任表示，以前小区管理搞不好，居委会的压力很大，有人管理后，解决了小区内卫生、安防问题，居委会平时也会起到一个监督作用，督促承包人做好管理工作，她认为这种模式还是比较好的。

　　不过，魏主任也提出了担忧，这种个人承包小区物管经营模式，需经过70%业主认同，而且承包人是实行自负盈亏，一旦居民有意见，承包人可以一甩手走人，而那时小区管理就会陷入混乱，到时谁来收拾这个烂摊子？”

　　福州物业管理协会一位工作人员称，目前国家没有明令禁止个人承包小区的物业管理，“只要业主没意见，承包人自己做好就行了！”但他称，由于“个人物管”主体不成立，这种模式存在着一定的风险和隐患，街道和社区还是有义务进行监管。

　　一名从事物业管理的业内人士分析，个人承包物业管理这种模式，是一种新的尝试，在小区管理没有更好办法的情况下，无疑是一种有益尝试。他认为，个人承包相比正规物业公司来说，各种管理成本降低了，对居民来说也更实惠。不过，“低成本”的背后也存在着“高风险”，由于个人承包物业管理，没有相关的法律法规约束，一旦出现经营困难，问题矛头将直接转向社区或街道，而最有效的方法，还是政府或者相关部门，尽早出台相应的政策，规范那些没有物业的小区管理。