京沪穗深楼市遇“春寒”（节后观楼市①·市场篇）

　　2010年楼市，开局比较冷。

　　虽处淡季，但是，春节期间，部分城市住房“零成交”，无疑给开发商泼上一盆冷水。

　　然而，随着3月传统“小阳春”行情的到来，楼市交易“苏醒”迹象显现。

　　未来楼市走向如何？房价向上走还是向下走？购房者在观望，开发商保持谨慎。

　　今年，老百姓住有所居的期盼能在多大程度上如愿？带着疑问，本报记者深入北京、上海、广州、深圳等一线城市，一探究竟。

　　对此，本版特别推出“节后观楼市”系列报道，以飨读者。

　　市场冷清，楼市调控成效初显

　　元宵佳节，春寒叩门，全国房地产市场仿佛也感到寒意阵阵。冬眠、降温、罕见……成为年初楼市的关键词。

　　2月24日，北京土地市场进行了“虎年第一拍”，6块土地参与竞拍。与此前新“地王”诞生的预测结果不同，6块地以44.7亿元成交，其中3个地块因为竞买者仅一家而没有进行现场竞拍，“第一拍”冷清收场。

　　土地市场的降温只是一个缩影。新年以来，一系列房地产市场调控措施逐渐显现效果。

　　据搜房网等机构统计，3月北京有50余个项目计划开盘，与往年相比，供应量呈现“井喷”之势。然而，供应增加，需求却在走低。1月，北京新建商品房成交8698套，环比减少42.3%。2月份受春节长假影响，成交量进一步大幅下滑。同时，二手房成交量直线下滑。2010年1月二手房网上签约量为13649套。而2月截至24日，二手房网签量为7045套。

　　上海楼市同样总体低迷。据中国房产信息集团统计，2月13日至27日，上海市仅有6个项目新推房源入市，总计商品住宅新增供应459套，合5.1万平方米。在成交方面，同期上海市商品住宅共成交718套，成交总面积为8.4万平方米，整体偏低。

　　而广州、深圳楼市也不容乐观。

　　从2月20日起，广州楼市交易量开始缓慢回升。从2月20日—2月27日8天时间内，广州12区县（市）楼市交易1199套。尽管交易量仍处在低位，但比起春节“黄金周”7天时间广州楼盘仅卖出35套、同比锐减88%来说，节后一周数据似乎好看了许多。

　　但是，这样的交易值得推敲。1199套的交易量中，有540套是远郊增城市的“业绩”；而真正能够代表广州楼市的天河、越秀、海珠、荔湾等中心城区，各自只有数十套交易量，不及平时的1/10。

　　从除夕至大年初五期间，深圳一手房则以“零成交”收尾，节后略见“苏醒”。从2月19日至2月21日，共成交新房35套、二手房120套，虽说销售量环比分别大幅下降75.4%、91.6%，但房价依然高企不下。据官方统计的成交均价，尽管环比下降32.3%，深圳新房上周的成交均价依然处于每平方米19785元的高位。同时，深圳二手房市场目前已出现降价迹象。中原地产的研究报告显示，该市175个典型二手楼盘中，已有135个的成交价环比下降。

　　业内人士指出，尽管新开盘项目价格仍在高位盘整，但整个市场已经出现投资投机型购房有所降温、价格涨幅趋缓的积极变化。

　　楼盘促销，市场试探还是应势而动

　　与楼市数据变化相应的，北京、上海、广州、深圳等一线城市的楼盘促销开始涌动。

　　春节前，上海就出现了一批打折促销的楼盘，春节后这一现象有所延续，清盘中的浦东禹洲金桥国际最高优惠可达15万元。但是，业内人士认为，打折楼盘大多位于外环以外，打折的象征意义大于实际意义。

　　深圳中海康城、佳兆业上品雅园等楼盘推出了打折、送礼包等促销活动，但为之心动者寥寥无几。世华地产彩田北片区区域总监杨舒慧说，虽然节后看房、咨询的顾客渐渐增多，但成交率很低。

　　在广州海珠区东银广场等楼盘，开发商给出了大约九折的让利，但打折下来楼价也均在1.5万—1.6万元/平方米；而近日离广州中心城区60公里开外的碧桂园假日半岛、恒大碧水山庄等远郊大盘的排屋和联体别墅，推出了6500元/平方米的“迎新价”，这着实也吸引了一些看客，产生了一些交易，但这些排屋和联体别墅均离开了广州地头落在了清远市地块上。

　　专家指出，多数打折楼盘处于郊县地区。这是开发商的市场试探，还是应势而动？有待后市观察。

　　与此同时，购房者年前的恐慌情绪得到有效缓解。

　　“打折送礼我也买不起。”深圳一位在上市公司供职的“海归白领”说，离谱的高房价让他的购房计划由“梦想”变成了“传说”。

　　上海不少房产中介机构也表示，2月份前来看房的消费者很少。

　　“往年春节常去一些楼盘看看，今年房价太高，懒得去了”，一位深圳市民如是说。

　　据北京中原三级市场研究部2月中旬的一份市场调查显示，52%的需求客户表示只要有合适的房源依然会立即出手购买；35%的被调查客户表示打算再观望一段时间，看清楚房价走势再出手；不再考虑买房的为13%。

　　淡季更淡，多种因素形成合力

　　淡季更淡，这是年初楼市的一大特点，但是为何会如此冷？

　　“政府调控，楼市前景不明朗，因此市场观望气氛浓重。”在采访中，记者听到不少这样的说法。

　　中国房产信息集团高级分析师付琦认为，就上海而言，首先是供应不足。市场供应由新增供应和存量供应两部分组成，特别是存量供应的多寡对成交的影响特别大。2010年1月底，上海市商品住宅存量供应仅为476万平方米，这是历史上的最低点。这些存量供应中主要是由尾盘、豪宅别墅、只租不售的房源构成，几乎已经没有有效房源，在这样的情况下，市场成交一定受到新增供应的限制，成交数据不可能很高。第二，市场谨慎。目前，购房者已经出现了谨慎的心理，对于政策走势的不确定性，让不少购房者开始犹豫，尤其是以自住型的、中等收入的中低端购房者为甚。

　　付琦表示，由于供应不足，开发商并没有感觉到市场寒流的到来，因此价格走势并没有出现明显的变化。供应不足所引起的成交趋冷，对开发商而言没有丝毫的库存压力和资金压力，开发商并不需要跌价来维持销量。

　　据业内人士预计，今年一季度上海市场总体将处于观望，商品住房成交价格保持平稳。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，目前广州楼市成交低迷主要原因还是供应量少，近期几乎没有新开楼盘，同时由于一手房价太高，也制约了交易。

　　不过也有专家认为，由于去年信贷宽松，加上楼市交易火爆，开发商手头现金流充裕，因此并不急于卖楼；新年楼市政策如何，他们正在观望；但自去年年底以来，国家连续出台了一系列稳定房价的政策措施，央行对于房地产相关贷款的政策也趋于严格，地方也相继出台调控政策，今年下半年，开发商将面临真正的资金和调控政策的压力。一位深圳开发商表示，他最担心的是“银行按揭贷款政策继续收紧”。

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋认为，深圳楼市的调整趋势已初步形成，预计今年房价“将在市场规则和调控政策作用下有所回调”。

　　两会召开在即，会后楼市政策走向的悬念萦绕在各方心头。