开发商两头“吃紧” 高房价能否“松动”？

　　新华网上海3月18日电(记者魏宗凯、叶锋)一头，是开发贷款总量下降，市场陷入僵持导致销售回款“入账”放缓；另一头，是土地购置支出上升，且更多项目面临开工带来资金压力。近期，不少房企颇有些两头“吃紧”的味道。在此情况下，开发商“不差钱”的好日子还能持续多久？银根收紧能否倒逼商品房降价促销、高房价松动？

　　银根收紧　开发商拿钱更难

　　国家统计局公布的数据显示，2010年1－2月全国房地产资金来源中，国内贷款达2489亿元，从占比来看，国内贷款由2009年的平均水平19．8％上升到目前的23．8％。“但是，与以往同期相比这个占比已经下降了2－4个百分点，2007年为26％，2008年为27％，2009年为28％”，长江证券房地产分析师苏雪晶告诉记者，这说明银行放贷规模虽然较大，但已明显收紧。

　　央行近日公布的数据显示，2月份人民币贷款增加7001亿元，明显低于1月份1．39万亿元的新增规模。按照今年监管层“3：3：2：2”均衡信贷季度投放比例计算，一季度新增计划投放占全年7．5万亿元的信贷新增总量的30％，即2．3万亿元。扣除1月、2月已经投放的贷款，3月所剩的2100亿元左右新增贷款额度则更少。银监会主席刘明康日前也明确表示，对于房地产开发商贷款，银监会要求商业银行关注开发商的资质和信用，关注房地产开发商的抵押品，严格控制开发商的贷款程序。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称，2010年新增信贷投放总额将下降至7．5万亿元左右，则2010年房地产开发企业的国内贷款将紧缩至8000亿元－8500亿元，较2009年下降25％左右。再考虑二套房贷的收紧对个人按揭贷款的影响，则2010年房地产开发投资资金将明显收紧。

　　此外，开发商来自销售的资金支持也在减弱。中国指数研究院的数据显示，2月份30个重点城市的商品住宅交易延续着今年以来的低迷态势，总成交面积环比上月下跌48．48％，深圳、武汉等城市的跌幅更是超过七成。

　　不仅如此，房地产企业在证券市场融资也已收紧。近半年来已上市房企再融资几乎无一成行，最近的获批申请是去年9月30日，张江高科、苏州高新、新黄浦三家公司发行债券。截至目前，沪深两市提出权益类再融资计划但尚未通过审批的房企已经达到38家，总计金额最高达730亿元。全国政协委员、中国证监会主席助理朱从玖“两会”期间向媒体表示，审核房地产企业融资时要征求国土资源部的意见，有关房地产企业上市的合规性问题也会同国土资源部进行研究。

　　土地政策收紧　开发商花钱更快

　　与此同时，国土资源部的土地调控政策也越来越严厉，这等于是在挤压开发商的资金。

　　3月10日，国土资源部发出的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》要求，开发商今后在拿地时一律按照底价的20％缴纳保证金，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50％的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。而对已经签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。

　　“这意味着房地产开发商未来土地的竞买成本和违约成本都将大幅提高。”申银万国房地产高级分析师李虹称，在目前对开发商各项信贷融资有所收紧的背景下，势必对开发商的资金链造成压力。

　　事实上，对开发商囤地、炒地，有关部门已经出手整顿。2月1日，北京市国土局发布公告，由于大龙地产因欠缴地价款逾期未签订合同，取消大龙地产住宅用地资格，其缴纳的2亿元保证金也不予退还。去年，国土资源部还挂牌督办了9个省18宗房地产开发闲置土地。

　　中原地产研究中心主任许芹认为，土地政策的收紧最重要的作用是让开发商花钱更快，一方面将提高开发商屯地的成本，会对地王的产生有一定的抑制作用，另一方面，可能会进一步加速行业整合，强者愈强。

　　此外，由于今年1－2月各地土地供应显著增加，开发商被压抑已久的“土地需求”终于释放，土地支出无疑骤然加大。中国指数研究院的数据显示，今年2月份全国70个重点城市共成交土地634宗，环比减少22％（其中含春节因素），但同比增加63％；成交土地面积3925万平方米，环比、同比均有增加，分别为3％、201％。上海几家大型房企的负责人告诉记者，今年“终于能在一线城市拿到地了”，这也就意味着“存放已久的大量现金终于开始花出去了”。

　　“不差钱”的开发商还能支撑高房价多久？

　　截至3月13日，已有115家地产公司预告或年报公布了业绩，占地产板块的一半以上，业绩平均增幅达到205％，业内预计2009年行业平均增长在60％左右。国信证券房地产分析师方焱认为，由于去年楼市销售火爆，几乎所有开发商都超额完成全年的销售任务，加大了资金回笼速度。宽松的货币信贷政策也给房企提供了方便的融资渠道。

　　在民企上海证大集团创始人、董事长戴志康看来，期待开发商主动降价促销只是一厢情愿，因为开发商短期内“不差钱”，降价动力不足。

　　戴志康称，开发商不缺钱也是“地王”频出的根本原因，尤其是央企、地方国企可以凭借政府信用拿到大量贷款，一些上市房企也能很容易融资。相关数据显示，招商地产、中粮地产、保利地产、荣盛发展等近20家上市房企今年以来买地金额超过250亿元。“从这个意义上说，信贷收紧很难紧到这些企业头上”。

　　两会刚刚闭幕，15日北京土地市场就涌现出3个新的“地王”，而且全部是“央企制造”，其中望京地块成为北京新的“单价地王”后仅仅6个小时，就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块刷新纪录夺走“单价地王”称号。

　　业内人士认为，最近中央连续出台组合拳，打击楼市投资投机，造成市场观望情绪日益浓厚。虽然目前开发商对外一致表示出“不差钱”，但如果整个市场发生变化，房企资金链将再次面临考验。在市场销售低迷的时期，当开发商没有更多的闲置资金去囤地和囤房时，降低房价回笼资金将是唯一的选择。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，房价降与不降的博弈主要看后市成交情况。目前除了宏观经济面比较乐观外，主要是新建商品住宅供应依然偏紧，在卖方市场中开发商很难会主动降价。一旦成交量萎缩，宏观调控政策打消房价过快上涨的预期，在开发商出现回款困难的情况下，必然会考虑以合适的价格出售楼盘弥补资金的不足，“不一定是降，但肯定会让房价"跑"得更慢一些”。