温州炒房团心态:投入“耗得起”调控“无所谓”

　　温州炒房团如今已被“神化”为中国楼市的一支能呼风唤雨、叱咤风云的“妖魔化”人群。参与者成千上万，人群来自各行各业，三教九流、男女老少皆有，其中“太太炒房团”名声最响亮。实际上炒房团的“精锐部队”是一批来自企业的老板，他们也是“太太炒房团”的后台老板。据《经济参考报》记者调查，炒房团中一些人是散兵游勇的散户，一些人是专业操作大户，更有一些人是不露声色的领军人物。

　　“紧缩对温州人影响不大！”

　　资深业内人士认为，温州炒房团人士对国家的政策看得透，深知每次调控是暂时的，而中央与地方的博弈是永恒的，有博弈就有缝隙。他们摸到了“调与涨”的奥秘，掌握到“调涨不调跌”“越调越涨”“调后报复涨”等规律，经过十多年在房地产市场的“摸爬滚打”，发现每次宏观调控的结局都是这样。因此，从某种意义上讲，当前宏观调控对温州人作用有限。

　　当“国4条”、“国11条”、存款准备金上调、银行贷款“内紧外松”等一系列宏观紧缩政策“高气压”一步步降到温州后，温州炒房团仍然阵脚不乱。徐女士是温州炒房大军一员大将，有近十年的“炒龄”，每年潇洒炒房五、六套。她貌似轻松地对记者说：“金融紧缩政策对温州人影响不大！”理由是，温州人太有钱，经得起，顶得住。

　　据中国银行温州市中心支行介绍，2009年，温州人从国内外汇入温州的资金高达2.5万多亿元，汇出资金2.2万亿元，留在温州尚有近3千亿元。据该支行及有关金融专家介绍，目前温州民间流动资金高达6000亿元，这笔巨额资金是温州人承受紧缩政策的一大支撑。方女士分析说，"“如果受紧缩影响，一套每平方米3万元的房子若降2000元算是了不得了，140平方米的房子少下28万元，但对买不起的人来说，剩余392万元的房价仍是个天文数字，买不起的照样买不起。而对我们这些有钱人来说没多大影响，二套房首付加10%也就多40来万元，无所谓，扛得起。”

　　事实正是这样。今年1月下旬，温州市郊区“同人欣园”和“铂金府邸”两个楼盘相继开盘，每平方米分别为23000元和42000元。“同人欣园”不惜抬高“入场”门槛，要求打入“诚意金”160万元，为全国天价，结果这两个楼盘的争购者还是多得打破头。

　　徐女士介绍说，市郊区南塘街6号地块是拆迁房，一些拆迁户将分到的房子拿出去交易，一套178平方米的房子每平方米卖价42000元。购买安置房是不能办按揭贷款，必须一次性付清，结果几十套房子依然被抢购一空。

　　温州炒房团中有一支鲜为人知但能量超大的人群，那就是人数众多、腰缠万贯的华侨。目前在海外的温州商人多达60多万人。据许多炒房团人员称，这些华侨的购房、炒房量占整个温州购房团人群50%以上。在法国做服装贸易的年轻女士胡小洁就是其中一员，她“下手”着实惊人，商铺整排整排通吃，住宅一买就是半幢楼。她说，“1欧元兑10元人民币，300万元人民币的房子只要30万元欧元，再贵的房子也便宜，我们不需要银行按揭，全部一次性付清”。在她看来，国家金融紧缩政策的确“挨不着、调不到”。

　　记者了解到，在当前紧缩气候下，在温州分别从事传统制造业的唐先生和田先生等一批炒房巨头或领军人物依然“很自信”，表示“不怕紧缩不怕惜贷”。过去他们是利用个人、企业及银行的资金炒房，总量几千万、个把亿。现在“玩”大了，他们凭借在本行业良好的信誉、高超的操盘能力和影响力，善于整合本行业上、中、下游整个产业链的巨额社会资金投入炒房，出手高达十多亿，其实力惊人。他们说，“我们现在主要靠的是企业、社会和行业的海量资金，有银行资金更好，没有照样投资购房”。

　　深知炒房大腕心态的业内资深人士、温州天浩置业有限公司总经理陈鸿分析道：温州人对政策的“抗压性”很强，每次都不怕政策调整。他们涉足房地产市场起步早，经验丰富，嗅觉灵敏，站位高，眼力准，胆子大，下手狠，又往往抱团出击，成功率高。现在，炒房资金像滚雪球，资本很充裕，投入房市的资金耗得起。当前，他们把手中的房子称为“抓了一群小猪崽，慢慢养”，有雄厚的实力作支撑。

　　全国房市看温州

　　三天后，开发商致电唐先生，要求收回38套豪宅，愿以全价回购。这意味着唐先生三天之内轻松赚走500万元。但他自有长远眼光，说啥也不肯退。结果一平方米9000多元的房价，三个月后暴涨到3万多元，现在每天还在疯涨。有人估算，三个月中，他赚到的是一笔天文数字。

　　近期，海南楼市几近疯狂。“国际旅游度假岛”、“博彩业”等“大卖点”逃不了政策敏感性强、动作迅猛的温州炒房团的眼光，一批人闻风捷足先登。

　　2009年10月1日，唐先生与一帮温州人去海南“旅游”，目标锁定号称“比肩世界著名旅游度假胜地、打造一个365天度假新国度”的清水湾豪华楼盘。他们一口气“团购”了60多套豪宅，唐先生等各分一套。但他不满足，第二天偷偷去看这方与大海、蓝天、沙滩作伴的“上层国度”。售楼小姐告知，还剩38套房源。唐先生二话不说，当场刷卡首付1千万元，以85折的“团购”统统吃下，然后心满意足地跟团旅游。

　　三天后，开发商致电唐先生，要求收回38套豪宅，愿以全价回购。这意味着唐先生三天之内轻松赚走500万元。但他自有长远眼光，说啥也不肯退。结果一平方米9000多元的房价，三个月后暴涨到3万多元，现在每天还在疯涨。有人估算，三个月中，他赚到的是一笔天文数字。

　　据了解，在国家出台房地产一系列宏观调控政策的压力下，温州炒房团仍看好海南的楼盘。唐先生等人认为，目前海南的房价虽然已在很高的高位上，但还会涨，一直涨到国家停止海南开发、涨到国家终止扶持海南的政策为止。

　　目前，温州炒房团多数人持币观望。但是，从总体和长远来说，他们对中国房市始终抱有很大的信心。在他们看来 ，中 国 目前 只有 城 市 化程 度40%左 右 ，而欧 美发 达 国 家已高达80%左右，中国还要走很长时间的路。城市化的硬条件之一是土地，现实状况是土地供应量越来越少，需求量越来越大。再说，房地产业在GDP的比重高，又拉动数十个相关产业，带动成千上万人就业，它也是中国金融业的“摇钱树”。因此，这棵中国经济的“常青树”不会枯萎。

　　温州瓯海房地产开发总公司董事长兼总经理诸云波认为，温州炒房团充足的信心还来自他们把房地产的“温州模式“移植”到外地尝到了甜头。诸云波是温州房地产业的先行者，他说，温州人在全国最早接受房地产业的洗礼。从上世纪80年代初起，温州人就涉足房地产业，在全国最早试水“集资联建”、“公助私建”、“营造农民城”等，这些建房模式都是产权私有，是中国房地产市场的萌芽。80年代中期，温州人通过旧城改造，又在全国率先实行城市房地产业开发。这位温州房市见证人对20多年来温州的房价升涨如数家珍：以市区一级地段人民路为例，1988年每平方米800元，2009年为25000元，年年攀升从未跌降，21年共涨了30倍，平均每年涨幅17.8%(递增)。

　　诸云波说，温州炒房团结合亲身经历从温州看外地，每个人都直观地作出毫不动摇的判断：外地房价真便宜，早买、快买、多买！温州的昨天就是它的今天，温州的今天就是它的明天。由此，他们毫不犹豫地把“温州模式”移植到外地，从而频频得手，屡试不爽。

　　温州“太太购房团”团长罗夏兰在温州当地及外地房产开发商中享有较高的知名度，七八年来，她带的“太太购房团”不下数千人。应各地房地产开发商邀请，一出团就是四五十人，有时一周要带两批团。“金融危机后我更忙。”她说。在她看来，上海、杭州、温州等地楼市人气旺，交易量大，是中国楼市的“风圈”，她告知，众多温州人都在瞪大眼睛瞄准上海好几个顶级楼盘。

　　“房价低了，得利可能会更多”

　　方女士说：“这么高的房价，公务员、工薪阶层和平民百姓几代人都买不起，这不是好事。从炒房角度上讲，也不希望高房价。房价高，手中100万元只能购一套房，甚至购不了一套，而房价低了，就可购两套，得利可能会更多。”

　　对近年来全国各地房价一路“高歌猛进”，温州多位炒房团成员表示“不希望这样”。

　　罗夏兰说：“我虽是"炒房团"团长，但我的心愿也与千千万万个老百姓一样，希望房价下跌，不希望飞涨。中国的房价要稳定了，不能再暴升暴涨了。”

　　一些从事制造业的“炒房巨头”们说，“我们之所以把大量资本投向房地产，一个重要原因是，近年来，制造业与房地产业比较效益悬殊巨大，炒房比做产业强多了。办企业累半死却 不 赚 钱 ，利润 率只有1%至3%，只能勉强发员工工资。而开发建房、投资炒房轻松得利，利润巨大。我们对实业情有独钟，希望把企业做强做大做优，希望国家调控好房地产，使之规范健康发展。”

　　有关业内人士表示，应该正确解读国家宏观紧缩政策。从总体说，国家对房地产还是实施鼓励性政策，按照十七大精神还是鼓励人民群众不断增加财产性收入，目前适当调整政策不足为奇，隔一两年都要“调”一下，这对局部市场和局部地区可能会产生立竿见影的作用，但这只是暂时的，这种政策对东南部有钱的地区可能达不到调控的目的，这就像开车一样，只是油给多给少的问题，但车子已上高速公路，方向已设定，车子总要前进。

　　陈鸿建议，希望地方与中央少一些博弈，多点执行。希望国家在土地出让政策上不要“一刀切”。东部与中西部、南部与北部的省情不同，经济发展不平衡，土地出让政策应有所区别，调控政策也应有所区别。

　　诸云波等人认为，高地价是拉动高房价的主导力量，为了遏止高房价，建议政府先限房价再卖地价。比如限定一个楼盘的房价为每平方米2万元，在这封顶框架下再拍卖地价，不是谁出价高卖给谁，而是谁家的综合方案最好就卖给谁。

　　诸云波等人还建议，国家成立房地产投资监管中心，其职责主要监管征收土地增值税等问题。按国家税收有关规定，房地产开发利润达到20%以上，要交纳土地增值税。但是，目前全国一些地方普遍存在一些房地产开发商虚报原材料及价格，夸大成本等现象，以此“压缩”利润，导致土地增值税漏收甚至零征收，使国家流失了相当的税源。诸云波指出，房地产业原材料等成本比较专业，构成因素也较复杂，税务部门力所难及，由房地产投资监管中心实行监管可有效解决土地增值税的征收问题。 (来源：经济参考报)