广州规定超九成拆迁户同意方可启动改造

　　自住住宅才能享受“40m2补偿优惠”

　　市房管局昨详解《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》相关政策

　　名词解释

　　“40m2补偿优惠”：被拆迁住宅房屋合法产权的建筑面积小于40平方米，被拆迁人符合有关条件的，按40平方米予以补偿。

　　6大问题释疑

　　私房租赁可否按照3：7的比例分配补偿？

　　如拆迁人提供的安置房尚在建设中，被拆迁人不能即时入住，该怎么办？

　　搬迁时限奖励费用具体怎么样给？

　　建筑面积小于40平方米，被拆迁人符合有关条件按40平方米予以补偿，具体适用条件如何？

　　备受关注的《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》（下简称《意见》）出台之后，众多市民对其提出了诸多疑问，为此，广州房管局公布《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》相关政策解答。

　　文/记者蒋悦飞 通讯员穗房宣

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　　私房租赁达不成协议不作货币补偿

　　问题一：《广州市旧城更新改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）》规定，符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，承租人、产权人可以按3：7的比例分配补偿。请问该分配比例是否能够适用于私有住宅？

　　答：在规范直管房租赁管理的前提下，为引导承租人主动解除租赁关系，《意见》特别规定将房屋拆迁补偿总额（房屋拆迁补偿总额=被拆迁房屋的市场评估价格+改造奖励费）的30%给承租人作弃租补偿。这是针对直管公有住宅作出的补偿分配规定。

　　如符合我市直管房租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，房屋承租人可获得拆迁补偿总价款的30%作为弃租补偿，承租人获货币补偿后，通过市场寻找合适房屋自行解决居住问题，国土房管部门将不再提供直管公房（含廉租房）进行安置。如承租人不同意解除租赁关系的，就须服从拆迁人的统一安排，由拆迁人另行安排使用面积不少于被拆迁房屋使用面积的直管住宅房屋安置承租人。

　　由于私房租赁属于出租人与承租人之间的民事法律关系，《意见》尊重租赁双方当事人的意愿，交由租赁双方自行协商解决。按照《广州市城市房屋拆迁管理办法》的规定，如被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，由拆迁人对被拆迁人实行产权调换，不作货币补偿。

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　　被拆迁人不能即时入住可获安置补助

　　问题二：如拆迁人提供的安置房尚在建设中，被拆迁人不能即时入住，该怎么办？

　　答：如拆迁人提供的安置房尚在建设中，被拆迁人不能即时入住的，由拆迁人按市房地产租赁管理所公布的被拆迁房屋所处地段当年房屋租金参考价（即市场价）向被拆迁人支付临时安置补助费，支付时间自搬迁之日起到发出安置住房入住通知之日后3个月止。过渡期限内，由被拆迁人自行安排住处临时过渡。

　　房屋租金参考价可登录市国土房管局公共网站查询（网址：https://www.laho.gov.cn）。

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　　第二阶段搬迁

　　奖励费递减10%

　　问题三：《意见》规定旧城更新改造项目实行搬迁时限奖励制度，我想了解搬迁时限奖励费用具体怎么样给？

　　答：《意见》将奖励机制作为推动拆迁工作的有效手段之一，通过奖励措施的灵活运用刺激被拆迁人加快签订补偿协议。考虑到各区实际情况不同，《意见》仅就搬迁奖励费设定最高标准（即搬迁时限奖励费标准在被拆迁房屋房地产市场评估价的15%以内确定），搬迁奖励费的具体给付标准授权由各区根据实际情况自行设定。各区可以在发布旧城更新改造决定时，明确将整个搬迁期限划分为几个阶段，搬迁奖励费实行分阶段递减的制度，从而引导和鼓励被拆迁人加快搬迁进度。

　　例如：旧城更新改造决定作出之日为2010年1月1日，1月1日至3月31日设定为第一搬迁阶段，那么被拆迁人在第一阶段内按时搬迁的就可以获得全额奖励。4月1日至6月30日为第二搬迁阶段，搬迁奖励费相应递减10%，以下可以依此类推。

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　　分户、析产、交易、赠与等不算“自住”

　　问题四：《意见》规定，被拆迁住宅房屋合法产权的建筑面积小于40平方米，被拆迁人符合有关条件的，按40平方米予以补偿，我想了解一下具体适用条件如何？

　　答：考虑到我市旧城改造范围内被拆迁人的居住条件普遍较差、居住面积较小，为进一步加强对困难家庭的保障，《意见》按照三种不同的安置方式设定不同条件，实行住宅房屋拆迁补偿安置面积最低标准制度。

　　为了引导被拆迁人向城市外围区搬迁，抽疏中心区人口，《意见》对选择“异地永迁”安置这种方式设定的条件最为宽松，需要符合的条件是：1.被拆迁的住宅房屋建筑面积小于40平方米；2.该房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权；3.该房屋为自住住宅。

　　为引导被拆迁人尽量减少选择“就近安置”，加快推进旧城更新改造项目，《意见》对“就近安置”补偿安置方式的适用条件规定最为严格，需同时符合四个条件：1.被拆迁的住宅房屋建筑面积小于40平方米；2.具有广州市城镇户籍；3.该房屋为自住且住房困难（即自有产权住房人均居住面积10平方米以下或人均建筑面积15平方米以下）；4.家庭年人均可支配收入、家庭资产净值符合市政府公布的标准（即上一年度家庭人均可支配收入低于18287元）。

　　选择“货币补偿”的，被拆迁人需要符合的条件是：1.被拆迁的住宅房屋建筑面积小于40平方米；2.家庭年人均可支配收入、家庭资产净值符合市政府公布的标准（即上一年度家庭人均可支配收入低于18287元）；3.该房屋属于被拆迁人及其配偶唯一产权；4.该房屋为自住住宅。

　　其中，本条规定的“自住住宅”的具体条件为被拆迁人有常住户口，且实际居住在此。此外需要特别强调的是，被拆迁人不得通过分户、析产、交易、赠与等方式适用本条规定。

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　　《意见》施行前改造项目仍执行旧法规

　　问题五：《意见》对哪些项目适用？

　　答：《意见》是在国家的房屋征收与补偿条例尚未出台前，广州市先行先试、针对旧城更新改造项目出台的补偿安置政策，于2009年12月31日正式施行，有效期五年，适用于经市或区人民政府批准开展的市辖区旧城更新改造项目及城市基础设施建设项目范围内国有土地上的房屋拆迁补偿安置工作。《意见》施行前（即2009年12月31日前）已发布旧城更新改造决定或房屋拆迁公告的项目不适用本《意见》，仍执行旧城更新改造决定或房屋拆迁公告发布时的相关拆迁法规。

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　　同意改造户超九成方可启动改造

　　问题六：作为一名普通市民，如何对旧城改造表达意见呢？

　　答：《意见》规定，广州旧城改造全面试行事前征询制度，开展两轮征询，全面、及时、动态地公开各种拆迁补偿安置信息，充分尊重改造区域居民的参与权、知情权。

　　第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数的比例达到90%（含90%）以上的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续。

　　第二轮，征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数达到2/3以上（含2/3）的，方可具体实施拆迁。