京沪穗各银行房贷全调查:7折优惠消亡 首付提升

　　今年的两会，房价当仁不让的成为“热点”话题，而工行董事长杨凯生近日也在两会上提出，工行正在讨论提高购买首套房的首付比例。

　　去年二套房首付已被牢牢定死在4成，却为利率留下空间；而春节前后，利率七折优惠名存实亡的传言铺天盖地，去年留下的优惠空间似乎又要被堵上。

　　对此，理财周报记者兵分三路，对北京、华东、广东地区的各家银行房贷政策全方位扫描。

　　调查结果显示，购买第二套房的首付比例上，各家银行已经非常明确，不管是商业贷款还是公积金贷款，首付均为40%，7折的利率优惠也逐步被取消。

　　从实际情况上，北京、华东、广东的银行又各有不同特点。北京方面，国有银行、股份制银行执行政策更加严格；上海方面城商行目前正积极打入房贷市场；在广州，基本上首付都要达到三成，利率在八折与九折之间。

　　北京调查：二套房利率不再提7折，华夏广发暂停个人贷款业务

　　招行中行利率上调至8.5折，工行直客贷款划算

　　两会期间的北京，除了早晚长安街交通管制引起的上下班问题之外，房贷是人们最经常讨论的话题。

　　理财周报记者走访发现，北京地区各商业银行首套住房房贷政策基本相同，首付比例20%，部分银行贷款利率也仍然保持最低七折优惠。

　　其中招商银行北京分行和中国银行北京分行的首套住房贷款利率已经上调，虽然仍旧可以优惠，但是优惠比例上调为8.5折。

　　招行金融街支行的房贷人员对记者说：“一套房政策首付20%，贷款利率春节后上调到8.5折，现在的利率是5.049%。”

　　“如果你买的第一套房是二手房，那么还要求房龄不能超过20年。贷款总额按照评估价和成交价哪个更低就按照哪个价格走，一般是评估价比成交价低10%。”

　　工行金融街支行房贷人员对记者说，首付达到20%，贷款利率最低为7折，但条件是有固定收入的群体。同时，该人士还提出如果做直客贷款，不通过中介直接向银行贷款，还能够节省担保费和评估费。

　　交通银行北京分行的答复也是首付20%，利率达到7折。

　　民生银行：二套房不上浮10%不能通过审批

　　在二套房房贷政策执行方面，新的二套房认定标准已经出台，同时公积金与商贷将被“一视同仁”，也说明二套房的房贷政策更加严格。

　　首付40%作为二套房的硬性政策，是任何银行都不能随意改变的。

　　就更受关注的二套房贷款利率，记者了解到，利率优惠政策在多数银行已经不再作为“明文条款”来吸引客户，其中工商银行、中国银行均执行标准的个人贷款利率，工商银行的利率优惠也仅仅是根据客户的资信状况而进一步商定。

　　而民生银行房贷人士则明确告诉理财周报记者：“目前二套房的房贷利率要上浮10%，否则是不能通过审批的。”

　　与工行不同的是，民生银行该人士还表示，如果不通过中介还需要多负担评估费和担保费，实际上到银行做直客式贷款并不划算。

　　浦发银行北京分行二套房房贷利率最低仍可以下调29%，但是浦发银行人士向记者表示，政策随时都有可能调整，如果政策有变那么优惠比例会随时调整。

　　广发和华夏暂停房贷业务

　　相比之下，一些中小股份制银行的受贷款额度的限制，房贷业务受到影响。比如民生银行虽然正常开展业务，但是放款时间不确定。

　　在还款方式上，民生银行房贷人员认为，关于还款类型就是等额本金和等额本息的，有些银行提到的气球贷和双周供等都只是营销的噱头，目前的情况下，购房者如果能够提前还款，则是最能省钱的办法。

　　北京地区，广东发展银行、华夏银行的房贷业务已经暂停，何时恢复业务还需等待新的信贷政策出台。

　　广发银行北京分行人士表示，广发个人贷款业务暂停，还在等待新的贷款政策颁布。而记者询问是个贷业务还是房贷业务，该广发银行人士表示，是所有有关个人的贷款业务。

　　广东调查：首套房首付升至三成，贷款105万等额本金还款可省8.7万

　　“年前要买的房子都已选好，很多事情也跟开发商与银行谈好，就差没给钱，等春节把钱凑够了，一套房贷的首付与利率却上升了。”在广州工作的小张向理财周报记者表示。

　　记者从走访的几家银行了解到，春节以后，广州、深圳两地一些银行网点，基本上首付都要达到三成，利率在八折与九折之间，要想打七折的利率基本上不存在。而且，审批时间相对来说会比较长，客户需要有耐心的等待。

　　在房价高企，首付与利率优惠越来越低的情况下，申请人应该怎样组合银行的贷款产品才可降低成本呢？

　　以小张购买150万的房子为例，记者咨询了广州与深圳的一些个贷经理。其中许多个贷经理都表示，目前情况下，要省钱主要还是看还款方式。

　　“以等额本息的还款方式最为客户所接受，因为其还款方式对于客户来说较为容易理解与接受，每月还相同的款项。但等额本金则会省下不少利息，不过起初还款压力较大。”

　　招行广州一支行营业部个贷经理陈先生就为小张算了一下账。按照目前一套房首付3成，年利率在基准利率5.94%的基础上打8.5折，还款期20年计算。如果采用等额本息的还款方式，则每月需要还6958元，整个二十年下来连本带息需1669917元，利息总额约为619917元。

　　“若采用等额本金还款，小张按照此方式，第一个月需还8792元，每月大概递减18元，不断如此类推情况下利息共为532353.94元。”陈经理表示。

　　若小张采用等额本金方式还款在利息方面可节省87563元。不过还款初期压力较大，因此对于一些不具备太多现金流的客户最好选择等额本息。

　　如果每月的现金流较为丰富，可考虑采用渣打银行的活利贷，或一些银行类似于此的存抵贷则会更省下不少利息。像渣打银行的林先生表示，如果小张在每月还款的基础上，同时能每月预留4000元存入活利贷账户。那不断累计下去，在活利贷账户的金额就会以贷款利息5.346%来计算利息，并以其对冲掉所要还款的利息。

　　华东调查：九江银行首套房首付可1成，二套房南京银行利率最低

　　“7.1折不像以前那样是多数人的外衣了，如今成了少数人的马甲了。”南京银行上海分行的负责人在接受理财周报记者采访时表示。

　　在华东地区，南京银行、宁波银行、九江银行、杭州银行等首套房利率仍可打7折，二套房却要上浮10%，唯独南京银行最低7.1折。

　　九江银行首套房首付1成，二套房利率南京银行最低

　　“我们一直遵循着国家规定的房贷政策，在新政策出台之前，我们给出的首付和利率跟去年一样”。南京银行、宁波银行等城商行一致对理财周报记者表示。

　　“一套房在我们银行贷款仍可继续享有七折的利率优惠，二套房利率仍是7.1折。”南京银行上海分行个人业务部负责人在接受理财周报记者采访时明确表示，“我们没有普通住房和非普通住房的标准界限，内环线房龄20年以内，内环外15年以内的二手房跟新房利率一样，我们会根据客户的信用情况和房产评估价值综合决定授信额度，最高额度可贷取200万元人民币。”

　　在调查中，多家银行给出个人住房按揭贷款普通住房标准：面积140平米以下，内环价格低于245万元；内环和外环之间140万元以下；外环线以外98万元以下。如果申请人为非上海市内工作或居住的外地户籍人士，贷款成数最高不超60%，申请人贷款或信用卡有逾期还款记录，贷款成数不超过50%.

　　江苏银行也表示，除了以上所列的普通住房标准，50平米以下的，50万元以下的和1988年前的房子均不接受贷款，而且首套房贷款年限还要除去房龄。

　　九江银行、杭州银行、宁波银行对于一套房贷也表示可以申请七折的利率优惠，但是却有一定的条件限制。

　　九江银行表示，首付“1成”就不能享受七折的利率优惠，而且要公务员、企事业单位等优质客户才有资格申请，其收入证明、诚信记录等资料要更为详细，审核的时间也将会有所延长，贷款的期限也有限制，要贷足10年以上。

　　对于首付4成的二套房贷，多家城商行的利率已经在基准利率的基础上上浮10%，唯独南京银行依然可优惠至7.1折。

　　“7.1折不像以前那样是多数人的外衣了，如今成了少数人的马甲了。”南京银行上海分行的负责人在接受理财周报记者采访时表示。

　　100万元贷款等额本息比等额本金还款省12.5万

　　“还是建议等额本金还款，虽然首月付款多点。”杭州银行上海分行个贷部负责人对理财周报记者说。面对越来越复杂的房贷还款方式，城商行还是坚持传统的两种方式：等额本息和等额本金。

　　等额本息最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中本金比重逐月递增、利息逐月递减。

　　相对等额本息而言，等额本金总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。以首套房借贷100万30年期来算，利率在基准利率5.94%的基础上打7折，等额本息每月还款4865元，共还款175万；等额本金首月还款6242元，以10元左右等额递减，共还款162.5万元。

　　“但是这种选择仅适用于月收入与负债比率成2.5倍关系的客户群。”南京银行相关人士提醒到。

　　上海银行相关负责人也诚恳的提醒：不要盲目贷款购房，一般来讲，每年两会后国家房贷政策都会有相应的调整，银行也会根据自身情况做一些促销来争取更多客户，要去与房产开发商有合作关系的银行寻求贷款，这样可以集中审批提高运作效率。 (来源：理财周报)