“中服地块”无人竞买 开发投资收益遭质疑

　　中服地块自2月22日入市以来，一直受到房地产业内的关注。本应于3月8日截止竞价，但可能因为无人竞价，截止日期延至25日。但截至记者发稿时已经入市20多天的中服地块仍无人竞价。

　　这个位处CBD核心区的最后一块“蛋糕”难道会一直被冷落？有业内人士认为，该地块所设定的竞买条件略显苛刻，在有些房企感觉高不可攀的同时，由于特殊的使用用途，使投资收益存在一定的风险，让一些勉强符合条件的企业望而却步。

　　“中服地块”即北京市朝阳区东三环北京商务中心区(CBD)核心区NE19-1a地块，位于北京东三环国贸桥的东北角，与新央视大楼、国贸中心隔街对望，因为毗邻中服大厦，因此早在一年前就被各大开发商称为“中服地块”。

　　具体四至范围是：东至电视台中路，南至NE19-1b地块和中服大厦，西至东三环中路，北至铁道部印刷厂南侧路。

　　该地块用地性质为商业金融用地，挂牌出让起始价为50亿元，竞价阶梯为2500万元，竞买保证金为30亿元。

　　无论从起始价、竞价阶梯还是竞价门槛看，该地块在北京土地市场都创了纪录。

　　无人报价只因条件苛刻？

　　在出让公告中规定，本次挂牌出让宗地的竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体。

　　其中：金融机构应为由中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会和中国保险监督管理委员会等国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业，且注册资本不少于50亿元人民币，并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质，且注册资本不少于30亿元人民币。

　　北京市土地整理储备中心常务副主任王兵表示，由于其地理位置特殊，北京有意把中服地块打造成标志性建筑。“对于建筑产品的品位、造型和建筑质量要求都很高，没有一定实力的公司很难得到这块土地，应该是具有过百亿实力的开发商。”

　　与以往出让的一些住宅与商业地块相比，首次提出这样的竞买条件，在大家看来门槛确实提高了不少。

　　但这是不是截至目前无人报价的根本原因？陈云峰认为，尽管这种竞买是重量级开发商才能参加的，对开发商的影响很大，但符合条件的也不少。特别是金融机构，比如保险类的金融机构，可以很容易注册50亿的资金，只要想竞买不是不可能的。

　　他认为，中服地块是少有的限定用途又增加注册资金门槛的地块，参加竞买的是少数具有实力的企业。预计网上报价前期中期都很可能无人应价，但应该会在最后几天报名，毕竟几十亿的利息支出也不是小数字。

　　业内人士质疑“地块”投资收益

　　国土局明确表示，拿地联合体中金融机构投资必须占比50%以上，且将来全部自用，开发企业投资的部分原则上也将全部自持经营，不得出售。业内人士表示，本身拿地投资资金较大，不像散售物业回收快。这部分资金将长期占用，回收慢，风险大。有个别大型房企也对媒体表示，不会参与中服地块竞投。

　　对于物业经营方面，在2月9日的现场踏勘答疑会中，朝阳区CBD管委会规划处处长李国红特别提到，根据CBD地区多年的经验，“散售”对写字楼物业品质有影响，希望CBD地区有更多的持有型物业。

　　另外，最近一则关于中服大厦将要翻新重建的消息不胫而走。而中服大厦与中服地块仅一墙之隔。中服大厦业主方，中国恒天集团有限公司董事长张杰日前曾在某论坛上表示，中服大厦在申请改造，整个改建工作正在操作，已经有大地产商有意向与恒天进行合作，但是现在何时重建以及未来产品定位都还没有确定。

　　如果中服大厦重建，恒天集团重建中服大厦的总投资预计80亿元，而中服地块仅土地价款一项，业内预期就超过100亿元。在投资成本方面，恒天集团已略胜一筹。而后的投资回报也会存在一定的竞争。

　　据了解，中服地块还承担着金融产业功能。CBD区域已经不乏标致性建筑，商业写字楼物业也不在少数。专业的金融商务中心多集聚在金融街。未来投资收益是否稳定也不得而知。但也有业内人士对该地块的投资预期看好，该地块被誉为“北京CBD最有价值的土地”。

　　传闻“远洋”为最靠谱的买家

　　在该地块入市后，各媒体对于符合条件的买家也一一罗列起来，比如，远洋地产、中信地产、首开等开发企业。但业内人士认为，最大的可能性仍然是中国人寿和远洋地产联合体。

　　在资金方面，远洋地产相关负责人曾对媒体表示，该公司目前可动用的资金在400亿以上，在2010年公司至少会拿出200亿资金用于拿地。去年一年，远洋地产仅在北京区域拿下亦庄一块土地，公司急需北京市场的战略性土地储备。

　　其次，中服地块也符合远洋地产的发展战略，该公司早就确定了住宅+投资型物业的开发模式，近年来大笔增持投资型物业的比例。此外，作为CBD区域最大的一级开发商，远洋地产已在中服地块运作近5年之久，对于该区域更为了解，与朝阳区各政府职能部门均保持良好关系，这对于项目的后期开发和运营来说，也是一个有利条件。

　　陈云峰也表示，内定远洋也是业内的一种猜测，因为其作为一级开发商与政府部门接触较多。

　　另外，中信地产及首开也被媒体列为有意向竞买的买家。总部比邻中服地块的中信地产，在2月9日中服地块现场踏勘时，也出现在现场。中信集团同时拥有中信银行和中信证券两家金融类公司。首开股份完成增资后城开的注册资本金将增至30亿元，正好符合中服地块竞买条件。

　　保险类或大型投资公司

　　入主可能性大

　　在中服地块的竞买资格中，了然明示须30亿元注册资本房企与50亿元注册资本金融机构联合参与竞拍，且金融机构必须在联合体中占据控股权。

　　金融机构触手地产，在两会一浪高过一浪的房地产调控呼声背后，颇为耐人寻味。但据记者了解，目前土地储备中心所收到的该地块申请中，符合条件的开发商尚未出现，金融机构亦没有浮出水面。

　　易贷中国联合创始人陈顺爱表示，此次中服地块竞买条件中，符合资质的金融公司将成为控股方，考虑到《商业银行法》和《证券公司管理办法》中对于银行和证券公司不得投资地产的相关规定，基本可以将之排除在外，保险公司或大型投资公司入主地产项目的可能性非常大。不排除国有背景的金融机构占据控股权的可能，如果最终结果是这样，对开发商而言其实是减少风险的途径，而金融机构也能通过地产项目找到很好的盈利渠道。

　　全国工商联房地产商会理事陈宝存表示，虽然联合拿地的形式出现的并不多，但就国内市场而言，国有背景的金融机构控股地产的现象还是很多的，虽然规定不能投资房地产，但对地产公司控股却被纷纷效仿，万科的大股东是华润，其他一些知名地产商的控股方也有不少是国有背景。文并摄/鞠晓波

　　位于CBD核心区的中服地块

　　与中服地块一路之隔的国贸写字楼

　　紧邻中服地块的中服大厦 (来源：法制晚报)