香港楼价、租金高企或加大通胀压力

　　新华网香港3月26日电　新闻分析：香港楼价、租金高企或加大通胀压力

　　新华社记者　苏晓

　　受到资金泛滥及低息环境推动，香港房地产市场炽热，资产泡沬风险正在增加。有分析认为，楼市及租金今后的走势将直接对目前尚算温和的通胀压力产生影响，如楼价及租金继续高企，不排除通胀率在年底升至4％。

　　根据特区政府《2010\2011年度财政预算案》，财政司司长曾俊华预料，今年香港会重现轻微通胀，基本通胀率在2010年全年平均为1．5％，而整体通胀率平均为2．3％。

　　年初通胀压力轻微上升，但仍属温和

　　刚于本周初公布的2月份最新数据显示，香港通胀率在2月份较1月份扩大了1．8个百分点，继去年12月份录得1．3％通胀后，通胀数字于1月份稍回落至1％，而2月份再度扩大至2．8％。整体消费物价2月份增幅高于市场预期。

　　不过，特区政府发言人指出，2月份通胀扩大是因农历新年在本月，带来通胀数字被扭曲所致。实际上今年初整体价格压力虽轻微上升，但仍然温和。如将2010年首两个月合并计算，香港通胀率为1．9％，若扣除所有政府一次性的疏困措施影响，基本通胀率约维持在0．8％。

　　特区政府发言人表示，由于全球经济仍面对过剩产能，进口价格在短期内应该会持续偏软。本地方面，生产力提升和最近几季的投资增长带来的产能扩张，应可减轻本地营商成本的压力。总体而言，通胀率虽可能因经济复苏势头增强而进一步上升，但短期内仍将维持相对缓和。

　　香港恒生银行的经济师分析，由于消费需求回升以及全球商品及食品价格上涨，相信香港通胀会有上升的风险。然而，最新的财政预算案延续部分宽免措施，将有助缓和通胀压力，该银行将2010年的通胀预测由先前估计的3％下调至2．2％。

　　不过，本地经济学者关焯照认为，香港通胀在年初反弹明显。他预计随着食物价格上升以及私楼租金明显上扬，今年香港的整体通胀水平将超过3％，高于特区政府的预测。他预计，到今年第三季通胀率会升至3％，而年底更有可能达到4％。

　　楼市炽热，带动私楼租金上扬

　　香港2009年住宅物业市场交投畅旺，导致租金在一定程度上随物业价格上升。香港金融管理局的资料显示，继2008年下半年作出若干调整后，新租赁物业的总体租金在物业价格上升3个月后于2009年3月触底反弹回升。其后，总体新租金紧追物业价格，并于年内录得17．7％的增幅。

　　香港金融管理局表示，今年稍后时间，消费物价将显著受到租金的发展趋势影响，且很可能因楼价及市场租金自2009年初起一直飙升而呈上升之势。整体而言，2011年通胀压力将更为明显。

　　自金融危机发生以来，多个经济体系采取扩张性的财政政策和“量化宽松”的货币政策，增加全球资金流动性，大量热钱流入香港。由2008年第四季至今，流入香港的流动资金已超过6400亿港元。外来资金流入，推高了资产价格。去年全年，中高档住宅及豪宅价格上升了28．5％，部分豪宅价格更已超越了1997年楼市高峰期，带动中小型住宅价格也上升27．4％。

　　香港楼市的强劲势头由2009年底延续到今年年初，据中原城市领先指数，楼价在今年初至今已上涨4．28％。而住宅交投量也并未受到农历新年假期因素影响，继1月份后，2月份继续创出该月份过往10年交投量的第二高纪录，仅次于2008年。

　　戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿表示，农历新年假期因素并未影响2月份的交投量，反映市场畅旺。随着香港经济渐有起色，香港住宅交投量自去年第二季度起便保持稳定增长，及至今年1月及2月交投数字更见凌厉。

　　房地产市场的泡沬风险正在加强

　　大量外来资金流入，推高了香港的楼宇价格，加上极低息环境及按揭市场的激烈竞争，香港房地产市场的泡沬风险正在增强。

　　关焯照表示，香港楼市炒风已由中高档位宅和豪宅向中低档住宅蔓延，而且最近的发展是连居屋和公屋也被波及，楼市泡沬已出现。

　　值得留意的是，在楼价上升的同时，香港居民的收入并没有同步增加，不过，楼价升，薪酬减少，但供楼的负担并无因此而加重，反而减轻了。陶汝鸿表示，目前超低的利率，正是这种现象背后的主要原因。

　　关焯照说：“许多人都将楼市炽热原因归于目前低息环境。其实，现在的息口较正常水平低了2．5％至3％，如果加上2．5％至3％，那么一般市民的置业负担将会十分惊人。”而一旦各主要经济体开始“退市”，资金流走，息口势必上升。

　　香港金管局在本月发表的《货币与金融稳定情况半年度报告》中指出，按揭利率自现时水平上升1个百分点，而假设还款期仍为20年，则按揭还款额将会上升9．4％。因此，按揭市场潜在的风险会因利率上升而递增。

　　财政司司长曾俊华在新一财年的财政预算案中，用相当篇幅提及“资产泡沬风险”。他说：“虽然现时房地产市场尚算稳健，但在全球复苏及国际资金仍然充裕的情形下，房地产市场泡沬风险增大的压力是不容忽视的。”特区政府因此特别推出四项措施以稳定楼市。

　　美元汇率持续偏软将增加输入通胀压力

　　作为小型开放经济体，香港资源匮乏，大部分消费品来自进口，其中香港食品逾26％从内地进口。分析师表示，内地食品价格已现小幅攀升，最近内地旱情持续，将进一步推升食品价格。因此香港零售商除加价外，已别无选择。这些货品价格上扬亦将加大通胀压力。

　　而香港和全球经济环境改善，也导致最近数月本地成本压力有所上升及进口价格上涨，已有公共机构开始上调商品和服务价格，其中香港中华煤气已宣布加煤气价格，而交通工具价格很可能在今年调升。

　　曾俊华在财政预算案中也表明，关注到近期商品价格普遍回升，加上如果美元汇率持续偏软，均会增加输入通胀的压力。