来源：经济观察报
经济观察报 记者 周亚玲 康怡 陈文雅 3月19日，16户以房地产为主业和78户不以房地产为主业的中央企业主要负责人聚首国资委，国资委主任李荣融在会议上指出，78户不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。
央企在房地产经济中到底扮演什么角色？国资委办公厅提供的确切表述是：此次会议上，李荣融重温十六届三中全会有关坚持两个“毫不动摇”的决议，即“毫不动摇地巩固和发展公有制经济，毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展”。他并称，16户以房地产为主业的中央企业，要带头执行国家法律法规和有关政策，在促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用。要坚持发挥好国有经济在国民经济中的主导作用，坚持突出主业，努力发展成为具有较强国际竞争力的大企业大集团。
从3月19日至4月9日的十五个工作日，成为78家地产非主业央企上交退出方案的最终时限。而一位国资委内部人士称：“现在只是宣布了退出的时间安排，具体怎么样退出，还没有具体的思路。”
国资委此次公布的数据显示，2008年，78家所属三级以上房地产子企业共227户，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%。
业内人士表示，国资委虽然要求78家央企退出房地产市场，但是由于给出的条件是在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，因此78家央企退出执行状况难以确定。“什么是阶段性工作？是否意味着所有的在建项目都可以按照原计划进行，只是不要再去公开市场拿地就可以了？”一位不愿具名的央企负责人提出上述疑问。
本报记者先后就企业如何应对国资委退出地产业务要求，采访了中国节能投资、中国铁路物资总公司、恒天集团、中国航空工业集团公司、国家电网下的鲁能集团、中国兵器工业集团公司、中石油等企业，均以开发“自有土地”不在调整之列，或模棱两可的态度作答。
位于北京市朝阳区向军北里六巷21号楼的新兴置业，显然对记者的采访感到突然。新兴置业为央企新兴铸管旗下地产公司，该公司办公室一位负责人接受采访时称，看到了国资委网站上的15个工作日就制定方案的内容，但目前集团公司还没有传达相关精神。随后他称，公司并没有在公开市场上获得任何一块土地，所做的都只是旗下原有土地的开发，新兴置业的地产资源只是原有在全国各地的工厂厂房。也就是说，新兴置业即便制定“退出规划”，也是在完成自有工厂厂房之后，才能确切执行，而这些土地是已经平整，还是可以开工，或者已经竣工，本身就处于一个比较复杂的状态，难于一时厘清。
事实上，即便是身处北京的央企总部想了解自身旗下的土地空闲状况，也不是一件容易的事。曾以北京三环内最低价4380元每平米开售，名噪一时的华腾园，是北化集团开发的，一跃成为化工系统产业结构调整的典型，并成为化工体系内竞相模仿的对象。
知情人情透露，2009年年底，中国化工集团希冀整合化工体系拥有土地资源，并专门成立资产公司来帮助运作。但是目前能上交到集团公司的资产管理公司的却只有两块，大部分下属公司在整合公司地产资源上显得就不够配合，因为上交集团公司集中管理，虽然可以返回资产收益，但与自己开发获得的利润，显然不可相提并论。中国化工集团的资产管理公司目前就处在艰难地游说这数十家公司交出自有土地的境地当中。
如果说中国化工集团这类企业拥有的只是自家“老家底”的话，一些早就投身地产的央企拥有的土地资源丝毫不逊色于16家房地产为主业的央企。这类公司有的早已借力于公开资本市场，在这样的情况下，“退出”变得更为棘手。
“如果央企中涉及到上市公司该怎么办？”国资委研究中心宏观部部长王志纲提出自己的担忧，“如果是上市公司，企业的投资行为应该由董事会决定，即使退出也应该由董事会决定，并且不能损害股民的利益。”
此外，在引发此轮央企地王风潮的3月15日拍卖会上，拍下三个“地王”的依次为远洋地产、中信地产、中国兵器旗下世博宏业，除归属于国资委的中国兵器集团，远洋地产目前的控股股东是中国人寿保险股份有限公司，而中信地产的背景是中信集团，两者均属于金融国资管辖范畴。中信地产相关人士也表示，中信集团以金融业为主营业务，日前国资委明令78家央企退出房地产行业，与中信地产无关。
在4月9日国资委指令的15个工作日到期之时，78家地产非主业央企将交上怎么样的退出方案？而在国资委管辖范围之外的中央级企业地产板块，仍将在“地王”竞技场上如入无人之境吗？
78家央企退出房地产路径调查
近期，国资委在央企房地产业务的调整上动作频频，继3月18日高调表态要求78家央企退出地产业务后，19日，国资委又召开部分中央企业会议，16户以房地产为主业和78户不以房地产为主业的中央企业主要负责人参加了会议。
会上，国资委主任、党委书记李荣融提出，78户不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。
国资委此次公布的数据显示，2008年，78家所属三级以上房地产子企业共227户，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%。
业内人士表示，国资委虽然要求78家央企退出房地产市场，但是由于给出的条件是在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，因此有可能造成国资委此次的“退出令”最终是雷声大，雨点小。
一位国资学者认为，国资委此番表态比较含糊，对78家央企能否再去公开市场拿地并没有明确表态，也没有对需要剥离的资产给出明确的界定。
会后，国资委并未同意提供给本报上述78家央企的具体名单，也没有就可能的退出方案做进一步的说明。
一旦退出地产业务的央企涉及其控股或者参股的上市公司，“退出”在实际操作上会更加棘手。
收地之难
3月19日，国资委的“退出令”对央企而言，显然来得有些突然。
作为中国新时代控股（集团）公司 （目前已被中国节能投资公司合并）的全资子公司，新时代置业有限公司虽然规模不大，却具备一级资质和全国房地产综合开发权。
对于退出令，新时代置业有限公司的相关人员表示：“还没有开始制定相关的退出方案，公司的业务将不会在国资委的退出范围之内。”
新兴铸管旗下新兴置业的相关人士表示，看到了国资委网站上的15个工作日制定方案的内容，但目前集团公司还没有传达相关精神。
国有企业或者中央企业介入房地产市场的方式之一，便是央企通过自有土地开发进入房地产市场。
对于央企的自有存量土地，以往的操作模式是企业把自己的土地交给政府收储，拍卖土地的收益按照法定比例上缴中央财政后，剩余的收益由地方政府处置，其中一部分将返回给企业。
不过，在土地开始变得越来越值钱的时候，央企的操作思路开始转变，相对于将土地交给政府获得暂时的补偿性收益而言，央企更愿意深扎于房地产市场。
去年年底，中国化工集团，这个传统的化工企业也按捺不住对土地资源的热情，决定整合旗下土地资源，并专门成立资产公司来帮助运作。
知情人士透露：目前该资产管理公司已经成功地运作了两块下属公司的土地，并将以股权投资的方式，以土地入股，参与开发收益的共享。对于此次国资委给出的退出令，公司并没有太担心，因为进行自有土地开发应该暂时不受影响。
不过，业内专家表示，央企以土地作价入股引入房地产企业、共同开发、共享收益的做法看似属于资本运作的范畴，但这也为很多主业不是房地产的央企提供了一条进入房地产市场的捷径，或将有愈演愈烈的态势。此次中国化工集团成立资产公司的主要用意也在于此。
此外，根据国资委的要求，目前已实施的地产项目，可以等阶段性工作完成后再退出房地产业务，但国资委并没有对阶段性工作给出明确的界定。
上述表态也让很多央企困惑不已，“什么是阶段性工作？是否意味着所有的在建项目都可以按照原计划进行，只是不要再去公开市场拿地就可以了？”一位不愿具名的央企负责人提出上述疑问。
一些接受采访的企业知道记者是对央企退出房地产进行采访时，一开始就会表明，自己所在的公司并没有在公开市场上获得任何一块土地，所做的都只是旗下原有土地的开发。新兴铸管旗下的新兴置业就表示，自己拥有的地产资源只是原有的在全国各地的工厂厂房。
央企地产业务十分庞杂，单是摸清自家的地产资产都非常困难。据了解，中国化工集团旗下数十家公司都拥有一定的地产资源，但是目前能上交到资产管理公司的却只有两块，大部分下属公司在整合公司地产资源上不够配合，因为上交集团公司集中管理，虽然可以返回资产收益，但与自己开发获得的利润，显然不可相提并论。中国化工集团的资产管理公司就处在艰难地游说这数十家公司交出自有土地的境地当中。
数年前，中房集团就在为重组房地产央企奔走。其董事长孟晓苏也曾向媒体表示,企业关系纠葛复杂是重组进展缓慢的主要原因。很多企业旗下的房地产资产良莠不齐，优质资产不愿意出手，不良资产又不被接受，使得央企地产业务重组多年来裹足不前。中国化工集团在整合自身旗下地产资源时，居然遭遇了孟晓苏当年一样的尴尬。
上市公司之纠葛
如果说中国化工集团这类企业拥有的只是“老家底”的话，一些早就投身地产的央企拥有的土地资源丝毫不逊色于16家以房地产为主业的央企。
这类公司有的早已借力于公开资本市场，在这样的情况下，“退出”变得更为棘手。
“如果央企中涉及到上市公司该怎么办？”国资委研究中心宏观部部长王志钢提出自己的担忧。“如果是上市公司，企业的投资行为应该由董事会决定，即使退出也应该由董事会决定，并且不能损害股民的利益。”他表示，“很多上市公司，一些股东当初就是看中你的国资背景，才参股进来。现在说要退出地产业务，那可能引发纠葛。”
实际上，一些央企进入房地产行业，是通过旗下的二级公司、三级公司甚至四级公司来控股或者参股上市公司，其隶属关系和股权持有的情况让人眼花缭乱。国家电网公司旗下的鲁能集团就是其中一例。
据广宇发展2009年年报，广宇发展目前的控股股东是天津南开生物化工有限公司，而天津南开生物化工有限公司的控股股东为山东鲁能置业集团有限公司，山东鲁能置业集团有限公司的控股股东为山东鲁能集团有限公司。
年报还披露，在2009年12月7日，山东鲁能集团有限公司分别与南开生化和恒源置业两家公司签订了《国有股权无偿划转协议》，南开生化和恒源置业分别拟将其持有的公司98391430股 (占公司总股本的19.19%)和4241500股(占公司总股本的0.827%)全部无偿划转给鲁能集团。本次股权划转完成后，鲁能集团将持有广宇发展102632930股，占公司总股本的20.017%，为广宇发展第一大股东。
在人力资源的配置角度看上，这家央企的人员也控制了上市公司。天津广宇发展股份有限公司董事长就是现任的山东鲁能集团有限公司党组书记、副总经理，包括董事长在内的六位董事中有一半也来自于鲁能集团或者其控股的鲁能置业。
记者和相熟的鲁能集团负责公司战略的高层领导和宣传部门领导交谈时，一涉及3月19日国资委的退出令内容，他们就闭口不谈了。
鲁能的地产业务已经做得非常庞大。其土地储备和A股的上市公司相比，可以进入前20%，而它还只是国家电网的二级公司之一。
如此规模的地产业务早已在整体上市的布局中，鲁能集团拟以9.88元/股的价格发行不超过7亿股，注入上市公司广宇发展旗下的7家公司股权，评估值高达59.2亿元。
据了解，这个方案并没有因为国资委3月19日的会议放慢脚步。
广宇发展的相关人员告诉记者，方案依然在进行，没有得到上级公司关于国资委要求的新指示，也不了解鲁能集团现在是否在起草15个工作日内提交的退出的方案。
鲁能本来的增发方案中，预备注入的土地就有882万平方米，分布于海南、川渝、济南，注入后共拥有二级开发权益储备1175万平方米，及三亚湾一级开发4760亩。这些还只是鲁能拥有的地产资源的一部分。
国资委研究中心宏观部部长王志钢关于上市公司“退出”会比较麻烦的说法也得到广宇发展董秘办的认可，其表示如果要上市公司退出原有的主营业务，必须按照法律规定的股东大会或者董事会的决议，而不是简单的行政命令。
粗略地统计，鲁能单是准备注入上市公司的土地储备就远超1000万平方米，按照业内标杆企业万科2009年结算面积605.2万平方米的开发规模计算，鲁能做完手中现有的土地需要两年的时间。
国资委此前曾经指出央企清理非主业资产的三种方式——协议转让，无偿划拨，公开拍卖。和中国化工集团相比，鲁能特别是旗下上市公司的 “退出”，采取“交出土储和房屋”的处置方式在动力上显然不足。
一位国资委内部人士认为：“目前国资委对于如何退出似乎也没有具体的思路。”
有分析认为：“这78家公司最后交出的方案，极大的可能就是先做完现存的项目。”但客观上，现存项目之庞杂，只能给“退出”一个遥遥无期的交代。
避而不谈，或直接否认
和鲁能一样，旗下的上市公司涉及地产业务的还有恒天集团等。恒天在北京拥有CBD的标志性建筑中服大厦。记者按照恒天集团总机的提示，联系其负责宣传的部门，记者询问：“恒天拥有众多上市公司，相当一部分公司都涉及房地产业务，怎么安排退出方案？”但对方立刻打断记者，挂断了电话。之前，恒天集团董事长在接受某时尚杂志采访时，表示要建北京第一高楼。
拒绝谈论地产业务的公司还有很多，相当一部分央企都是以一种模棱两可的姿态来应对记者的发问。
中航国际负责宣传的人士表示，国资委的精神中航国际肯定要遵守，但具体怎么做，他也不是很清楚。记者希望采访了解这个问题的负责人，对方表示：“采访某总，似乎也不合适。”
还有一些公司以领导不在，回绝了记者的采访，譬如中国铁路物资旗下的中铁泰博。
据了解，的确有一些公司在3月18日国资委重申78家央企逐步退出地产业务之前，已经在着手剥离地产业务。譬如中国兵器工业集团公司，但其内部人士同时也表示，本来地产业务就很少。
对于鲁能这类地产业务庞杂的公司来说，实质性的退出，似乎还很遥远。对于更多的央企，完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作需要的时间，将换回漫长而宝贵的机会。
（本报记者庞丽静、张雅楠，实习记者赖囝楠、闫起磊对本文亦有贡献）
央企因何恋地？
“国有资产保值增值是我们的最大目标。”一家央企下属房地产企业的负责人表示。
成都中泽置业、中化方兴投资、景旭房地产、中维地产、世博宏业……从2009年6月成都中泽置业拿下北京奥运村乡水源九厂地块开始，一大批看似名头不响的买家在土地市场上异军突起，一次又一次刷新了“地王”纪录。
这些公司的共同点在于，虽然是新面孔，但其东家来头都很大：成都中泽置业，为国资委下属127家央企之一中电集团旗下公司；中化方兴投资，为国资委下属16家房地产主业央企之一中化集团旗下公司；景旭房地产，为国资委下属16家房地产主业央企之一中国铁路工程总公司旗下公司；中维地产，为中国烟草总公司旗下公司；世博宏业，为国资委下属127家央企之一中国兵器装备集团旗下公司……
虽然对于中铁、铁建、中化、中粮、中电、兵装、兵工这些央企而言，房地产不是最核心的第一主业，甚至有的未能排入16家房地产主业央企队列，但这并不妨碍央企在土地公开市场上日益凶猛的气势。
据亚豪机构统计，2009年北京全年诞生的单价最高、总价最高、区域价格最高的11块地王中，近半数被收入央企囊中。
“16户以房地产为主业的中央企业，要带头执行国家法律法规和有关政策，依法经营，重质量，讲信誉，创品牌，在促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用。78户不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。”3月19日，国资委召开部分中央企业会议，李荣融对参会的16户以房地产为主业和78户不以房地产为主业的中央企业主要负责人提出了上述要求。
自2005年至今，国资委一再强调“央企要主辅分离，做大主业，剥离辅业”，但央企仍然在土地公开市场上冲锋陷阵，成为“地王”的主要制造者。
利润至上
对国资委下属央企而言，国资委每年对其所作的业绩评估体系，直接关系着央企负责人当年度薪酬的高低。
在以往的业绩评估体系中，最核心的两个考核指标为：企业利润和净资产收益率。
北京大学房地产研究所所长陈国强表示，央企拿地，除了有宽松的信贷环境做后盾外，与去年不少央企主业利润表现不佳也有很大的关系。
记者发现，活跃于土地市场的非房地产核心主业央企中，有很大一部分的核心主业利润率远不及其房地产业务。例如，中化集团主业涵盖农业、能源、化工、地产、金融领域，2008年实现营业收入3089.75亿元，利润总额87.76亿元。中化集团通过中化香港控股62.87%股权的方兴地产（00817.HK），2008年实现收入39.14亿港元，毛利21.98亿港元。
主业极低的利润率，促使央企进入利润更为丰厚的房地产业，以此获得更高的经营业绩。“进入房地产，企业不想获得利润都十分困难。”一位央企老总曾经如此描述去年房地产市场的火爆。
财政部公布的国有企业利润表现也显示，去年年中，当国有企业其他行业利润表现还在谷底时，施工房地产行业早已走出低谷，并有了上好的表现。“逐利是企业的本性。”陈国强强调说。
兰德咨询(中国)有限公司总裁宋延庆表示，一些业内人士有一种偏见，认为国有企业业绩不如民营企业，但在对所有央企地产企业的业绩进行综合研究时，他发现这些企业的经营业绩指标中大部分指标不仅高于“全行业”平均值，甚至还高于“大型企业”的平均值。
以净利润率为例，2008年全行业上市公司 （基本可归属于大型房地产企业之列）平均净利润率为20%，而央企下属的16家上市地产企业的平均净利润率为21.13%。再进一步对比盈利性、成长性等其他指标，可以发现，央企地产企业的净利润率甚至高于所谓的行业标杆企业万科。以2008年为例，万科地产实现营业收入409.9亿元，净利润40.3亿元，净利润率9.83%。保利地产实现营业收入155.2亿元；净利润22.39亿元，净利润率14.43%。而中海地产全年营业额为港币188.9亿元，净利润达到港币50.5亿元，净利润率26.73%，是万科的2.72倍。
“以前说我们是国有资产流失，现在又说我们暴利，我们也是为了做强做大国有资产呀。”一位央企负责人的抱怨似乎表达了大多数央企的心声。这位央企负责人认为，招拍挂是一个公平的竞争平台，民企和央企在同一条起跑线上。
的确，对于和央企同台竞争的民企而言，招拍挂比协议出让更显公平。不过，在招拍挂制度下，民企仍然无法与央企抗衡，其主要制约力量来自于融资环境的差异。央企的融资能力远高于民企，而融资成本远低于民企。
从3月8日到3月15日的一周之内，中国中铁、葛洲坝、中材三家央企已获得了1350亿元银行授信额度，其中中国中铁通过中国农业银行获得了1100亿元的意向性融资额度。这也是今年以来中央企业获得的最大一笔银行授信额度。中国中铁和葛洲坝集团都位列国资委认定的16家可以开展房地产主业的央企。
1100亿元，这样的融资额度，远远不是一家民营企业所能够企及的规模。
EVA不是万能药
从2010年开始，国资委将对所有中央企业实施经济增加值（EVA）考核。在地王频现的近期，该考核办法被市场人士寄予厚望，希望能以此改变央企在房地产市场“一股独大”的状况。
往年央企业绩考核以利润总量排名。但利润总量高、利润率高未必带给股东的回报就多，EVA考核将把给股东带来的回报，作为央企业绩考核的最核心指标。
这一新概念的引入，将引领央企以更小的投入换取更高的回报，而不是单纯做大规模，做大利润总量。
此外，国资委人士对此还寄予厚望。国资委综合局局长刘南昌曾经表示新考核将会对央企地王频出的现象起到一定的遏制作用。
上述说法的理由是，在上述业绩考核的文件中曾经规定：对央企从事非主业获得非经常性收益，会打对折计算。
但北大纵横管理咨询集团合伙人兼EVA咨询中心总经理殷明德也表示，在对非经常性收益的范围进行界定时，即使对主业非地产的央企的房地产业务的收益，也没有明确指出。
据消息人士透露说，在新近国资委综合局给央企下发的业绩考核办法的补充文件中，对非经常性收益的范围有所增加，但是也没有提及房地产业务收益的处理办法。
值得注意的是，根据上述内容，企业在转让土地收入时的收益将按照要求减半计算。
对此，上述国资委人士表示，近来，央企对土地的处置情况和以往有了很大不同，过去，对自有土地的处置，央企通常是把土地交给政府收储，拍卖土地的收益按照法定比例上缴中央财政后，剩余的收益则由地方政府处置，其中一部分将返还给企业。
不过，在土地开始变得越来越值钱的时候，央企的操作思路开始转变，相对于将土地交给政府获得暂时的补偿性收益而言，它们更愿意深扎于房地产市场。中国化工集团、中船重工等央企已有了先例。
“因此，由于央企对自有土地处置方式的转变，此次的考核规定对央企从事房地产行业的影响并不明显。”该人士还表示，“如果国资委此次采取行政手段对央企的地产项目剥离后，有可能会有在考核指标上给予一定的照顾。”
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