海南炒房团初现撤离迹象 楼市是否现泡沫引争议

　　当沈阳仍是滴水成冰的寒冬，气候宜人的三亚却游人如织，但与以往不同的是，很多人是怀着房子梦、发财梦匆匆而至。在最近2个月间，因为《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》正式出台，以三亚为代表的海南房价如同安了“弹簧腿”疯狂弹升，上演了让人为之瞠目的疯狂。于是，诸如海南房地产泡沫是否卷土重来？三亚是否是第二个迪拜？这种看似疯狂的格局还能维持多久？成为眼下海南飞涨的房价创造一个个传奇故事后，专家、业内人士，甚至市井百姓都在重新审视的问题。

　　疯狂三亚

　　如今的国际旅游岛注定和房地产密不可分。而令记者意想不到的，则是无孔不入的房地产广告。而最先映入眼帘的，出现在飞往三亚班机的小桌板上。不大的三亚凤凰机场上，到处充斥着各类楼盘的销售广告。忙碌的凤凰机场对面，同样是清一色的房地产广告牌。紧接着，记者更是惊奇地发现，飞抵三亚后向市区方向开车三四公里，沿途竟没看见一块“非房产广告牌”。在三亚市区，开盘销售的标语和横幅林林总总。出租车和公交车的车身上，贴满了楼盘的销售信息，就连随处可见的小招贴也几乎全是租房、售房信息，而在三亚湾最热闹的海边，地产中介更是一家挨着一家，比小吃店还多。整个三亚给人的第一印象，就像是一个超级售楼处。

　　要说三亚的楼市究竟有多疯狂，前来接机的徐师傅就给记者讲起了在当地传得最凶的沈阳人买房故事。“三个沈阳人一下飞机，就托着行李箱，一路小跑地去打的，然后就像没头苍蝇似的，三亚的楼盘挨个逛，一进售楼处就问，还有房子吗？还有房子吗？只要有房，他们马上就会买。”在徐师傅看来，今年一月份，是三亚楼市最为疯狂的一个月。随后，徐师傅还拿记者开涮，“如果当时你一下飞机，先不去采访，而先去售楼处买一套房子，然后几天之后，当采访结束了的时候，再去把房子卖了的话，差旅费能挣回来，自己还能挣一笔。”

　　说到疯狂，一个数字最值得关注，是在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内，整个海南省的商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和，为171.12亿元。此外，记者发现，海南楼市还出现了一个怪异的现象，就是自1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，有些甚至一日一价。这在春节期间举行的海南国际旅游地产文化节上，记者得到切身的体会。以一处位于琼海市博鳌镇的一线海景房为例，记者第一天询价时，售楼员给出的答复是1.65万元/平方米，而等到第二天又去询价时，就已经涨到了1.75万元/平方米。而据售楼员透露，该楼盘在两个月前，还仅卖到8000元/平方米。与此同时，还有的楼盘则联手借着这股热乎劲儿，搞起了海南看房游。

　　“凤凰”传奇

　　如果您选择夜游三亚湾，那么在海面上最吸引您眼球的建筑物，一定就是它——凤凰岛。在和三亚当地人唠嗑时，如果唠起房子，十个人里有九个会和你聊起凤凰岛。而就在一个多月前，号称“东方夏威夷”的凤凰岛创造了海南地产开盘销售新记录，即便起售价达到了5万多元/平方米，可开盘当天，一期700套房源，当日全部售罄。这是什么样的项目？为何受到如此瞩目？在三亚采访期间，本报记者多方辗转来到凤凰岛,期望能解密这个“三亚史上最贵楼盘”。

　　到达项目地点后记者发现，凤凰岛其实是一座在大海礁盘上推填而成的人工岛，通过约395米长的海上观光大桥与三亚市中心城区相连，也是国际旅游岛重点规划的“阳光海岸”开发规划的核心。而在观光大桥连接城区的这一头，开发商便设立了“关卡”，所有来看房的人都必须要事先预约，否则一律甭想进岛。

　　与动辄千万元一套的天价公寓相比，售楼处装修虽算不上奢华，但人气依然很旺。操着天南海北口音的买家，围得售楼员团团转。记者发现，当海南从“人挑房”演化为“房挑人”时，让售楼小姐也一下子牛了起来，甚至显得傲慢。而凤凰岛的售楼小姐基本上是不搭理人的。在售楼大厅，许多人抢着要向她们咨询各种各样的问题，她们的回答一律是：均价8.5万/平方米，最高价12.8万/平方米，想订房必须先交50万诚意金，如果想看样板间必须先签购房合同。

　　售楼小姐告诉记者，凤凰岛全部竣工后，每平方米装修费用将达到2万元，家具、电器全都是进口货，居住者将可通过海、陆、空三种方式上岛，而岛内不仅建有停机坪，还有国际游艇会、奥运主题广场和凤凰岛国际邮轮港，总体投资超过百亿。而新年第一天，美国皇家加勒比国际邮轮旗下素有“阳光邮轮”之称的“海洋神话号”就搭载着1800余位游客，到达凤凰岛码头。

　　那么究竟什么人在买凤凰岛的房子？售楼小姐表示，一般都是私营企业老板。而这其中不乏辽宁买家，在记者采访过程中，就有一位操着辽宁口音的买家预约订房。而据售楼小姐透露，他所相中房子属于3号楼中的大户型，总房款将近1800万。而目前，400多万元一套的60余平方米的房子是最便宜的，加上其他费用，没有五六百万就别想在凤凰岛上置业。

　　记者了解到，如今，全球销售的三亚凤凰岛作为“南中国海地标”、“世界新地标”，正吸引了全球商界领袖、奢侈品牌、服务机构的目光，购房者更以前所未有的激情蜂拥而至，他们认为三亚凤凰岛不是单纯意义上的地产项目，更是最具魅力的“海洋与度假”的收藏品。

　　楼市猜想

　　那么海南楼市还能火多久？记者试图从大年初一开幕的海南国际旅游地产文化节找出答案。“这几天来这儿看房买房的，都是外地人，主要是东北人、北京人、上海人还有浙江人。”连续在展会发了多天传单后，森林公馆置业顾问段飞燕告诉记者，虽然看房的人数不算少，但实际成交的数量却不多。这种状况和二三周前，各地炒房团手提现金疯狂抢购相比，堪称场面清淡。在展会上，记者遇到了来自沈阳的游客张淼。张淼告诉记者，年前他就到了三亚，看遍了三亚楼盘，因为房价过高，还没买到房，听说有房展，正好来看看。而逛了一圈后，张淼感觉都不靠谱，决定继续保持观望。

　　记者看到，在这次展会上，三亚本地参展商中几乎没有真正意义上的一线海景楼盘，即便如此，三亚的房价依然高出其他城市一大截，普遍都在2万/平方米之上。还有一些楼盘居然要求客户在工地上连桩都没打好的情况下，就全额付款。

　　一位三亚同行告诉记者，数据显示，经历过疯狂的一月后，进入2月份，三亚楼市的成交量已经有所降温。“现在的海南正在预支未来很多年的一个房价上涨的预期。”段飞燕也认为，现在已经显露一种趋势，就是看房的多，买房的少，主要原因就是价格炒上去了。而从她手上正在销售的房源看，有迹象表明，一些炒房团已出现离场迹象。而对于三亚当地居民来说，现在三亚的高房价基本与他们已经无关，因此也无需去理会也没有能力去理会，大多数居民只是希望能守住自己家里原有的基业。

　　根据海南省政府工作报告，2009年，海南省城镇居民人均可支配收入13751元，而目前三亚商品房均价已超2万/平方米，这表明三亚居民用一年的平均收入，也买不了当地一平方米的商品房。

　　泡沫争议

　　海南楼市是不是出现了泡沫？这既是眼下人们的担忧，也是一种争论。在最近，由中新网评选的，全国房价泡沫化严重城市排行榜中，三亚以“五颗星”，位居首位。而在海南房价的泡沫有无的争论中，有一个比喻很有意思。这就好比是喝啤酒，有点泡沫是正常的，但是我们要分开来看，是一杯啤酒当中薄薄的一层，还是因为倒酒的技术不好，泡沫已经占了大半杯，这两种情况喝下去感受可是不一样的。

　　中国海南改革发展研究院院长迟福林认为，从短期看应该说形成了一定的泡沫，因为大量的热钱进入了，把房地产的价格迅速拉上去。但是从中长期看，这个泡沫是可以逐步消化的，所以不会形成1993年那场大的泡沫。这是因为房地产的结构发生变化了，1993年80%左右是写字楼，现在90%左右是商品房。老百姓尤其是中等收入群体要到海滩来买第二套住房，这在当时是很少一部分人，现在中高收入群体到海南买第二套房，这个需求量加大了，所以结构和需求的变化，决定了海南恐怕不会发生1993年那种状态。但是需要警惕的是，不要把现在短期的泡沫变成一个中长期的泡沫，这样对海南国际旅游岛的起步就会造成严重的负面影响。

　　专业人士表示，很多人将三亚与迪拜作比较，其实这是不客观的。迪拜之所以发生危机，在于其发展过度依赖外来金融资本，并对金融风险缺乏有效的防护，房地产的繁荣是以巨额的负债为背景，同样，迪拜本身没有实体经济的支撑，其经济结构甚为单一，并且阿联酋其他组织成员给予其支持有限。相反，三亚作为旅游城市，其本身在改革开放中获得了一定的发展，具备一定的循环发展基础，国际旅游岛的概念，只会使海南如虎添翼，发展步伐加快。同样，在中国巨大的经济实力支撑下，三亚不再是一个孤立的个体，它获得的资金、政策等优势结合自身的独特资源优势也会让它脱颖而出。本报高级记者白昕文并摄 (来源：沈阳晚报)