“淮安模式”能否保障“真穷人”

　　“淮安模式”能否保障“真穷人”

　　“出口”时非法牟取暴利的空间不存在了，“入口”时弄虚作假的情况也就基本消失了，这就是以“出口”反制“入口”

　　《望东方周刊》记者钱亚平 | 江苏淮安报道’

　　6万多元就可买两室一厅，在江苏淮安，这并非天方夜谭。只不过在房产证上，拥有产权的不仅是老百姓个人，同时还有当地政府。

　　今年3月，这种个人与政府“共有产权”的住房保障新体系得到住房和城乡建设部的高度肯定。

　　与经济适用房丑闻不断并受到社会普遍质疑不同，共有产权的“淮安模式”被官方认为是当前住房保障的有益创新，也赢得舆论普遍好感。江苏省住建厅党组书记江里程表示，江苏将出台统一的共有产权办法，并予以规范和推广。

　　淮安是江苏省中部的一个中等发达城市，也是长三角北部地区的区域交通枢纽和中心城市之一。目前淮安市区的房价在3000元左右，而距离淮安仅180公里之外的南京房价早已过万。

　　“共有产权房割掉了特权寻租。”这一模式的设计者和践行者---淮安市房管局局长邵明告诉《望东方周刊》。

　　然而，与江苏省高调推广共有产权模式相比，也有许多人对此持保留态度：该模式能否避免经济适用房政策的诸多弊端？作为一种新模式，有无可复制性？这些仍需时间检验。

　　改土地划拨为出让

　　“应该让80%的人有住房才合理”；“能买单价5000元经适房的还是‘假穷人’”；“住房保障体系的关键是政府想让多少穷人买得起房”⋯⋯这些看似激进的话，均出自淮安市房管局长邵明之口。

　　2007年初，这位以创新著称的官员甫一上任，就开始了淮安共有产权住房保障模式的探索。

　　所谓共有产权房，是指政府帮助困难住户出一定比例的资金(如三成或五成)，在5到8年内，购房者偿还政府当年出资部分，房子便转成购房者全部产权。

　　“共有产权是在现有安置房、经济适用房模式基础上的一种革新。”邵明告诉本刊记者，这种方式和传统经济适用房的区别在于：将划拨土地变为出让土地。

　　2007年前后，中国各地房价已开始节节飙升，而酝酿于上世纪90年代的经济适用房制度正遭受着前所未有的冲击。各地经适房“富人扎堆”和高租售率的现象频频见诸媒体，废除经适房的呼声日渐高涨。

　　淮安同样面临这一困境，每天打电话找邵明批条子要经适房的人络绎不绝。“经适房设计理念虽好，但也给了‘假穷人’逐利空间。”如何规避经适房的制度漏洞，成为邵明的改革动因。

　　他发现，最大漏洞就是土地划拨制度。这导致了同样的土地，却存在完全不同的两个价格，且相差很大。“传统经适房作为‘稀缺资源’，在现实中形成了一种可牟利的灰色地带，不但影响了市场，也使管理部门声誉受损。”

　　这一观点与许多学者不谋而合。经济学家茅于轼指出，就现状而言，经济适用房政策不但没有减少腐败，反而增加了腐败。

　　邵明给出了自己的解决方案---将土地由划拨改为出让。将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成“政府产权”。

　　出让土地之初，政府在土地价格上对开发商作出一定让步，其差价作为政府收购共有产权房的资金。通常，一个楼盘预留5%~10%的共有产权房，价格比市价便宜5%~10%。“整个过程政府不多掏一分钱，但老百姓享受到了实惠。”

　　上任四个月后，邵明带着自己的共有产权保障房模式理念向领导汇报，“越讨论越觉得可行。”

　　推广至“夹心层”，达到“紧平衡”

　　“共有产权”推行之初并不顺利。

　　2007年10月，淮安市推出了首批300套共有产权房。按当时的设计门槛，人均收入低于400元/月的家庭可申购共有产权房。前来咨询的人很多，申请者却寥寥无几。当年截至12月，实际申请家庭仅70户。

　　人们的冷淡反应完全出乎邵明意料，他坦言，当时自己压力不小。

　　走访调查后，房管部门发现，即便是共有产权房，真正的困难家庭仍然买不起，他们更适合廉租房。共有产权房应该面向中低收入家庭，淮安市随后放低准入门槛，把人均收入放宽到700元/月。300套住房刚刚够满足首批相应标准申请者，也没有出现普通经适房供不应求的局面。

　　2008到2009年，淮安继续推出几百套共有产权房，其门槛也从人均收入700元/月调整到800元/月，实际情况刚好达到“紧平衡”，申请人数稍稍超出房源。

　　邵明透露，淮安市政府正在筹划进一步扩大保障范围。“最初推出共有产权房是一个试验，是摸着石头过河，如今要把量做起来”。

　　今年，淮安将针对不同收入群体实行灵活的共有产权比例，并把标准放宽到人均收入1000~1200元/月，供应对象也开始指向刚就业的大学毕业生等“夹心层”。未来只要符合条件者，可以在全市范围内每平方米2300元以下的小区任意选购住房，享受“共有产权”。

　　实行共有产权房三年，“没有一个人为买房子来说情。”邵明说，自己这个局长之所以当得如此轻松，就是因为共有产权房的退出机制杜绝了“假穷人”。

　　按照政策，五年内购买人可按原价购买政府产权，5到8年内购买需加当期利息，8年后购买则按市场评估价格结算，房屋出售时按购房家庭和政府产权比例分配。

　　即使申购共有产权房弄虚作假成功，倒卖时还必须交出政府产权收益，五年内原价购买，获取的也只是这部分的贷款利息。“出口”时非法牟取暴利的空间不存在了，“入口”时弄虚作假的情况也就基本消失了，这就是以“出口”反制“入口”。

　　共有产权房推出三年后，淮安人均住房面积已达33.2平方米，高于全国平均水平，低收入家庭住房困难户下降到1.13%。

　　防君子不防小人？

　　相对于在全国推行约十年的经适房政策，“淮安模式”无疑为我国的住房保障体系开辟了另一个出口。

　　3月8日，国务院发展研究中心宏观经济研究部组织召开了关于该模式创新成果的研讨会，给予肯定。住建部政策研究中心副主任秦虹认为，这一模式可以“让政府与购房家庭共同获益，还可以激励低收入家庭提高收入”。

　　但“淮安模式”的普遍适用性也遭到质疑。有人提出，“淮安模式”只适合小城市，不能在北京、上海等房价过高的大城市推广。在高房价地区，即便是3比7，每平方米近10000元的价格也是低收入家庭负担不起的。因此，在这些城市还是要用经适房来保障。

　　邵明对这一说法不认同：“越是房价高的地方，越应该推广共有产权房。”他指出，关键并不在于共有产权模式在技术上怎么推行，而在于当地政府是否“真心”想解决“真穷人”的问题。

　　然而准备仿效“淮安模式”的外省城市并不多。推出至今，只有一个地方政府前来考察。“以前我们获了一个建设部物业管理奖，各地前来取经的政府部门倒是络绎不绝。”邵明期待共有产权房模式能得到更多认可。

　　重庆、合肥等地房管相关人士认为，“淮安模式”在制度设计上还需不断健全，暂时还不适合在当地推广。

　　今年全国两会期间，全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志指出，“淮安模式”对重庆有借鉴意义，但不能全盘照搬。“目前住房供给最核心的问题是打破开发商的垄断，降低房价，应该鼓励合作建房，和开发商形成竞争。”陈万志也有自己的方案。

　　北京大学法学院院长助理王锡锌认为，虽然“淮安模式”划定了两种出资比例，但到底谁该享有“三七开”，谁该享有“五五开”，这在具体操作中存在很大漏洞。“‘淮安模式’作为一个有益的探索，其实也是防君子不防小人。”

　　邵明并不否认“淮安模式”目前存在的缺陷，“作为新生事物，它仍然需要更多的实践来检验。”

　　目前，对共有产权房模式的探索已不仅限于淮安，在江苏徐州、泰州、苏州、如皋、姜堰等地，这一模式正在以不同方式进行试点。■