乌鲁木齐：中介层层加码 二手房价难降

　　在新房价格居高不下的今天，也许会有人退而求其次，选择二手房。不过令人遗憾的是，乌鲁木齐二手房房价并不低，而且在成交量回落的情况下仍有飙升之势。

　　为什么会出现这种状况？记者通过采访多家中介机构以及相关管理部门了解到，一套二手房加价数万元甚至十几万元出手，是很多中介机构惯用的赚钱手段，而层层加码伤害的不光是买卖双方的利益，还有整个市场。

　　个人转让普通二手房营业税免征年限由两年恢复到以前的5年，这一政策虽然让今年前两个月乌鲁木齐二手房成交量大幅回落，却难以撼动坚挺的二手房房价。

　　对这种“怪现状”，记者连日来对乌鲁木齐二手房市场采访发现，中介公司层层加价、准入机制不健全等因素，是二手房房价“高烧”的祸首。

　　买一套房子被“黑”数万

　　在乌鲁木齐一家电脑公司上班的黄亚平就被中介公司“黑”了3万元。黄亚平告诉记者，3月初，他委托乌鲁木齐一家房产中介公司出售其父母留下的一套房子，经评估，出售价格为23万元。

　　没几天，这家中介公司将这套房子以26万元的价格售出，当他去办理房屋产权过户时才得知，高出委托价格的3万元成了中介公司的额外盈利。

　　同样，乌鲁木齐一家建材公司的销售部经理贾先生也被黑中介狂“涮”了一把。

　　今年春节前，为方便孩子上学，他去中介公司联系买套学区房，在给中介公司交了1万元押金后，几经选房，他最后选中了十五小附近的一户两居室的住宅。贾先生与自称“房主”的吴女士谈好了成交价，在花了36万余元后，他顺利办完了房产过户手续。

　　可事后他无意间发现，吴女士就是这家中介公司的员工。让他更恼火的是，他花了36万余元购买的房子，当初房东对外报价只有31万元。“中介公司不仅拿走了佣金，还吃了5万元的差价！”感觉就这样被人狠宰了一笔，贾先生觉得很气愤。

　　乌鲁木齐浩鸿房产经纪公司副总经理武军坦言，低吸高抛、从中赚取差价是一些黑房产中介公司的惯用伎俩。他们通常会阻止买卖双方见面，隐瞒真实的房价，在双方之中赚取房屋买卖的差价，侵害客户利益，非法获得高额利润。

　　以成交一套总价40万元的二手房为例，如果中介公司仅做居间业务，按国家有关标准居间费为2%-3%算的话，卖掉这套房子中介的收入应为1.25万元。而押下房子“吃差价”的话，中介公司最少加价3万元，那么成交一单就能赚到4万多元。

　　业务员月薪10万不是梦

　　对中介公司的“吃差价”行为，房产管理部门曾多次明令禁止。面对禁令，为什么仍有很多中介公司大行其道呢？

　　“上有政策，下有对策，很多中介公司采用企业行为个人化的方式来逃避监管。”乌鲁木齐房产管理局市场处处长李冰介绍说，虽然房产管理部门多次明确中介机构禁止“吃差价”，但对中介个人收取差价却没有明确定义。

　　所以，为了避免发生露底，在二手房交易过程中，大多数房产交易手续都被中介公司包办，最后则以公司员工个人的名义办理一切交易手续。

　　在企业行为个人化的过程中，很多中介业务员也有机会参与加价，获取个人利益。

　　据乌鲁木齐一家房产中介公司的业务负责人介绍，根据地段、楼层和户型及朝向的不同，加价的差异很大。一套4楼70平方米的住宅加价幅度一般在3万元-8万元之间，有些大户型住宅甚至加价十几万元。如果以该公司一年完成60套房产交易计算，保守估计也有200万元的差价进账。

　　对个人而言，“在这个行业，想实现月薪10万元，不是没有可能。”乌鲁木齐一家房产中介公司负责人对记者说，尽管目前二手房交易量较以前有一定幅度的回落，但是想通过二手房交易实现一夜暴富的大有人在。

　　2006年初，周斌加入房产中介这一行做业务，刚开始，他只有两三万元的家底子，两年后他完成了原始积累，手头上有了五六十万元的资金，也摸清了房产中介公司的运作规律。

　　2008年年底，周斌成立了一家房产中介公司，在获得有价值的房产信息后，投入资金买入低价房，以平价或高价抛售，靠吃差价达到利滚利。

　　记者在采访中了解到，一套近30万元的二手房，以3万元的加价利润计算，可以提成15%，在3%的佣金里面提成15%，再加上底薪和出单奖，卖这样一套房子，业务员月收入最少达6000余元，如果年底超额完成任务，还可以得到上万元的奖金。

　　若瞒着公司，业务员私下独吞差价和3%的佣金，业务员就可以得到至少4万元的利润，而业务员只需要给自己的下线中间人一定比例的提成就行。

　　“在二手房交易中，加价的不光有中介公司，还有业务员、中间人，大家都想在原定的基价上多加一份钱，二手房价自然在涨。”一家房产中介公司的业务负责人说。

　　更为离谱的是，个人巨大的获利空间已经使得近期乌鲁木齐一些品牌中介机构旗下频频出现人员流失的现象。

　　今年春节过后，乌鲁木齐一家品牌连锁房产中介的两名店长就“自立门户”。“人走了，还打着我们企业的牌子招揽业务，无形中也把我们的潜在客户挖走了。”该连锁中介机构的负责人说。

　　规范房产中介先设准入门槛

　　数据显示，2009年，乌鲁木齐二手房累计成交面积达148.68万平方米，与上年同期相比增长127.58%。进入2010年，二手房交易量虽然出现回落，但乌鲁木齐繁华路段的二手房价几乎与新房价格媲美，还大有上涨之势。

　　和二手房市场的发展速度与规模比，中介服务机构的整体素质偏低。数据显示，乌鲁木齐400余家房产中介公司只有40家左右在房产局备案，加上相关的法律体系尚不健全，多数中介机构和人员素质良莠不齐。

　　乌鲁木齐浩鸿房产经纪有限公司董事长刘敏认为，出现市场需求与服务不匹配，究其原因，主要是目前二手房市场缺乏一套严格的中介准入制度，来规范房地产中介行业的居间、营销代理和拍卖等业务。

　　乌鲁木齐房产管理局市场处处长李冰表示，按照建设部《中国房地产经纪执业规则》要求，“房地产经纪机构不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用”。近期，该处将协调相关职能部门对乌鲁木齐二手房市场进行一次清理整顿。

　　同时，消费者也应慎重选择诚信经营的经纪公司，不要只图眼前利益，“只有在正常有序的市场下，才能人人受益”。

　　“健康的市场环境需要良好的秩序来维护，现在是政府部门拿出更强有力的措施来整顿的时候了。”自治区房地产业协会副会长陈代元表示，从事房屋中介行业，只能是以做居间来赚取佣金。“吃差价”这种行为不光侵害了买卖双方的利益，还扰乱了市场的经营秩序，损害了房地产市场的正常有序发展。

　　3月12日，乌鲁木齐房产交易管理中心负责人表示，近期，该中心将联合乌鲁木齐房产中介协会设立乌鲁木齐二手房服务中心，将有资质的房产中介机构纳入乌鲁木齐房产交易信息平台和管理体系内，而对不具备中介资质的黑中介设置高门槛，以遏制其侵害消费者权益的行为。(记者关桦李远新） (来源：天山网)