未来20年中国房价有持续上涨压力 也有下跌可能

　　去年房价涨幅创造了纪录。在房价涨幅创纪录的同时，信贷增加也创了纪录，同比增长32%。其中与房价相关的主要是两类贷款，一是基建贷款，增加2.5万亿元，增加额是上年的2.3倍；二是居民户贷款，也增加2.5万亿元，同比增长43%，居民户贷款中90%以上是个人住房贷款。

　　从货币因素看，其直接原因或者说导火索是货币政策的过度宽松。这中间有什么值得深思的问题呢？

　　房价飙升的金融风险与经济风险

　　历史在演进中或许伴有轮回。20世纪80年代后期，日本在与美国广场协议谈判后5年时间，日元兑美元大幅度升值40%。为抵御外贸顺差萎缩对经济增长的抑制，日本迅速降低利率250个基点从5%降到2.5%，同期地产价格大约上涨了120%。1991年房市、股市泡沫破灭，地产价格下跌了60%，日本经济增长从此进入停滞状态，至今未能摆脱。

　　反观中国经济。2008年4季度以来，中国在外贸顺差快速下降的情况下，有关方面采取了刺激措施，伴随着2009年巨量信贷的增加，在GDP增长8.7%的同时，房价上涨了30%以上。从房价收入比来看，国际平均水平约为5倍左右，中国现在已经达到10倍；从租金收益率来看，国际水平约为4-6%，中国目前约为2-3%，中国房价之高由此可见。

　　实际上未来20年，中国房价有持续上涨的压力，也有停滞甚至下跌的可能。

　　因为，中国的房价畸高首先是由于存在制度缺陷。如果这些制度性问题不解决，中国经济增长就有可能陷入停顿，而房价也将出现低迷；而如果能够解决，当前过度高涨的房价就会得到纠正。

　　其次从货币政策立场来看，如果货币政策持续过度宽松，中国房地产泡沫膨胀与破裂只是个时间问题。也许根本不需要20年，中国房地产与经济就会出现衰退，房价不是面临上涨压力，而是如何止住下跌之势。而如果货币政策走向中性，1年期实际存款利率保持在3%-5%，房价高涨之势一定会得到全面抑制。

　　如何评价货币政策的真与伪

　　评价宽松的货币政策，既需要从短期和长期考虑中国经济的增长与波动，也需要从理论和操作上理解货币政策对于资产价格和消费品价格走势的辨识和调控。目前国际金融危机已经度过最艰难时期，多国经济也已经复苏，但是货币政策对过去的反思和当前的态度仍然存在巨大争议。

　　一是货币政策如何考虑资产价格。次贷危机前以格林斯潘为代表主张货币政策关注但是不将资产价格作为目标，而是选择“事后救助”，即在泡沫破裂后及时向金融体系注入流动性以缓解对经济的冲击。格林斯潘的观点已经被次按危机的损失证明是危险和失败的，但是此前这一观点在中国也颇为流行。

　　二是货币政策如何从危机时的宽松状态中退出。这是一个令人瞩目且悬而未决的问题。这一问题关系到各个国家在政策安排上的博弈。2010年2月，IMF首席经济学家布兰查德发表了《反思宏观经济政策》的报告，建议主要经济体的中央银行在经济正常的情况下，把控制通货膨胀目标从原来的2%提高到4%。在4%的通胀水平上温和经济体的短期利率可能在6-7%之间，在利率降至零位这一无可再降的水平之前，央行可获得更多的降息空间。

　　布兰查德的文章讲述的货币政策是智慧还是糟粕令人犹疑，而其背后是否带有为美国低利率进行辩护并将矛盾转移到顺差国家的政治目的也令人怀疑。这篇文章可能是个危险的信号，令人担心美国加息或货币政策紧缩将尽可能推后，全球流动性将维持宽松，而新兴经济体的通胀压力和所谓的货币升值压力则可能会加重。

　　因为，自二战后美元成为国际储备货币以来，美国从来没有主动去承担国际货币稳定的义务，而是一味地追逐收益和转嫁风险。对此中国需要有足够的自省和自觉。我们也许不必将金融演变历史改编为货币战争而耸人听闻，但是也不该将他国利己说辞高抬为经典至理而全盘遵从。这对于目前把握货币政策以及相关的利率、汇率、利率平价、人民币可兑换、资本流动等问题可能都很重要。

　　(⊙张敬国作者单位：泰康资产公司首席分析师) (来源：上海证券报)