中国住房保障体制重构 政府或参与共有住房分成

　　中国住房保障体制重构 政府或参与“共有住房”收益分成

　　新房改的制度构建进入冲刺阶段。

　　本报记者独家获悉，《住房保障法》草案理论版和实践版已经完成融合，并递交至住建部住房保障司，目前正会同各方意见进行修改。

　　据了解，当前草案中，不仅宣示了所有公民的居住权利，还打算将住房保障体系纳入地方政府的政绩指标之列。《因此住房保障法》也被认为是现有中国住房保障制度体系的重构。

　　以经济适用房是否进行“共有产权”制度重构为例，草案考虑把房子按成股份分成，政府出地、购房人出资金，把所有权量化成股份。经济适用房交易收益分成按股份区分。

　　除共有产权之外，当前的草案，还对租赁房梯度补贴方式、打破户籍局限等领域，都有很大突破。“合并后，递交上去的稿子约100个条款，现在看来修改的幅度很大。”实践版起草人之一的深圳市房地产研究中心法律所所长王玉国告诉本报记者。

　　《住房保障法》于2008年11月被列入11届全国人大常委会五年立法规划，住房城乡建设部住房保障司负责该法的起草工作，并于2008年底委托清华大学法学院和深圳市房地产研究中心分别起草该法的理论版和实践版建议稿。

　　《住房保障法》被认为是现有中国住房保障制度体系的重构。中国住房制度在由计划体制主导向市场体制主导的演变中，目前已经逐步构建其廉租房、经济适用房、限价房和住房公积金制度所组成的住房保障制度。

　　1.“共有产权”曲折入稿

　　在中国住房保障制度构建的进程中，“共有产权”一直是备受关注和争议的。

　　一直参与《住房保障法》起草的人士告诉记者，在原先的分开起草中，理论版和实践版都没有提及，最后在修订中方才补充进去。

　　以经济适用房为例，政府投入非常大，又给予了税收等各方面的优惠，购房人买了这个房子，若干年后可以上市的盈利由购房人独享。对于这一存在不合理的现状，草案的设想是，把房子按股份分成，政府出地，购房人出资金，把所有权量化成股份，最后交易分成按股份区分。

　　参与理论版修订，并负责目前“共有产权制度理论课题支持”的清华大学副教授王洪亮告诉本报：“共有产权说到底就是最后收益的分成问题，我们的设想不是一刀切，可供选择。”

　　王洪亮透露，目前这个方式，在上海、北京等都有试点、江苏淮安是最典型。

　　虽然政府参与共有产权盈利分成在草案中成为共识，但是接下来引致的诸多麻烦不能回避。首要的是对于政府分成的正当性的论述，有没有与民争利？其次是，同时和行政法、民法、物权法的冲突如何解决？再就是目前的实践中，存在的其他问题。

　　目前相对明确的是，“即便政府参与的分成，也要用于新的住房保障建设之中。”王洪亮表示。

　　2.如何保障公民住房权利

　　本报记者了解，目前草案对住房保障的对象和保障范围的基本思路是，“广覆盖、低水平、保基本、分层次”。

　　草案起草中的共识是，《住房保障法》的总体目的是保障所有中华人民共和国的公民住房权利，以低于市场价的价格，因地制宜保障他们住房，这样目的也为了打破地方的户籍局限。

　　“只要有住房困难，包括新毕业的大学生、进城务工的农民工全部纳入体系。”草案实践版起草参与人之一的深圳市房地产研究中心副主任王锋告诉本报记者。

　　为了扩大保障房来源，深圳市房地产研究中心法律所所长王玉国告诉本报记者，目前市场上争议的限价房也列入了草案保障性住房的范畴，“但可能不是这个称谓。”

　　王表示，“在称谓上各地有纷繁复杂的说法，但无非是‘租’和‘售’两个框架，我们设想的总体称谓是‘租赁式保障性住房’和‘产权式保障性住房’。但对此住建部尚未表态。”

　　租赁房的新模式探索是最大的创新，王锋透露，目前的框架设想是鼓励地方，把参与租赁房的对象，按其收入分成不同等级，进行梯度的补贴，“补贴的资金不必直接发到申请者手中，直接发放给租赁的产权方，同时根据申请者的收入变化进行调整。”

　　“这样做，是为了有合理的准入和退出机制，政府方面享有较大自主权。”王表示。

　　3.保障房建设或成政绩指标

　　正在进行的全国两会上，致公党中央递交一份提案表示，应明确规定保障性住房和商品房土地供应的比例，如可以采取4∶3∶3的土地供应结构，40%用于经济适用房，30%用于限价房，30%用于商品房，七成土地应用于建设保障性住房。

　　虽然致公党中央所提的模式仍可存议，但也凸显了一个难题：虽然住房保障体系改革方向拟定，而如何有效监督政府的执行力度，已是住房保障法的关键。

　　“这个是立法过程中首先要考虑的问题。”王洪亮向本报记者透露，建议稿中的想法是从总体的规划、土地、资金、运作流程纳入地方政府的总体规划，甚至不排除将来单独在政府工作报告中列出，向人大报告。

　　“我们希望能进行政府的问责，列出具体的问责领导，把保障房的建设作为考评、测评政府官员升迁的一个政绩指标，纳入其升迁考核标准。”王洪亮表示。

　　问题是，如果将规划建设拆分开来，在资金和土地上，全国各地着实有各自的难度，在起草组人士眼中，这需要区分对待。

　　“在财力保障方面，各地财政的实力差别比较大，很难在这个基本法里面确定当地财政的出资比例，所以现在只能说在做预算的时候要留这么一块。”王洪亮表示。

　　3月5日，温家宝政府工作报告同时提及。中央财政今年拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。

　　王洪亮认为：“中央财政对此的支持都是递增的，将来会由省级政府、直辖市制定比例，包括国务院、住建部制定实施细则的时候也会去规范这个情况。

　　4.东西部地区保障模式探寻

　　全国政协委员、住房和城乡建设部干部管理学院王京京主任告诉本报记者，之所以希望加速《住房保障法》的制定，是因为房价飙升、且全国各地建设保障房规模不一，变化快，立法层面的统一规范严重缺失。

　　当此时，2010年，一线城市保障房建设也以声势浩大方式展开布局。

　　在北京提出2010年新开工建设和收购政策性住房13.4万套，并将50%土地收入反哺保障房后；重庆市也首开内地城市大规模建设“公租房”先河，其规定，2010年开工建设500万平方米公租房，重庆市长黄奇帆表示要用10年时间让200万人住进公租房。

　　深圳市计划在2010年建设总面积为450万平方米的约5万套保障性住房，总投资逾35亿元，深圳的这个建设面积，甚至超出了上海今年的建设力度。

　　“从2009年以来，我们也是大会小会不停的开，北京和深圳核心专家组，也就不到10个人，都不断奔走这些做得好的城市，负责部门进行深入的交流。”王洪亮告诉本报，现在清华大学这边，十几个课题组已经分工完毕，涵盖立法中的土地问题、公积金问题、租赁券问题、准入退出问题、共有产权问题等，下一步就是进行实地的调研研究，在理论框架上提供立法支持。

　　“我们接下来会去甘肃，河北去看一下，沿海的保障性住房体系相对成熟，而对于贫穷的地域情况希望多了解，西部有地方盖了经济适用房，甚至申请的人很少。”

　　5.新房改进程

　　立法起草部门正在加紧完善初稿意见，正在进行的全国两会围绕住房保障法已经热烈开议。

　　起草组人士表示，非常关注全国人大代表、政协委员对此的意见，但是立法的进程中，每一个条款出来，其都希望能拿出有力的理论支持。

　　《住房保障法》草案起草组人士透露，整个进程是，草案目前只是在住建部住房保障司手中。在修订完成后，通过住建部政策法规部门完善，再交由部长办公室呈递住建部部长，年内希望能通过住建部递交至国务院法制办。

　　“相信再由国务院法制办递交到全国人大法工委，进行三读的时候，各方意见的争论会比较集中，有些条款甚至会引发激烈争议。”该人士表示。

　　“住建部现在对这部法律非常重视，去年我们起草组的专家不断来往北京，住建部另外也组织了3次大规模的会议讨论。”深圳市房地产研究中心法律所所长王玉国告诉本报，就在春节期间，又去了一次北京参与讨论。

　　其透露，“实践版大致有80多个条款、清华大学理论版近100个条款，在2009年7月各自修订完后，2009年的11月，整合成100多条的初稿，目前还在和住建部进行反复的讨论修改。”