一边调控房价一边生“地王” 房价何时不疯涨？

　　一边是国家调控房价政策密集出台，《政府工作报告》明确要求“抑制土地价格过快上涨”，一边是北京一天诞生三“地王”，六环期房均价过万元——

　　尽管是传统的交易淡季，成交量明显下滑，尽管调控政策频频出台，各级政府官员不断地坚定表态，但似乎仍然勒不住房价继续上涨的缰绳。

　　3月15日，两会闭幕的第二天，北京市统计局公布数据显示，今年1—2月，北京市四环路内商品住宅期房均价首次突破3万元/平方米，六环路外的房价也首次突破万元大关。

　　就在同一天，北京土地市场接连诞生3块“地王”，并分别创下52.4亿元总价纪录，以及2.75万元/平方米和3万元/平方米的楼面地价纪录。

　　许多普通购房者原本认为房价会在本轮调控中稳定甚至有所回调，而创纪录的房价和地价却让他们再度感到焦虑和恐慌。房价要涨到什么时候？旨在遏制房价过快上涨的调控政策能否起作用？“满足人民群众的基本住房需求”的目标，正变得更近还是更远？

　　①　普通购房者“就这样被抛弃”

　　-一个年收入6万元左右的两口之家，按照目前的价格要在北京六环外买一套90平方米的住房，不吃不喝需要15年的时间

　　在北京，近两年由于购房者收入增长速度赶不上房价上涨速度，大量需求开始向通州、大兴等北京郊区甚至燕郊等远郊区转移，从而造成郊区房源出现局部供不应求，不断推高郊区房价。目前，远郊区县每平方米超过2万元的项目已经屡见不鲜。另一方面，郊区房价不断上涨，助长了房价上涨的预期，又进一步助推主城区的房价。在这种恶性循环中，房价不断上涨。

　　根据北京市统计局最新公布的数据，今年1—2月，北京六环外期房均价首次突破万元大关，达到10409元/平方米。同期，北京城镇居民人均可支配收入头两个月共为5335元。据此推算，一个普通的两口之家年收入大约6万元左右，按照目前的价格要在六环外买一套90平方米的住房，不吃不喝需要15年左右的时间。

　　这意味着，大多数中低收入家庭甚至中等收入家庭已经很难在六环内买房置业，他们几乎已经被北京的高房价“抛弃”。

　　对主要由这些家庭构成的普通购房者群体而言，解决“基本住房需求”面临的困难不仅仅是高房价。

　　咬牙想买房，但市场上真正适合这些家庭的中低价位、中小户型的普通商品房难觅踪影，且大多数位于交通不便的远郊区县。希望购买经济适用房或限价房，无奈覆盖面有限，多数处于中等收入水平的普通家庭短期内无法被纳入保障范围。退而选择租房，尽管“盘活住房租赁市场”的声音已经呼喊了多年，但租房难、租房贵、不稳定的现实情况，让许多家庭不敢长期租房。

　　于是，广大普通购房者不得不面对“买不起、买不到、没保障、不敢租”的尴尬境地，逐渐形成一个特殊的、群体庞大的“夹心层”。

　　“房价不断上涨，从根本上讲是市场的力量在起作用。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，由于近几年首都北京快速发展，城市价值不断提升，对人口的集聚能力也不断增强，由此带来的房地产价值提升和住房供需矛盾，推动房价不断上涨。但涨幅过快、大多数普通购房者无法承受高房价的确是一个大问题，应该引起政府高度重视。

　　尽管各级政府已经表态要遏制房价过快上涨的势头，并出台了一系列政策，但房价过高的局面短期内似乎难以改变。而且，房价上涨速度远快于居民收入增长速度的情况，正从一线城市开始蔓延，越来越成为普遍性问题。央行日前公布的一份针对全国储户的调查显示，逾七成居民认为当前房价“过高，难以接受”。自2009年2季度以来，城镇居民反映房价过高的占比逐季攀升，各收入水平持此判断的居民普遍增加了一成左右。

　　“这种局面不利于房地产市场的长期健康发展，有可能导致市场出现大幅震荡，后果令人担忧。”董藩表示。

　　②　“地王”频出，推波助澜

　　-关键时期，央企不惜代价推高地价房价，打破平稳局面，使市场再度出现非理性的涨价

　　又见“地王”，又是央企。

　　今年初，在各种因素作用下，北京土地市场曾出现过冷清的场面，2月24日进行的“虎年第一拍”甚至以一半地块流拍宣告收场。就在人们普遍认为土地市场冷清预示着开发商对市场预期发生改变，房价有可能迎来“拐点”的时候，3月15日一天之内便诞生3块天价“地王”，且竞拍现场竞争激烈，让人们大跌眼镜。

　　事实证明，尽管调控政策不断出台，但开发企业对北京等一线城市今年房地产市场的前景仍然看好。

　　“调控政策对市场会产生一定影响，势必让购房者观望，但不会有根本影响。”万科北京公司总裁毛大庆告诉记者，“今年调控政策的特点是有保有压，既要防止价格过快上涨，又要保证销售量的稳定。只要销售稳定，开发商就可以看好市场。”

　　值得注意的是，在一天内拍下3块“地王”的，全部是有央企背景的房地产企业。其中，中国远洋的子公司斩获大望京地块，中信地产拍得亦庄地块，中国兵器集团的子公司竞得蓟门桥地块。

　　去年下半年，实力雄厚的央企曾在各大城市掀起争夺“地王”的高潮，引起争论，国资委主任李荣融曾在多个场合提醒央企“不要做地王”，“国十一条”也明确提出，“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。在安静了一段时间以后，央企在土地市场上再次集体亮相，格外引人关注。

　　以50.2亿元拿下总价“地王”的中信地产相关人士则表示，中信地产是“按照市场化的要求，在可承受的价格范围内参与了该地块的竞买活动”，并且“按照中信集团的要求，承担为国有资产保值增值的经济责任。”

　　和去年所有的“地王”故事一样，随着新“地王”诞生，近几天，3个地块周边的二手房价格应声上涨。

　　巧合的是，在楼面地价远远高于同区域房价的情况下，3家开发商接受媒体采访时均异口同声地表示，以“地王”价格拿下的地块“并不贵”。“我们看好北京市场的前景，一个项目要经过几年的开发，价格会稳步上涨。”远洋地产某负责人说。

　　“最大的危害是对市场预期的影响。土地价格这么高，房价能不高吗？”一位业内人士认为，随着调控政策逐渐落地，今年前两个月楼市成交量下滑，土地市场趋于冷清，购房者也逐渐摆脱恐慌，开始观望。房地产市场正在向逐渐趋于理性和稳定的方向发展，出现了健康的调整。在这样的关键时期，央企如此不惜代价推高地价房价，打破了来之不易的平稳局面，使市场再度出现非理性的涨价。“央企应该是楼市的稳定剂，而不是催化剂。”上述人士表示，“现在的问题是，我们缺乏一种有效的手段和制度，来遏制央企的"地王"冲动。”

　　③　会不会再次“越调越涨”？

　　-房价上涨压力仍然很大，期待政府投入更多调控“弹药”

　　今年以来，本轮力度空前的调控政策已经开始逐渐起作用。1月，北京新建商品房成交8698套，环比减少42.3%。2月份受春节长假影响，成交量进一步大幅下滑。多数民营开发商对市场也表现得相对谨慎，不再盲目追逐高价拿地。相应的，北京、上海、广州等一线城市楼盘促销活动开始涌动。一切似乎都预示着“拐点”有可能出现。

　　然而，就在人们对市场稳定越来越有信心的时候，突如其来的房价、地价纪录，让许多购房者回忆起房价“逢调必涨，越调越涨”的历史。

　　“近期房价继续上涨，主要是因为市场惯性。同时，调控政策的落实、见效需要一个过程。”中国房地产协会副会长朱中一表示，过去的几次宏观调控，增加供给的手段不多，效果也不明显。因此政策实施一段时间后，被压抑的刚性需求集中入市，造成推动房价快速上涨的局面，给人造成“越调越涨”的印象。而本轮市场调控把增加普通商品房有效供给作为放在第一位的手段，并从增加土地供应、规范市场秩序、加快保障性住房建设等角度提出了一系列具体办法。这样的政策组合，不仅有利于通过平衡中长期的供求关系来稳定价格，更重要的意义在于稳定广大普通购房者的预期。

　　“从整体上看，今年遏制房价过快上涨的调控目标是可以实现的。”朱中一说，但在个别优势明显的地段和项目，房价仍然存在上涨的可能性。

　　理性的看，在我国城镇化快速发展的过程中，住房的供应在一定时期内必然是短缺的，这在一线城市尤为明显，成为造成房价持续上涨的根本原因。住房和城乡建设部部长姜伟新在两会期间表示，未来相当长一段时间，房价上涨压力将仍然很大。“但中央政府遏制房价过快上涨的决心更大。”

　　短期内房地产市场会不会迎来拐点，主要取决于三个因素：一是供求关系是否改变；二是政策面会不会进一步紧缩；三是开发商的资金情况和预期，会不会让他们做出降价促销的选择。

　　中国银行近期的一份分析报告显示，供求方面，当前楼市观望气氛进一步弥漫，但库存水平较低。资金方面，由于我国今年将继续实施适度宽松的货币政策，目前房地产开发商的现金流充沛，资金宽松程度远超2007年水平，短期降价促销的愿望并不强烈。因此，尽管住宅成交量的大幅下降已经为房地产市场的调整敲响警钟，成交价的上涨已显乏力。但是，房地产市场的调整还不会立即展开。

　　政策方面，市场人士普遍认为政府还有许多“弹药”可用。北京万科总裁毛大庆认为，全国两会召开之后，是否还会出台相关的调控政策，主要取决于3、4月的楼市走向。尤其是3月份，市场如预期的出现调整，相关政策暂时不会出台。如果之前的政策收效不明显，相信依然会有进一步力度更大的措施出台。

　　④　怎样解开房价之“结”？

　　-楼市政策有不少需要反思之处，还需更加尊重市场，不断深化住房制度改革

　　尽管各级政府遏制房价过快上涨的决心空前坚定，但事实上，房价问题之复杂，越来越像一个难解的结。

　　“每一次调控的目的都是让市场稳定，但随着这几年房价的暴涨，即使政策见效，房价稳定在目前这个水平，大多数购房者还是望尘莫及。”专家表示，在目前政府提供的公共住房远远不足的情况下，对普通购房者而言，一线城市的房价只有大幅下调，他们才有可能解决住房问题。然而，如果房价降至大多数人都买得起的水平，像北京这样的城市将根本无法负荷涌入的人群。

　　另一方面，在调控政策和市场周期的作用下，房价自身有调整的需要。但一旦市场出现下跌，习惯了依赖土地财政的地方政府立刻会捉襟见肘。同时，许多高价买了房的购房者会激烈地表达不满。于是，出于财政和社会稳定的需要，地方政府很快会采取措施救市。而本意是为了稳住市场的救市政策，往往被执行得过于宽松，从而造成新一轮的涨价。正常的市场调整还没完成，房价就掉头向上。出现了“一调就死、一放就乱”的两难局面。

　　“目前的楼市政策有不少需要反思和完善的地方。”董藩说，“在制定和执行政策时，应该更加尊重市场，从市场实际出发。”

　　以增加土地供应为例，北京市提出今年努力增加土地供应，但其中50%将用于建设保障性住房。这样一来，用于普通商品房建设的土地供应很有限。加上去年土地实际供应和开发面积有所减少，将加剧市场的供需矛盾。商品房用地有效供应仍然紧缺，被认为是造成近期“地王”频现的重要原因。“既然政府明确要增加土地供应，就应该以实际需求作参考，大幅增加供应。”一位业内人士表示，“如果市场始终对土地处于饥渴状态，房价能不涨吗？”

　　朱中一表示，当前房价对大多数普通家庭而言难以承担，需要用综合性的措施来治理。如完善土地招拍挂制度，除了保障性住房实行土地划拨以外，对市场最需要的“中低价位、中小户型普通商品房”，可以探索土地出让综合评标方法，降低普通商品房的土地成本。同时，研究出台物业税，进一步培育租赁市场等，多管齐下。

　　实际上，细看本轮宏观调控的核心政策“国十一条”，增加住房和土地供应，增加保障性住房建设，完善土地招拍挂制度，完善商品房预售制度，明确二套房认定标准等有利于市场长期稳定的政策都已经提及，现急需相关配套政策出台。

　　从根本上讲，要解决当前的高房价问题，仍然需要不断深化住房制度改革。全国两会上，多位全国人大代表联名提交有关议案，希望进一步深化房改，以解决夹心层住房问题为目的，由政府主导向中低收入家庭提供住房服务，尽快形成“针对低收入家庭的保障性住房、针对中等收入家庭的公共住房、公共租赁住房，以及针对高收入家庭的商品住房”这一完善的住房供应体系。(王炜) (来源：人民日报)